这些城市的房子一定要尽快卖掉

垃圾房子一定要尽快卖掉，

垃圾房子一定要尽快卖掉，

垃圾房子一定要尽快卖掉，

重要的事情说三遍。

我知道，你一定也有很多问题要问，自己所在的城市要不要抛售，自己的房子不知道要不要抛售，什么时候抛售、什么价位抛售？不紧张，不着急。

过去几年，我把全国大部分的重点城市都看过，不止看过一次，不止经历过一次涨跌周期，能够对大家的选筹、出清做一些力所能及的建议。

大家可以相信我。

更多的问题，评论区见。

1

为什么要卖掉？

一句话，这些垃圾房产会拖累你的资产。

买得早的可以不卖。

租金能和月供持平的可以不卖。

有自住需求的可以不卖。

留作资产配置的可以不卖。

大城市的房子可以不卖。

基本上，除了上述的积累资产之外，其余的一定要尽快卖掉。

为什么？

1、未来涨幅有限，

2、成本越来越高。

我举一个非常典型的例子，宁波吧。

宁波在全国所有城市里边，已经算非常不错的城市了，将近1000万的人口，加上1.5万亿的GDP总量，相比大部分的省会城市，都要强了很多。

宁波也有限价，新房限价在2万5-4万，算是最优质的的楼盘，平均相比周边二手房的倒挂在3000-10000之间，可以这样对比一下：

新房25000，二手28000。未来预期涨幅12%。

新房30000，二手34000。未来预期涨幅13%。

新房35000，二手40000。未来预期涨幅14%。

新房40000，二手50000。未来预期涨幅25%。

平均涨幅在12-25%，这还是需要保证二手房市场价格稳定的前提下。但是参照杭州、广州、深圳的二手市场行情，感觉有点悬啊！

你算一算，自己所在城市比宁波怎么样？楼市情况比宁波怎么样？

好，留下。

差，赶紧卖。

比宁波差的，温州，金华，绍兴，太原，石家庄，济南，郑州，天津，江门，肇庆，南通，扬州，只要不是自住，只要市场一般，只要不是所在城市非常优质的好房子，能抛售就赶紧抛售。

比宁波好的，苏州，南京，杭州，武汉，成都，西安，合肥，广州，东莞，佛山，长沙，只要不是特别偏的板块，只要不是纯新区，只要不是老破小，能留则留，不必轻易出手。

2

哪些城市的资产需要尽快卖掉？

理论上：

持有一线，卖二线一般，全清三四五线。

但是实际上的情况远比理论要复杂的多，一线也有垃圾资产，二三四五线城市也有优质资产，而且每套房源的情况不一样，每个家庭的资产配置也不一样，都需要针对每一套房源进行价值评估。

价值评估，可以分为几类：

1、2012-2022，10年涨了多少？

2、2015-2022年，7年涨了多少？涨了几轮？

3、2019-2022，涨了多少？跌了多少？

4、月供和租金相比，涨跌如何？

5、是否具备核心、学区、品质、城市方向等4大要素。

6、目前城市所在的房价走势怎么样？

7、小区出手的交易周期是多久？

举一个例子，深圳。

深圳从2014年到2022年涨了3波，15年大涨了一波，17年涨了一波，20年涨了一波，有些朋友全都抓住了，有些朋友抓住了2波，有些朋友只抓住了一波，有些朋友一次也没抓住。

2次，以及2次以上。

1次，以及一次也没抓住。

那么，至少抓住2次的朋友，只要房子差不多，不算很差，不用出手一定要留着，毕竟这里是深圳；但是如果只是抓住了1次或者1次也没抓住，那就必须评估一下，大概率是要卖掉的。

抓住了一次，从700万涨到900万，又从900万跌到现在750万，23年肯定还要跌一波，跌破700只是时间问题，这个时候，必须卖；一次都没抓住，想都不要想，这是挺直身子站在珠穆朗玛峰，山高风大又冷，赶紧下山才是王道，除非自住，该卖必须卖。

上海也是。

16年大涨了一波。

17-20年没涨。

20年8月大涨，到22年11月大致稳定。

你什么时间买的，为什么买？有没有留下必要？

16年之前买的，可以留下，赚的多，成本低；19年前后买的，也涨了，房子70分以上也可以留，70分以下就出手；21年大涨之后买的，涨的不多，最关键的是成本太高了，月供、利息都是高位，账面赚钱不一定表示未来一定会赚钱，上海大概率要往下走一波了。

