房贷被跌穿，银行催还本金，这一刻终于还是来了！
作者：
米宅
|
2022-12-26
1
今天，我们说一些小事。但小事也并不小，在这些事的背后，是千千万万的购房者的切身利益。这几天，一条来自深圳的消息，震惊了很多人。
大概的意思是，深圳有人已经开始接到银行的电话，说是客户所购买房屋的现在评估价，已经跌破了当时的贷款金额。银行为了控制风险，需要客户提前还一部分本金进去，自己补上这部分差价。并且，客户还不能不还。因为这是当初的贷款合同里的条款，是有法律效应的。只是，很多人，都不知道有这个条款罢了。如今想来，没人知道有这个条款是正常的，因为没人会想到，在深圳买的房子，有一天竟然能跌到这种程度。不得不感叹，还是银行见多识广，考虑的最是细密周全。这个条款可以看做是银行的风险对冲条款。房子能涨就能跌，但购房者只看到了涨，银行最先看到的却是跌。所以，不管现在如何烈火烹油，先把风险导致的财产损失给考虑进去，并且写进客户的贷款合同里，以此来保证银行的实际利益。而这一切，有一个前提条件，必须是：房子的评估价＜银行的此前放款估值。有一套房子，3年前银行评估到了1000万，客户首付三成，就是300万；然后可以贷出来7成，也就是700万。3年后，这一套房子因为行情下跌，市场价降了。银行重新评估，估值降到了 800万，而这时候，客户的可贷款额度，也降低到了560万。从三年前的贷款700万，到现在的贷款 560万，相当于银行之前多贷了140万给你。而现在，为了降低风险，银行就要求客户必须填补本金，比如增加100万本金，将贷款额降低到 600万。生意本来买定离手，哪有可后悔的呢？但是，不好意思，我银行就是可以。你说我霸王条款？没错，就是啊，你能怎样？你说不公平？没错，就是啊，你能怎样？我合同里写着呢？谁让你当初不看合同就签字呢？2
另一件事发生在环京。根据南方周末的报道，2016年，A在北三县的香河买了一套房。单价两万多元，总价两百多万，2018年正式收房。因为A的房子2022年才出房产证，A去拿房产证的时候，知道了一件事。想领房产证可以，但是必须得签一个协议。这个协议，则是另一个霸王条款：若连续三个月或累计六个月不能按时偿还银行本息，开发商有权收回他所购房屋的所有权，此前交的所有房款作为违约金，不予退还。
也就是说：如果A断贷，则开发商没收房屋；首付款也没收。直白点说，只要断贷，A将鸡飞蛋打，什么都剩不下。问题在于：第一、2018年已经交房，购房流程早已履行完毕。第二、剩下的贷款还款，是A和银行之间的事；和开发商一点关系都没有。那你开发商越俎代庖，替银行操这些心干啥？背后的原因是，前期开发商向银行办贷款的时候，银行也给开发商出过一个霸王条款，这在内部被称为全程担保协议：即便已经交房和办理房产证，开发商依然必须要担保购房者后续会按约还贷。如果购房者不按期还款，银行会直接从开发商公司划款。这时，我们应该已经捋清楚这个前因后果了。银行去找开发商办按揭，银行硬性规定，开发商和业主必须绑定，来保证业主能按时还款。所以，对银行来说，开发商和业主是连带还款责任，安全系数一下子就大多了。胆问题是，A的房子是2016年买的，那时候北京市场和环京市场火的简直要爆炸。并不是这几年市场冷了，违约风险高了。那么，开发商为什么在2016年就让开发商签了这个全程担保协议。内部人的解释是：因为那两年环京房价涨的过高过快，银行担心后期房价下跌，房产贬值，购房者断贷，因此要求开发商全程担保。你一看，银行并没错。并且清醒的认识到了：涨幅过快→泡沫过大→泡沫破裂→房产贬值→断贷所以，提前做了预警措施。结果，A小区的二手房，真的一路下跌，几年后的今天，从2万多的房价，跌到了此刻的房价8880。跌幅超过60%。现在的总价，已经低于未还的100多万银行贷款。也就是说，不仅首付款全搭进去，还要补房贷的窟窿，已经完全丧失了持有价值了。这搁谁都想断贷，傻子才不及时止损，愿意继续还贷呢。这时，银行前期签订的霸王条款，反而成了保护自己利益的最好对冲。银行又赌对了。3
折腾来折腾去，原来银行才是最理智的那个人。在市场最疯狂的时候，想到的确实将来下跌之后怎么办？从而做出了各种规避和对冲，结果今天正是这些对冲，很好的保护了自己。这看是两件小事，但小事也并不小，小事的背后，是真金白银和家庭幸福。这也让我们再次思考房住不炒。从经济的角度来说，房住不炒，在抑制房地产的价值，也在抑制市场的正常交易行为，是阻碍经济发展的。但是从民生的角度，让住房回归居住价值，让癫狂的炒房客胎死腹中，是绝对的正确。就像这些环京的案例，有多少是因为业主的极度不理智，并最终被不理智所吞噬。从这个角度看，业主不但不值得同情，反而是自找苦吃了。这让我们充满疑惑，到底谁是对的？谁是错的？到底该同情谁？谴责谁？也许大家都没错，是时代错了。是时代丧失了价值观，丧失了精神追求，丧失了正确的导向。所谓魔幻，就在于，该同情的，却一点都不值得同情；该谴责的，却又是最理性的。就像荣国府门前的那两只石狮子，没有一只是干净的！眼下形成的共识是，2023年是经济大拯救的一年。要救经济，就必须进行强刺激。但眼下最大的问题是：中国 M2 的增速，已经超过了信贷增长。金融系统中流动性充沛，但借贷意愿不高。也就是说，钱只在金融机构空转，却沉不到市场的底部。那么，2023年的强刺激会怎么走？对此，周金涛之后，最著名的经济学洪灏做了《中国版量化宽松》的指导报告，新鲜出炉，具有很强的指导意义。
用户评论
暂时没有评论