终有一天，米宅也会倒闭

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在米宅公司的内部，从来不忌讳讨论“倒闭”这个话题。因为，每个公司最终的结果都必须倒闭，毕竟马云曾经装逼的说过——它希望阿里最终能活过102岁。而且，常常讨论这个问题有个好处，就是“向死而生”。从这个角度，能够更加深刻的，认识到我们做事的原则，方法，出发点，是否正确，是否能去做——难而正确的事情。比如——米宅对于任何客户陌生市场的，都要立自己的“米宅房源军规”。而我认为如果有一天米宅倒闭了，它能留个这个世界最珍贵的东西就是——米宅军规的标准和精神。

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所谓“米宅军规”，简单的讲就是米宅为自己的所出售的房子划定客户和自己的都知道的选择的明确红线。什么样的房子可以卖给客户，什么样的房子绝不可卖给客户。而且他不是内部参考，而是尽可能的向外告知，严格执行。每一版的军规，少则几条，多则十几条，一般它会详细的、明确的、尽可能清晰的把某一品类的房源的售卖标准框定下来。比如，我们最早的米宅海南买房军规。如果当年你能见到这10条，同时按照这十条去做。相信，你一定是感谢米宅的。因为它不仅让你获得了海南最近10年最大的房产增值风口，同时也避免了你在海南买到95%踩坑的项目，可以说这是一篇经的起时间和历史考验的标准。同时，现在这十条军规，已经成为了整个海南楼市公认的二手房价格标尺，符合这些条件二手房价格较高，而且流通率较好，不符合这些标准的价格偏低，更重要的是不管出租还是出售都面临较大的问题。我甚至见过很多海南中介，把这十条军规作为自己的公司房源要求写入公司培训材料。

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有人会有疑问，这有什么了不起，不就是列出十点海南购房的“注意点”吗？网上不是到处都是。对于客户可能如此，但是对于一个依靠撮合交易，自己的没有房源的经纪机构，却不仅仅如此。因为，这十条一旦确定下来，它可以推荐给客户的房源就大大减少了。我们曾经计算了一下，如果严格按照这十条标准筛选，米宅能推荐的海南楼盘就只剩下总项目量的14%。第二，自己的收入降低。因为这些符合十条军规的项目，可以99%的肯定都是海南的优质项目。优质项目不愁卖，所以佣金点数不高，往往只是差项目的三分之一到四分之一，对于经纪公司自然收入会受到影响。第三、房源难得道理很浅显，好房子大家都喜欢，不愁卖，所以能给你经纪公司的房源也有限。所以呀，综合一句话，实际上米宅房源军规这件事就是米宅自己给自己的业务上难度，米宅在卖房这件事上自己给自己的找别扭。然而，这件事虽然米宅给自己找了别扭，但是对于米宅的客户却是功德无量。因为，每一版的军规都是米宅靠亲自去项目所在地做完整考察总结起来的，比如我们的海南军规就是米宅9人团队2015年自己开车绕着海南岛环岛公路转了一圈，看见项目就进，最终花了1个月，看了大约500多个楼盘，最后总结出来的10条。就不说花钱了，这九个人考察结束每人都黑了一圈，所以说上面的10条，如果说它价值百万，也不算很夸张。因为还是那个原因，按照这十个标准选房，选到不靠谱项目的概率，基本上已经可以低到忽略，对于那些初来海南，不懂海南的客户意义重大，而这批客户基本上占到海南购房的90%以上。而且，我们公司业务人员也经常劝告我们的客户重视房源军规，他们经常讲的一句话就是——其实跟不跟米宅买房不重要，关键是你要按照这10条军规买房，因为哪怕你不跟着我们买，按照这10条挑房子，大概率也掉不到坑里。所以，你会发现，米宅的员工给客户打电话，80%的时间会花在解释相关的军规，谈其他的情况反而更少。