你在那个城市？

涨了几次？

你抓住了几次？

还是根本没涨？

或者，先涨后跌？先跌后涨？

都要具体问题具体分析。

下面留言区，我来告诉你。

3

应该如何快速卖掉？

首先必须明确一点：

你挣得每一分钱，都是别人在亏钱。反之亦然。

买房大涨了，你要变现了，接盘侠肯定要花大价钱，付出更大的成本。反之，买房大跌了，不好卖了，接盘侠省钱了，但同时也可能接下来降价了，也亏了。这几种情况，你怎么想？

哎呀，很不踏实啊，怎么能让别人高位站岗呢？怎么能让别人亏钱呢，他们挣钱多不容易啊。

但凡持有这种思想的朋友，我建议你去一趟乐山，让乐山大佛起开，你坐那。

就算是马云，也不可能每人一套房，这是愚蠢的平均主义。

买房，本身就有亏有挣，买房的可能是卖房的，挣钱了也可能亏钱，挣钱表示运气好、家里有钱、很专业，赔钱一定是运气不好、不专业，等等，千万不要在这件事情上纠结。

好，说完了心理。

正常销售的情况下，中介、装修、业主群，以及自己的专业，一定要具备这几点。

比如杭州，二手房非常难卖。

哪怕是前几年最网红的西溪公馆，现在贝壳上很多挂牌房源的单价都在3万8左右，性价比非常高，但是我依然不敢保证这个价格是最低价，因为投资客太多了，因为抛盘的太多了，踩踏式的降价都是不理性的，非常冲动。

这个时候，怎么做都是徒劳的。

1、降价。如果是降价，必须是大降价，别人3万8，你以为你装修好？户型好？楼层好？不好意思，太贵了，我也怕高位站岗，除非3万5、3万2，否则你根本卖不出去。

2、装修。很多老房子是适合装修的，但一定要跟中介捆绑，许诺高佣金啊，给平台付推广费啊，可以招装修公司好好装修一下，成本不必高，但必须好看，很多人真的会冲着朋友圈中的装修好买单，至少也会放大传播量，这个时候，客户越多越好。

3、中介、多跟中介搞好关系，经常在朋友圈推送，他本身就积累了大量的潜在客户，最关键的是，通过他你会经常了解目前的市场，涨了没？降了没？未来房价怎么样？务必要做到心中有数。

4、适当的时候先租后卖。不要断租，哪怕租金降一点，一定要保证现金流的稳定，你也少操心，能够专心做事，更能弥补一些高月供的亏空。

4

1、卖房决定的核心在于成本与收益。一是买时多少，卖时多少，账面差是最简单计算的，二是成本与收益，买早的月供低、利率低，买晚的月供高、利率高，看似账面赚了200万，一算月供每年20万，3年后不涨就是赔钱，想清楚了。

2、刚刚开发的新区，全部放弃；老破小全部放弃，物业差的全部放弃，不在城市方向的全部放弃，房贷利率高的尽快放弃，已经盈利的赶紧变现，房价越来越低的赶紧抛售。

3、垃圾房子一定要尽快卖掉，降价卖掉，想尽一切办法卖掉，不要管是不是一线、三四五线，跟那条线没关系，跟优质不优质有关系。

4、不是所有的房子都要卖掉。哪怕房子不好，你要住，你要留给孩子，你要养老用，都可以留住，没必要全部出手。

5、90%的人不知道自己的房子好不好。很简单，一是评估一下城市、方向、核心、学区、品质这几点怎么样，打个分，二是粗暴比一下买卖价差怎么样，买400万，现在能卖300万，那肯定亏了。

6、你挣的每一分钱，都是别人在亏钱。买房是交易，交易有赔有赚，没什么大不了的。没有人挣钱是容易的，哪怕是炒房客，他们的钱也是冒着巨大的风险挣的，普通人的钱也是一分一分挣的。

7、中介、装修公司、专业、出租。止损是第一位的，一是尽快处理出清止损，二是如果卖不掉那就租房，至少能节省一小部分的现金流。

哪个城市能买？哪个城市不能买？

今天的大礼包非常实用，涉及城市非常多，直接开卷给答案了。

不废话，两个大礼包。1+1，非常值。

1、340个城市的选筹方向。

今年最大的变化是，大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？太多太多了，索性一次性，给你340个城市的选筹方向，没有具体到小区、楼盘，我做不到，却是每个城市的选筹大方向。

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未知并不可怕，可怕的是明明不知还不去探索。泥鸽靶：这是一本股票经纪和基金经理不希望你看到的书，却是一本你不能不看的书反脆弱：该书涵盖了诸多议题，包括试错法、生活中的决策、城市规划、个人理财，可以引导人们在黑天鹅的世界中持续生存下去大国兴衰：该书通过对过去200多年世界历史的透视，向人们展现在发展和崛起的道路上，关于国家未来走向总会产生的那些选择之争，路线之争。

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