终于，救开发商了！

▣作者：米筐老A▣来源：米筐投资（ID:mikuangtouzi)

前言：

救房企就是救银行，救房地产就是救整个金融体系。

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确认！楼市调控政策已出现方向性转变。

由之前的“打压”转变为“支持”、由之前的“救项目不救房企”转变为“救房企才能救项目”。

28日晚，证监会发言人表示恢复房企的股权融资，包括恢复上市房企A股/H股的并购重组上市及配套融资、非公开方式再融资、允许私募股权基金投资房地产等。

至此，加上第一支箭的信贷融资、第二支箭的债券融资、再加上本次第三支箭的股权融资，支持房地产平稳健康发展的三支箭全部到齐，目的是为了加速救房企。

2021年中，万亿头部房企恒大地产暴雷，随后房地产行情急转直下、债券违约/企业暴雷如多米诺骨牌一样纷纷倒下，其速度之快超乎想象。

为什么这么快？因为房企的债务太多、杠杆太高。

高债务/高杠杆的背后，是房企每月得还大量的借款本金和利息，而这依赖于房屋快速销售下的高周转…一旦房子销售不畅或迟缓，再加上融资受限，现金流危机很快导致杠杆断裂。

这其实是企业激进冒险、对市场判断失误的结果，因为早在2016年10月、政府就开启了全国统一的楼市调控…目的是抑制房价上涨、打压楼市，可赚钱正酣的房企谁会顾及这些呢？于是继续高负债/高杠杆/高周转经营，最终崩了。

房企倒了、可却留下了众多停工烂尾项目，不仅是城市的伤疤、还消灭着社会财富和期房业主的毕生积蓄，风险即将由房地产领域向社会领域蔓延，政府不得不出手相救。

为了防止道德风险、让房企为自己的过度债务扩张承担后果，所以提出了“救项目不救房企”的政策方针…“救项目”是为了保民生、社会稳定，“不救房企”是不想让全民出钱为房企自身的错误买单。

可计划总赶不上变化。

鼓励优质房企收购停工烂尾项目、地方政府的房地产纾困基金、保交楼专项借款等，要么进展缓慢、要么杯水车薪，因为项目跟房企纠缠得太深。

项目的买地款和建造款来自房企的统一调配，而项目的销售回款、甚至融资款也被房企统一调配，且二者间相互担保、深度绑定，结果就是房企若倒、项目必黄。

不得已，救市政策方向转变了。

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转变的信号来自于被称为楼市金融十六条、由央行和银保监会发布的《关于当期金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其意思很明确：向房企提供融资、开始救助地产商。

随后又有了市场交易所支持包括民营房企在内的房企发行增信债、保函置换预售资金打破项目销售专款专用可被房企挪用、以及国有大行向优质房企提供高达超2万亿的授信等，其救助对象都是房企、而不再是项目。

房地产面临的困境前所未有，因为之前所有的回款渠道都被堵死。

股权融资2018年就停了、信托/私募/资管等非标融资停了、三道红线和贷款集中度管理又限制了房企的信贷融资、海外美元债也发不出了、再加上销售低迷没有销售回款，房企已如困境之兽、根本无法依靠自身能力走出泥淖。

房企暴雷之初，监管层的救助还犹抱琵琶半遮面、半推半就，可随着形势的每况愈下、救助的力度也在一步步放大。

截至目前，第一支箭的信贷支持额度超2万亿、第二支箭的增信债支持额度超2500亿、再加上保交楼专项借款和专项再贷款等政策性金融4000亿等，支持房地产的资金总额已超3万亿。

具体如下图：

但不要以为支持房地产，就是在支持所有的房企。

所有的这些资金支持都是借款，而借款是要还的，所以获得这些资金的同时、一般都得有资产做抵质押担保。

房企的信用债发不出去，可以发由中债增进公司担保的增信债，但必须得有反担保措施、比如有房产抵押；可以用保交楼借款或再贷款，但得有未销售的房产、未建房的土地或其他干净项目做担保，这些资产需足额覆盖借款；银行授信也只给优质、稳健、运行良好的国央企房企或民营房企。

钱看似很多，但很多房企却够不着。

结果是什么？大量的中小房企被淘汰出清，只留下少量的优质房企存活，市场会进一步向少量房企聚集。

反正市场销售金额和销售面积已经触顶，只会逐步下行而不会再创新高，要那么的房企干什么呢？

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房地产其实早已跟整个国民经济深度绑定。

关系着上下游近百个行业、关系着上千万人的就业、关系着地方政府的财政收入、关系着居民财富和社会稳定，同时还关系着金融系统性安全。

我们都知道房地产是资金密集型行业，在过去的开发模式下、其大量的资金来自于借贷，主要是银行借贷，并且大量的社会融资也以房产作为抵押担保物，若房地产崩盘或房价大幅下跌达到一定程度时，将引发金融系统性风险。

从之前的救项目到现在的救房企，以及保交楼稳民生等，其实都是在救银行、救整个金融体系，一荣俱荣、一损俱损。

可现在大家对救市已深度疲劳，从当初兴奋到后来期盼、再到如今的彻底失望，一步步坠入深渊。

100亿是毛毛雨、1000亿没感觉、10000亿也惊不起什么波澜，反正就是不相信…不相信房子还会涨、不相信房地产还有希望、也不相信新房能顺利交房，想投资的退却了、想买房的延迟了、就连刚需/刚改也想着能等等就等等，由此进入恶性循环。

所以不排除今后还有更猛、更大的狠招出现，比如一家银行对口一家或多家房企、全力救助房企，现在国有大行定向房企意向授信其实已经有了这个意思。

楼市政策转向救房企后，还有一个好的指标作用、就是几乎划定了房企安全的白名单。如果想买新房，为了防止烂尾延期、最大可能的按时保质收房，就应尽量在金融系统救助的这些房企名单里选择，因为它们已经帮你筛选了一轮。

救房企也是阶段性的，最终还是以销售回款作为结束闭环，而这需要销售回暖、需要房子卖得掉去归还之前的所有借款，现在最大的问题是行情什么时候能起来呢？

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