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所以，从海南业务开始，米宅基本上每项陌生业务开展都要给自己，给市场，给客户立下房源军规。这项目工作出发点，实际上比业务本身还早，我们澳洲房产业务，我们越南业务，我们的移民业务，实际上都是这个原则。实际上，在国外，最典型军规就是日本业务，为了选出靠谱的日本海外房源，米宅一共定了11条军规，比海南房源10条军规还要多一条。为啥军规那么多，这是因为我们从收益率出发，认为日本房源对于国内客户最有价值的是收益率，而收益率较高的是二手房房源。但是二手房房源最大问题就是——不标准。建成时间不标准，建筑等级不标准，租约不标准，收费不标准，一套房子一个情况，甚至在日本一个中介一个说法。这往往更容易让客户买到坑里，因为房源更广，情况更加复杂。所以，米宅必须自己给自己的订出军规，为自己找房子订出明确的红线标准，为客户选房子订出简单明了花钱红线。我就举一个例子。米宅日本房源军规第二条——只做1981年之后房源（新抗震标准）。为什么会有这么一条，而且放在了第二条。因为大家都知道，日本是个多地震的国家。1978年6月12日发生的宫城县5级地震(日本标准)，发生7400座建筑物全部半倒塌的情况。特别是，仙台市内全半坏4385户、一部分损坏8万6010户，这是由于当时的建筑物抗震性标准不足，所以建筑物发生了严重的损害。于1981(昭和56)年6月1日修改了建筑基准法。新的抗震标准是指修改后确定的抗震标准。在1981年修改之前的抗震标准(旧抗震标准)中，即使发生5级左右的地震，只要不倒塌就可以了。与旧耐震标准相比，新抗震标准要求，即使发生震度五的地震建筑物也要求几乎不损伤。从而促使整个日本的建筑设计，施工规范，用材用料发生了大的进步，因为不符合标准的建筑就是不合法。2013年，发生311福岛地震，由于新标准的普及，整个大东京才倒塌了不到十栋建筑。以上是从安全性上来讲，从房地产角度，尤其是从流通性角度，现在日本二手房市场已经视这个标准为重要参考，如果不符合这个标准的房源，不仅在流通上有难度，甚至出租方面也有难度。这种对于抗震的重视性，是国内极少经历地震的国人所无法想象的。所以，米宅的将这个条款列为了第二条，仅次于对于城市和地段的选择。这10条军规，就不一一给大家解释了，因为非常重要，我会很快写一篇专门的文章，挨条阐述，让大家理解。还是那句话，跟不跟米宅买房不重要，关键是你要按照这11条军规买房，因为哪怕你不跟着我们买，按照这11条挑房子，大概率也掉不到坑里。对于米宅，这才是最重要的。然而，对于我们呢？这就意味着很多国内人喜欢买的中低总价的房源大大减少。

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还是那句话？有时，我们经常思考和讨论过这个问题：有一天米宅倒闭了，它能留个这个世界是什么，人们能记住的它是什么？是它达到了什么样规模，市场地位？这个问题老板最关心，客户不会关心。是它挣了多少钱？这个问题股东最关心，客户不关心。是它纳了多少税？这个问题税局最关心，客户不关心。客户最关心的是什么？我如何买对，如何买的最有性价比，如何不掉坑，我觉得米宅房源军规最大的价值就在这里。总有一天，米宅会倒闭，米宅会离开大家。我们公司从未有产生过，想让这家公司会持续存在。我希望大家能记住它所制定的军规，它的公司出发点永远是“买房者利益是第一位的”。注意，这句话的主语是“买房者”，即使他没有为米宅带来一分钱的收入。全文完。如果你对国外的情况比较感兴趣，有海外买房的需求或者买过房子的，尤其是对于澳大利亚、新西兰、日本、越南四个国家有疑问，可以扫码进群，联系上米宅的工作人员，把自己的疑问和他们说说，不管买不买，不管从谁那里买，米宅乐意为你解决你的各种问题。

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