大胆预判：2023年楼市里的领涨城市会是谁？
作者：
米宅
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2022-12-09
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就是很突然，真心没想到，复杂多变的三年，会在最近三四天内，以如此明确干脆的态度收尾。截止到今天已经有40个省市地区表示公共场所不再查验核酸了。比如广州、天津、郑州、石家庄、青岛、北京、杭州、宁波等等。
高层的表态也有了很大变化，党媒的措辞论调都有了明显变化：目前无证据表明新冠有后遗症。国内科研团队验证，奥密克戎致病率已大幅降低。等等。
关于疫情，现在风向很明朗了。如果不出意料的话，接下去，各个地方都会大步前进。大概率在春节前后，会迎来彻底的开放。我们会彻底告别过去3年的生活状态，逐渐适应与病毒共存。中国经济正站在历史的十字路口，公共政策正面临重大抉择。每个人心中深藏着一个疑问，经济复苏的春天还会来吗？二十大报告强调：发展是党执政兴国的第一要务。只要我们科学抗疫，尊重科学，实事求是，反对核酸公司上市，曙光就在前方。当务之急是把发展放在首要任务。只有发展，只有人们的工作收入有保障才是硬道理。明年一定会推出一揽子扩大内需的经济复苏计划。但，经此一疫，旧有逻辑已被颠覆。未来一年，一定充满了无限的生机、机遇、可能性，但也一定充满了疑惑、迷茫和不确定性。接下来，对每个普通人都是一样的，路是宽的。你须知真正的人生机遇，永远藏在一轮又一轮的高低起伏之中。踩中时代洪流，顺势而为，成事儿快，回报也高。如果时光可以穿梭，站在2028年回头看，很多新晋富人，极有可能就是2023年起家的。过往有太多扶摇直上的财富故事，将来有没有你的故事？2
房地产是周期之母，国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。如果房地产拖后腿，经济怎么能起来呢？短期内，房企想活靠融资，经济复苏看防疫。雷霆雨露皆天恩，大雷之后必有大雨。央行在三季度《货币政策执行报告》里面提醒“将会迎来通胀风险，导火索是封控放松后需求猛然爆发。”有数据显示，今年1-10月份财政亏空是11万亿，相当于今年全年GDP的12%，政府今年收入的50%。这么大的亏空怎么办？从目前救市的迫切以及向楼市定向放水的策略。房地产要发挥蓄水池的作用了。因此，2023年的风口，房地产一定算一个！下一轮是否还是短期轮动行情？我认为依然是的。这是由房价上涨的原动力决定的，只有早涨晚涨，涨多涨少的区别，但都会涨，只不过有些涨幅还跑不赢通胀。具体节点预判，分两个阶段：第一阶段，2022年12月——2023年10月：出现领涨城市，最先启动。第二阶段2023年11月——2024年12月：全国从一线到二线、到三线的普涨行情（说明，以上节点预判，仅参照目前政策预判）。具体到各大城市——深圳基本上触底，接下来就是回暖。但如果深圳限购政策不放松，深圳大概率不会是下一轮行情的领头羊。上海市场会稳住，但大概率高位盘整。广州明年下半年才能到市场底，接下来还有半年阴跌行情。北京上一轮能涨的都涨过了，没来及的上涨的还会跟上，所以北京有可能是下一轮行情的领头羊。强二线、二线里面会出现几个本轮领涨城市。其中，珠三角因为广深都没行情。东莞本轮盘整还会继续。所以大湾区这一轮应该没有第一波领头羊城市。细化一下，珠海市场表现会好一些。长三角比较明确的领涨城市是苏州、南京。苏州今年底见底，明年上半年小阳春行情会不错。南京会慢半拍，明年上半年逐步放量，底部逐步夯实，下半年会跟上；成都有可能延续今年行情，成为明年的领头羊城市。其他城市中，长沙、郑州、石家庄、济南、青岛、天津，虽然市场信心依然不足，但至少今年年底市场都已触底。明年市场看各地政策。杭州、宁波、合肥、西安二手继续阴跌，没有止跌的迹象；武汉目前还看不准，有可能继续全年弱行情，外围新区继续下跌。其他的大多数城市，市场依旧低迷，明年大概率没行情。（以上预判，仅一家之言，结合政策和各大城市目前供需和周期等。）3
为什么比较明确，最先启动的是苏州？原因我们在今年3、4月苏州调研之后已经后续直播中已经说了很多了。今天再全面梳理总结一下：首先，房产价值是低估的。从时机上看，苏州在2019年7月调控，这个时间点正好是长三角杭州、宁波、上海几个热点城市上涨的时间段。也就是说，因为调控，苏州市场已经调整2年半了，也因此缺失了一轮涨幅。也因此，2万亿GDP、1300万人口的苏州，3万的均价，对比长三、珠三，这个价格段，相对是便宜的。其次，时机是对的。从3月开始，苏州政策面放松就非常积极。2年社保变半年，二套8成变6成，已结清3成。无论是本地人还是外地人，政策面都表现的很友好。第三，限价给予的机会。苏州的限价政策是：1、按地价限房价，2、最高不过4万/平。（12月新政，今年新房zui高备案价经过三次调整，已经从4w/㎡到了4.5w/㎡）。