证监会放大招 恒大们可以债务证券化了吗

文/慧净

2020年11月8日，中国恒大发布公告声明，终止与深深房的重组计划，1300亿人民币战略投资者中，大部分先后签订补充协议，不要求进行回购并继续持有恒大地产权益。

时隔两年，恒大爆雷，整个房产行业深陷流动性债务危机。

当下，中国证监会果断出手，推动资本市场全面支持房地产行业平稳健康发展，并做出恢复上市房企和涉房上市公司再融资的决定。

股票融资相比抵押贷款、债券融资显然更有利于降低房地产行业的资产负债率，促进房产行业健康发展。

A股市场更是因为流动性好、估值有溢价、再融资便利等其它优势，成为众多企业上市发行股票的首选。

看下数据。

截至2022年11月22日，A股上市企业数量正式超过5000家，总市值突破85万亿元。

同时，2022年前三季度，上海、深圳交易所IPO筹资金额分别列全球第一位、第二位，中国A股在全球资本市场话语权更加稳固。

因此，证监会恢复上市房企和涉房上市公司再融资对于整个房产行业是实实在在的利好，尤其利好国资房企，以及部分优质民营房企，比如万科、龙湖、碧桂园等。

这一点儿从相关企业的股价上涨幅度可以看出来。

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相反，尚在停牌的、尚未与六大国有银行签订战略协议的房企则要彻底做好过冬准备了。

 

房产融资“第一支箭”银行信贷、“第二支箭”债券融资在先后射出之后，房产融资“第三支箭”股票融资在11月28日正式射出。

当天，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展时表示，证监会决定恢复上市房企和涉房上市公司再融资，并调整优化5项措施。

1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；

2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资；

3.调整完善房地产企业境外市场上市政策；

4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；

5.积极发挥私募股权投资基金作用。

意思是什么呢？

这是重磅利好，有利于化解房地产的系统性风险。

众所周知，

央行在证监会出台相关政策前，已经打出了“第一支箭”信贷支持、“第二支箭”债券融资等相关政策。

银行的这些钱更多是救急用的，而且大多还需要抵押物。

房企拿了这些钱，是需要偿还利息的，是需要偿还本金的。

而且，现在房子并不好卖，基本上是要把一笔钱掰成两半儿来花。

银行的钱大多数是来自老百姓，银行并不是慈善机构，也要对老百姓负责。

房产要想真正地拿到这些真金白银，并不容易。

然而，股票融资是股权融资，是股权的转让，并不需要偿还融资，房企的压力骤降。

因此，“第三支箭”股票融资是真正地有利于房产降低杠杠率，有利于房产经历惨痛教训后彻底地转型：从“高周转、高负债”转型为“低周转、低负债”的经营模式。

 

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接下来，具体看证监会如何拆弹：

先看第1条，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资：

“允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。”

怎么解读？

关键在“重组上市”、“偿还债务”。

第1点，重组上市：有些房企确实质量很差，融不了资，也上不了市，烂尾也很多，怎么办？

这个时候，优质房企要有担当，要兼并重组，化解风险。

第2点，偿还债务：优质房产在兼并重组中，可以使用募集的配套资金来偿还债务。

这样，金融系统借给房企的钱，就可以通过房企募集资金得到偿还，减缓了行业系统性风险的蔓延。

第2条、第3条，分别是指A股上市房企、香港上市房企自身资产质量、楼盘地段等都不错的。

但是，因为前期冲动扩张而积累一定债务的，可以非公开发行募集资金，用来补充流动资金，偿还债务等降低杠杆，但要着力“保交楼、保民生”。

 

我们再看其它的融资方式

第4条，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用：

“会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。”

REITs在国内的打法和国外不太一样，有点儿类似分红比较高的“股票”，区别在于REITs分完红，到期后可以归零。

看下证监会原主席肖钢对REITs最近的解释：

“REITs前端可以吸引多元投资用于建设，后端通过公募REITs退出，收回资金再进行投资，持续扩募，吐故纳新，形成管理资产的规模优势，提升基础设施的运营效率和技术水平。

REITs性质上属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别，基础设施公募REITs的底层资产是运营稳定的基础设施，价值波动一般相对较小，每年强制分红比例很高。”

这就是说，REITs可以近似地理解为，开发商把没有卖出去的“现房”（比如保障房、产业园等）推向“投资人”进行融资，开发商获得资金后去开发新的项目，“投资人”每年可以靠“现房”出租获得租金收益。

因此，开发商的资金周转率提高，降低自身风险。

第5条，积极发挥私募股权投资基金作用：

“开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式”

这是值得关注的一条。

私募股权基金一般都有人数要求，而且像股权类基金的起投门槛一般都是500万、1000万起，都是超高净值客户，风险承受能力也强。

这类私募股权基金概率上会走不良资产收购的路子。

类似国外黑石资产收购粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库。

类似国外橡树资产6.73亿美元收购恒大在香港元朗一宗未开发的住宅用地。

因此，私募股权基金可以通过直接购买住宅，可以持有商业地产，可以参与基础设施，可以帮房地产企业盘活经营性的不动产，促进行业的健康平稳发展。

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最后，谈两点想法。

第一点，

虽然，房产开发在国内属于重资产行业，需要大量的资金不断地建设、周转，不算是“好生意”。

但是，房产不仅关乎着居民的高质量生活，也关乎着产业上下游的健康发展，是关乎国计民生的“重要生意”。

因此，必须要支持“优质房企”融资，鼓励房企与时俱进的绿色、低碳、健康地发展。

举个例子。

京东方，典型的重资产行业，上市以来，从A股市场融资了922亿元，派现金168亿元，目前市值1300亿元附近，算不上“好生意”。

但是，京东方从2005年生产出的第一台国产显示屏打破了国外的垄断开始，持续坚守显示屏制造阵地，开发、生产了第六代AMOLED、MiniLed、柔性屏等产品。

京东方已经成为全世界最大的液晶面板生产商，同时也是全球最大的液晶电视和显示器面板供应商，支撑了华为、海信、小米等企业的成本竞争力。

显然，京东方做的是一个“重要生意”，要支持他融资，支持他发展。

第二点，

无论任何行业，都有优胜劣汰。

房产行业也一样。

房企打铁还需自身硬，首先你得自己行，自己没有那么多窟窿，别人才能说你行，才会愿意帮助你、支持你。

房企，拿到了钱，也要讲道德，着重“保交楼、保民生”，别动歪心思。

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