中国楼市，十年变局

▣作者：老船长

▣来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi)

风云变幻的十年，船长之前已经回顾了人口和城市格局的变迁：

中国人口，十年变局（点击查看）

中国城市，十年变局（点击查看）

今天，我们来梳理一下中国楼市这十年的起起伏伏。

1

英年早逝的伟大作家王小波，怎么也不会想到自己的著作，会拿来定义房地产。

2012年的楼市，唯一留下的声音就是万科的王石，他作出预测：

房地产行业正从黄金时代进入白银时代。

2014年，万科再次发出预言般的公告：

“我们相信，在白银时代中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。”

对于白银时代的争论，从未停息过。

至少2017年的孙宏斌，不相信：

“万科提出房地产是白银时代，我说这太扯了。为什么呢？当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。”

那时的老孙，脚踏七彩祥云，身骑白马，现身于一个个大佬的危难时刻。

2017年1月，融创战略入股乐视，收购乐视网、乐视致新、乐视影业的股权总共花费了150亿元，成为乐视网的第二大股东。

2017年7月，融创收购了万达13个文旅项目的91%股权以及76个酒店项目，总代价高达631.7亿元。

老王缺钱，老孙要地，一拍即合。

3年前收购绿城失败的憋闷，终于一挥而散。

“白衣骑士”、“收购王”、“融资的尽头是融创”，那时的老孙脸上始终洋溢着笑容。

至少，2013年的碧桂园杨主席不相信。

开始于2008年的房企高周转模式，终于在2013年后被发扬光大。碧桂园就是最忠实的践行者。

甚至在2018年，杨主席还嫌高周转的速度不够快。当年4月，专门召开高周转专题会，新开盘工期甚至被要求低于3个月。

房地产，被彻底干成了快消行业。

但成绩单却一场华丽：2012-2018年碧桂园的项目数量增速都超过35%，在2017年达到了102%的峰值。2010-2017年间，碧桂园销售额的年复合增速达到了54%，并在2018年登顶中国房企销售排行榜首。

坐在第一位的杨主席，怎么会相信这是白银时代？

至少，2015年的恒大许老板也不会相信。

同样坚持高周转模式的恒大，房地产业务已经稳居全国前五，在这一年正式启动了多元化战略。

足球、粮油、饮用水、保险、电影、新能源汽车……陆续上线，业务范围从文化旅游到健康养生，无不覆盖。

此时的许老板还在VIP观众席和马先生谈笑风生，哪会相信什么“白银时代”。

时代的转变，从来不会提前告知。

2018年，万科又第一次喊出了“活下去”。拐点真正到来，调控收紧、疫情冲击，整个房地产行业陷入一片灰暗。

孙老板、许老板、杨主席，先后陷入债务问题。恒大的2万亿负债，更是震惊全国。

万科只能委屈巴巴地表示：我早说过了白银时代，怎么就没人信呢？

2

也难怪三位老板不相信“白银时代”，因为房价一直在涨啊。

2012年，全国平均房价不到6000元/平，到了2021年峰值10139元/平，涨幅高达75%。

但也并非每个城市都能达到如此涨幅，城市分化，是这十年来最明显的趋势。

十年来，涨幅最高的十个城市都超过了150%，恰好是全国平均水平的2倍。

而排在第一的东莞，涨幅甚至接近300%。依靠制造业、出口的产业基础，加上深圳的产业外溢、资金外溢，东莞的房价直接起飞。

嘉兴则依靠上海的外溢，涨幅也能挤进前十名。

厦门、深圳、合肥、广州的涨幅也都超过了200%。

而除了连云港，前十名的城市非富即贵，北上广深四大一线城市统统在列。

这也告诉我们，核心城市的资产值得长期拥有。

但有些城市，恐怕就没这么好运了。

涨幅最低的10个城市，9个都在下跌。排在最后的，是网红鹤岗，十年间房价下跌了43%，白菜价名副其实。

而这10个城市中，7个位于东北，2个位于西部，都是典型的资源型城市或传统重工业城市，人口流失是最大的基本面，房价自然也无法支撑。

温州，倒成了一个异类。

身在共同富裕示范区的浙江，温州的发家史众人皆知，温州模式红极一时。

但也正是这种快速致富，让人们手里的资金开始大幅流向房地产，“温州炒房团”曾经横扫全国。自己的老家温州，当然是炒房的首选。

随着经济模式的转变，温州模式逐渐落寞，当地经济无法支撑如此高的房价，泡沫随机崩溃。温州房价，也一路下跌。

炒房，终归不是发展经济的最终路径。

十年的楼市发展，大城市房价香港化，小城市房价鹤岗化。

未来十年，城市的分化还将继续。

3

而这十年还有一个最重要的关键词——调控。

恰好，中国楼市这十年完整地走了一个周期。

2012年的楼市，尚处于上一轮的全国调控之中。

2010年4月，“国十条”横空出世，将飞涨的房价直接按在地上。

除了2013年有一波销售高峰，2012-2015年4月，全国楼市的销售基本处于横盘状态。尤其是2012/2014年，销售增速几乎都是负值。

将近3年半的冷却期，让人们对楼市的信仰开始动摇。

但在根基动摇之前，新一波的暴涨又来了。

2014年，已经有城市开始放松调控。到了2015年，“放松”已成共识，从中央的去库存到地方的破限购，各种政策相继出台。

尤其是棚改货币化安置，直接引爆二三四线城市的房价，大把大把的资金开始进场。

于是，就有了2016/2017年的销售高峰。

与此同时，调控又来了，熟悉的场景再次上演。“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的口号出现，因城施策的调控遍地开花。

加上疫情这只黑天鹅三年的冲击，2019-2022年，楼市的销售再次陷入横盘冷冻期。

于是，又有了2021年开始的新一轮放松调控大潮。金融“三支箭”、史上最低房贷利率、疯狂优惠补贴……不一而足。

此时此刻，恰如彼时彼刻。

这十年的楼市，周期路径就再明显不过了：

2010-2014年，调控收紧，楼市横盘；

2015-2017年，调控放松，房价起飞；

2018-2020年，调控收紧，楼市横盘；

2021-2022年，调控放松，但疫情冲击，房价横盘。

所有事情都逃不过路径依赖的掣肘。

拼了命地救市，效果究竟如何，2023便成为关键。

2023年的楼市，能否重启？房价是否又要起飞？房子又该买哪个城市？今晚19:00 米筐投资视频号，来场直播详细聊聊。

最后，我整理了一份【全国298个城市十年房价涨幅排名】，一次性看清楚哪些城市的资产能真正穿越周期，哪些城市的房价又无法抵御时代转变，但图片太长放不下，添加下面的企微，私发给你。