​再好的城市，也不要再碰这种商品房了

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上一次直播，有个粉丝问我了一个很好的问题。

——抛开户型、开发商、城市等技术角度讲，买房投资赚钱，最重要的条件是什么？

什么我说这个问题好呢？因为，至少这个听众知道这样一个道理，做房地产投资，不同的条件重要性是不一样的。虽然时代在变。然而，只要你还在中国，买房投资赚钱的第一性原理一定是——永远，永远，永远，不要和国家打对手牌。

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啥是和国家打对手牌呢？从简单讲就是和国家抢生意，成为竞争对手。比如，国家开始煤炭产业国有化，但是这个时候你开始借钱开煤窑，你和国家抢资源。比如，国家开始整顿教育，但是这个时候你开始办私校，你和国家抢学生。而放在当下，国家准备在房地产这个行业做什么生意呢？很显然，就是用政策性住房解决新市民和中低收入群体的住房问题。我们举个例子。11月8日，全国首个住房租赁基金（以下简称“租赁基金”）正式成立，“租赁基金”总规模300亿元人民币。那这300个亿准备干啥呢？说白了，就是大规模的开始收房源，改造房源，支付前期费用。比如建行浙江省分行与建信住房浙江公司，就通过谈判以较低价格取得了杭州烟霞制鞋厂闲置工业厂房的长期租赁权。之后，一方面投入资金进行改建和装修，在保证高品质的基础上降低改造装修成本，另一方面还与国内员工住宿细分市场领军企业安歆集团合作，以领先市场的“未来级生活环境、校园级住宿安防、医院级卫生保障、酒店级服务水平”四级服务标准，提升运营品质。而这个改造好的“CCB建融家园·普坤社区”，主要服务于当地新产业工人、新就业大学生、杭州新市民家庭等群体的专属蓝领公寓。当然，这个租赁社区的整体租金水平，明显低于当地平均水平。同时，环境又好，房价又低，一下就拉低了周边租金水平。至于建行在里面赚到钱没有，我估计赚的不多，因为按照中国传统，凡是赚吆喝的生意，赚钱的可能性就不大，这个社区还入选住建部刊发的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》，属于赚吆喝的典型。但是这至少是一个方向，未来国有资本要积极介入保障性住房这个生意。

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说完了租房，我们再说买卖型政策住房。刚刚，一片死寂的深圳市场突然爆出了一个大新闻，深圳市一次性推出4000多套，6个政策性人才住房项目，向全市拥有一定学历，户籍的新深圳市民开始发售。

第一、不同于原来蜻蜓点水式的数量，这次房源数量相当之多，一次4000多套，普通人有一定的摇中概率。

第二、不属于那种鸟不拉屎的偏远地段，一些房源的周边配套还是不错的。

第三、价格相当便宜，只是同一地段商品房的五折到六折，瞬间让深圳很多靠倒挂打新维持热度的商品房新房也不香了。

第四、政策比较友好，一旦房源住过十年，缴纳大约房价五分之一到十分之一的土地出让金之后，就可以转成正常商品房源。

这么好的条件，当然吸引人，听说这种房源开售的第一天，报名人数就把报名网站给搞瘫痪了。这和现在深圳二手房市场的冷冷清清形成了鲜明的对比。这是深圳第一次大规模配售人才住房，按照深圳公布的居民住房规划，到了2035年60%以上住房供应量，将是以公租房，安居房和人才房的政策性保障房。

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实际上，从去年开始，很多地市的政府开始以控股国有地方企业收购各种房源了。7月1日，河南郑地住房租赁有限公司发布招标公告，计划收购郑州四环内存量房源作为人才公寓。8月30日，济南城市发展集团资产运营管理有限公司公开收购3000套商品房作为租赁储备。10月，苏州发布类似收购计划。此外，浙江湖州、河北邯郸、新疆阿勒泰等三、四线城市也先后发布政策，鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。当然，这里面也有个帮助房地产企业纾困的作用，但是政府收购的价格也的确不高。另外，这一批收购房源多为商办公寓，因为此类房源相比住宅价格更低，收购后向外租赁不会亏本。

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那么，政府的这些动作，收房子，搞租赁，建人才住房和咱们普通老百姓有啥关系呢？短期，影响可能不大，但是长期以来，他一定会深刻的改变中国大中型城市的居住市场。很显然，这种人才住房和租赁住房的对象都是中低收入人群。那么，未来这种人群进入商品房市场+租赁住房市场的数量将会趋势性减少。一方面城镇化慢慢进入中后期，农村该进城的人口也不会那么大规模了。另一方面，即使进城人口，政府也会用自己的政策性保障房，提供较好的保障。大学毕业生，先去住租赁住房。社保和户籍积累到一定的时间，就可以按照级别购买人才房或者共有产权住房。或许不远的未来，只有大家换房或者第二套的时候才会第一时间想到商品新房。那么，是不是在未来，作为普通人靠商品房投资已经完全没有机会？中低端的保障房进入了半分配轨道，然而中高端的商品房仍然会具有较强的金融属性。另外，有特殊资源的房屋除外，比如学区房。那么，哪些房子属于中高端房子，这个应该也是“因城而异”。我们还可以从深圳的案例中找出一些线索，六个项目基本上三房面积都控制在90平方米为上限，那么很显然深圳市政府就是把90平方米作为保障和改善型商品房的分割线定为90平方米，以后你家想买100方以上的放在就必须去商品房市场。当然，这个标准只是深圳标准，如果你去普通二线城市，可能这个标准线会升级。这个标准很可能就会放松到100平方。到了三线城市，可能会放松到110平方。另外，这个分割线以后还可能有更多的分级方法，比如说著名的“廉租房小区该不该建游泳池”。所以，回到我们问头的那个话题。啥是中国楼市赚钱的第一性问题——永远，永远，不做国家的对手牌，不和国家的生意抢客户，所以在未来不要去碰那种刚需性的项目，面积刚需，地段刚需，配套刚需，品质刚需。当然，这里面还有一个放之四海而皆准的规则。当，一个人既可以做裁判，又可以做选手，不管他效率再低，能力再差，也千万别给他竞争。全文完。这个周末，恐怕要评选中国房地产热搜人物，一定是我皮带哥当选。一则跳楼新闻，瞬间引发无数人议论。当然恒大现在已经是昨日黄花，然而就在五年前，许家印恐怕是中国整个行业的标杆。今天宋富贵送给大家两本书，一本叫做《许家印传奇》和《恒大，中国经典商业案例》，当然这两本书是恒大如日中天时候所做，里面也有一些溢美之词。然而，正因为对比如此强烈，你更是可以通过这两本书读懂恒大当年的鼎盛，再结合现在恒大的落魄，就更能理解，中国房地产究竟要走向何方，更能理解曹雪芹那句名言——“眼看他起高楼，眼看他楼塌了”内含的悲凉。今天这两本书送给大家电子版，感兴趣的读者可以添加一下米宅工作人员，我们会传给你完整电子版，供大家学习。↑↑↑（加微信免费领）推荐