所以这个城市地段越好，价值越高的地方，房价一定是被限制的最狠的，也是最有价值的，恰恰也是房价相对最低的。在苏州，你会看到，一级地段房价是4万左右，但是二三四级地段房价都是三万+，比如吴中太湖新城、吴江的太湖新城、相城的高铁新城都是三万+，科技城也是三万左右。所以这个城市的机会在哪里，就在园区。这一点可以对比杭州。杭州市府心里有个小算盘，每一个板块值多少钱，按照价格梯度排好。比如，钱1限价是7万左右，钱2限价6.5万左右，滨江5.2WAN ，西湖区5.2万。所以杭州市场的机会在于板块限价不合理的机会。因为有的板块被高估，就一定有被低估。因此，这两种不同的限价模式就造成了两个截然不同的结果。杭州的地价是可以被炒上去的，房价一定是有泡沫的，将来一定是需要时间去消化这些泡沫的。目前杭州市场是个什么情况，大家也都看到了。杭州的二手房市场市场是个很大的问题，极有可能会迎来长时间横盘回调来消化泡沫。这也是杭州对外地人放开二手市场的原因，希望新增更多的购买力去消化泡沫。或者更直白一点就是吸引更多的人去高价接盘，去替换一些潜在的踩踏风险。所以我们讲杭州再好，但存在买了就被套的可能。那么苏州限价的好处是可以刺激开发商积极的去拍地，因为按照地价限房价，给开发商留利润空间了。但它的问题就在于供需不均衡，表现是某个阶段供应量很大，比如2018、19年，苏州的供应量都挺大的。再加上苏州的限价方式，除了园区，其它区域倒挂红利不明显，因此苏州市场在过去两三年库存有点高，压着行情起不来。 也因此，苏州房价对比南京、杭州、宁波，苏州房价最便宜。可是进一步细分苏州供应会发现，苏州供应也不均衡的，主要供应都在外围。主城核心和园区一定是稀缺的。总结，长三角几个城市——对比城市活力，杭州一定是最好的，苏州第二，其次是南京、最后是宁波。杭州好，但杭州泡沫大，现在去就是接盘。苏州活力比南京好，所以苏州从全国层面看，从资产配置的角度看，苏州这个城市是值得买的，这个城市是对的。从价格上看，苏州是长三这几个核心城市里最便宜的。3万的均价，你在南京能买什么？在南京三万以下区域就没价值，有价值的都要4万+，三四万之间的，不能算坑，但没多大意思。杭州能买什么？杭州3万左右的也没啥价值。从城市看，苏州这个城市是对的，2万亿GDP、1300万人口的苏州，长三角核心城市。从时机看，政策面非常积极友好。总之，从城市、价格、时机看，苏州都是对的。那么苏州我们应该怎么买呢？苏州限价模式决定，苏州地段越好，价值越高的地方，房价一定是被限制的最狠的，也是最有价值的，恰恰也是房价相对最低的。因此，目前在苏州买房，相信园区，园区YYDS。从产业上看，园区都是硬科技。从教育看，园区都是一梯队教育资源。从资源环境看，金鸡湖这是苏州最好的地方了。基于此，我们在从3月开始推荐苏州，后续一直紧盯苏州园区可以推荐的项目，六七月份推荐了园区独墅高教园区南部车坊板块的中海独墅云著，很多朋友知道的太晚了，没有选到合适的房源和价格。近期中海项目隔壁项目：中铁建星樾湖滨。
项目优势依然是独墅湖科教板块洋房低密住宅、央企品牌、流行动好、有地铁已通。劣势依然是周边刚刚开发，板块成熟需要时间。单价也依然是单价35000+的洋房。不同是，项目刚开，可选房源很多。129-143平米四房均可选。
独墅湖科教园，不是普通的本专科高校产业聚集地。园区内以高等研究院为主，主力群体是研究生博士等，是真正的高知精专的人才。
再看价格。35000+的价格，目前在长三角，去杭州、宁波、南京是买不到有价值的板块，但是，在苏州，买的是园区，是核心地段。是洋房。所以3.5万，可以说是在长三角以及珠三角，能找到的最好的选择，没有之一。综上，对城市、对项目总结如下：1、苏州限新政策，决定了苏州房价没有天花板。最贵的区域，其实最便宜。2、苏州19年7月调控，市场已经盘整2年+3、苏州2万亿GDP、1300万人口，3万的均价，对比其他长三角城市，房价是便宜的。4、2年社保变半年，利率4.1，结清算3成等，上车门槛低且友好。5、在苏州买房只选园区。产业碾压其他区域。苏州第一梯度学区。6、园区我们可以淘到3.5万的洋房。中铁建全新项目，可选空间大。7、3.5万买园区，对比长三、珠三其他核心城市，是不可能的。8、3.5万的价格，在苏州最夯实，租金、流动性、涨幅是最好的。还是那句话，有时候机会就像空气，你呼吸一下它就来的。你也许不相信当下的苏州，当下苏州园区独墅湖板块的中铁建星樾湖滨，可能是你这一两年内遇到的最好机会，但它的价值就在哪里，是跑不掉的，是经得起时间验证的。如果你房产置换计划，建议你置换到高等级城市，目前苏州是最好的选择之一。如果你对苏州、对苏州园区项目感兴趣，欢迎扫码进入我们米宅专属的【苏州置业机会群】，群内会向你提供苏州调研以及项目详细的影像资料。
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