如果一生只给你三次买房投资机会

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实际上，不管是买房还是炒股，都是一种心态和方法的修炼。最近，连读了几本巴菲特的书，倒不是为了炒股，而是想寻找下股市和楼市，在投资上有什么共同的心态和方法。因为：1、他们都是资产投资的主要渠道，全世界现在60%以上的财富，实际上都集中在这三个方向：楼市+股市+大宗商品（日本一些钱喜欢债券）2、他们都有较强的操盘技巧。3、两者都有明显的周期特点，和经济相关，但是又不完全相关那么，探寻这些规律之前。那么，我们不妨先问了自己一个问题——假如2023年，巴菲特老同志准备进入中国楼市，他会怎么办，他会以什么原则买房？

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市面上，谈巴菲特的投资的书不少。总结起来， 主要是三点：第一、仅仅投资于你“懂”的企业第二、投资的企业又有“护城河”第三、等待机会，不做频繁的交易以上三条，虽然是指导巴菲特买卖股票的原则，然而，当你把你买的房子也看成股票的时候，实际上其原则和方法是相同的。首先说第一条，仅仅投资于你懂得企业。巴菲特买卖过很多企业的股票，有成功，也有失败。然而，却又有一个共同的特点。他非常懂这个企业，这个行业，甚至很多著名的企业老板和职业经理人，他都有很深的交往和理解，他对这些企业发出的财务年报和行业信息，甚至比企业内部的人研读的还要深刻。所以，如果把一个项目比作一直股票。巴菲特如果想通过买房子投资，他一定会深刻的去“懂”他想买入的一切房子。这种懂，绝不是像我们那种“蜻蜓点水”，看一场直播，就以为自己懂了这个项目，去某个城市转个一天半日，就以为自己懂了这个城市。我想他一定会做非常详细的，深刻的调查。1、去了解项目所在城市的基本情况，经济发展，人口流入流出，财富增长，产业现状。2、去了解项目所在板块的基本情况，政府定位，配套建设，未来前景。3、去了解项目 本身的地段，产品，价格优势等等。4、去了解项目开发商的过往，甚至年报，经营前景。然后，去思考这样一个问题

——这个项目都是什么人去买，他们为什么去买

——在三种情况下（三年到五年后，房价涨了，房价不涨，房价跌了）未来我如果想出手这个房子，未来会有什么人去买，他们又是为了什么原因去买

——尤其在现在这个当下，房子不好出手，如果房子出租，租客是多少，人家为啥来这个房子租，租金人家会给多少。

我想，如果巴菲特到中国买房子，一定会思考的比上面的问题多而不是少。巴菲特曾经说过，买卖世界上最容易的事情，因为他只需要你有钱，而买卖又是世界上最难得事情，因为在按下“确认”键的一瞬间，你需要做大量的准备工作。

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再说下一点，投资的企业要有“护城河”。巴菲特曾经说过，他投资的企业一定要有护城河，最好游满了鳄鱼。拥有护城河，最典型的表现就是如果这家企业产品涨价了，但是基本上他的销售量能保持不变。那么，引申到房产上来，什么又是房子的护城河呢？我觉得就是独特的资源，你的房子具有别人无法轻易拿到的独特资源。而且，这种资源的稀缺程度，决定了这个房子未来的价值。比如，在北京，中关村二小的学区房，全国知名的学校，其学区优势是别人无法获得资源。比如，在三亚或者陵水，一线临海的海景房，其“热带气候+景观”是别人无法获得资源。当然，上面的例子有点极端，那么什么才是我们普通人可以关注的护城河呢？比如，地铁，你的房子500米内有全市最繁忙的地铁，请注意，是最繁忙的，而不是就是一条地铁，因为随着城市地铁网的拉大，不同线路效率完全不一样，带来的独特资源也截然不同。另外，你买的房子周边是否有那种全国著称的大规模高科技高收入企业（或者大规模金融企业），如果有的话就能保证你的房子，未来不管是租金还是二手房房价都极有保证。必须说一下，我是不建议用投资的眼光去买学区房的，因为学区房这种产品护城河看似是学区，但是本质是“政策”，一旦发生改变，人人去抢的“胡萝卜”马上变成“烂白菜”，而这种改变实际上就是教育管理机关的一张文件。

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再说最后一条，等待机会，不做频繁的交易。巴菲特曾经在一次商学院的演讲中提到过一个比喻：“给你一张只有20个打孔位的卡片，你可以打20个孔，代表着你在这一生中所有可以做的投资。但是一旦打完了卡上所有的孔，你就不能再做任何投资了，这会逼着你，“真正认真地考虑你的每一次投资，你会被迫三思而后行，这样一来你自然会做得好得多”。说实话，这一条是我们普通人最应该像巴菲特学习的地方。很多人，包括我，在日常生活中，在信息纷繁的社交中，在小道消息信息满天飞的微信群里，天天盯着发财的信息，发财的机会。

——这个城市新房二手有倒挂，赶快攒资格报名打新，千万别踏空。

——那个城市，基本面不错，最近房价回调，赶快抄底，千万别浪费。

——今天学习二手房笋盘，明天学习商铺投资攻略。

甚至，我曾经见过有个粉丝朋友，在这五年中，买房15套，卖房13套，一套房子持有时间不超过3年，用他的话总结他的经历：

——也真是赚了点钱，但是80%都交给税务局和中介了。

——而且天天折腾，也没时间管生意，实际上里外里还是亏的。

实际上，作为一个普通人，如果你的身家不超过千万，这一辈子可能能折腾的房子最好别超过5——7套（这个数字是米宅考察了大量买房人经历得出的），因为你的精力达不到，你的资金和杠杆也达不到。每次出手，告诉自己“如果一生只给你三次买房投资机会”。但是，每套如果都能做到“弄懂”，回答刚才文中的提出的若干问题，做深入的思考，而不是用半天的决策，用一年来后悔。每套都找到那个标的物的“护城河”，搞懂它的未来真正价值所在。每套都能够等到周期的低点，能够等到足够低价，等到利率低点。这样才会做到巴菲特，那句最最有名的名言：全文完。

看了大约10本关于巴菲特的书，最后给大家推荐两本关于巴菲特的书吧。

第一本叫做《致股东的信》，大部分的文章是巴菲特自己每年写给他的伯克希尔哈撒韦公司的股东，这本书好处在于是巴老本尊写就，比较原汁原味。然而缺点就是，财务知识较多，理解起来有难度，我读了两遍，但是也只能说懂了50%。

另一本叫做《滚雪球》，是一个巴菲特类似传记的体裁，里面写了关于巴菲特半个世纪的投资故事，投资心得，投资体会，投资技巧。这本书是巴菲特现在明确认同的关于自己投资技巧的唯一著作，而且比较简单好懂，有阅读乐趣。

虽然巴菲特投资的是股票，然而我相信，不管是股票还是房子，背后的逻辑和底层是相似的。

多读书，多思考，说不定能从这两本经典中悟出一些自己平常无法体会的买房感悟。

另外也有破竹财经大咖推荐的书籍，需要朋友可以加米宅工作人员微信，全部免费送给你！混乱的环境，保持一份清醒，才能守卫好自己的财富。