“金融16条”出台，苦等许久的房地产终于有水喝了

作者： 吴晓波频道 | 2022-11-22

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每一条政策的背后都透出两个字——“放松”，而放松的一大兜底者是谁呢？就是银行。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

近日，各类政策的发布越来越呈现出两大特点：一是没有任何预兆；二是用药精准，拳拳到肉。

比如在疫情防控方面，“防疫二十条”发布，石家庄等城市在疫情管控方面似有松动迹象。而在牵涉面甚广的房地产行业，则出台了一项“金融16条”，一度引得A股和港股的地产股全线飘红。

这份被坊间简称为“金融16条”的红头文件，是由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。文件名字很长，最关键的几个字就是“平稳健康”。

大家知道，房地产行业本身具有很强的金融属性，而且其规模大、关联产业众多，如果发生“硬着陆”，带来的影响将难以估量。这次发布的“金融16条”，一共8页纸，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大方面，提出了16条支持房地产发展的具体措施，就是为了化解房地产行业发生“硬着陆”的风险。怎么个化解法？我们主要从三部分内容来解读。

先来看保障房地产融资方面的几大亮点。

亮点一：通知表示，要稳定房地产开发贷款投放，强调要对国有民营等各类房地产企业一视同仁。

“一视同仁”这个词难得一见，过去，很多民企轮不到机构“输血”，只能靠自救。如今要求一视同仁，能否长期做到尚不可知，但已从思路上对金融机构给予国企与民企的“差别待遇”进行纠偏。

亮点二：要求金融机构合理区分项目风险与集团公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，满足项目的合理融资需求。

有些房企的一些房地产项目没有问题，但是企业本身可能遭遇困境，比如资金链出了问题。这时候，“资金封闭运作”可以防止房企把项目的资金挪用或抽走，这样，个别风险房企的优质项目将更容易得到贷款支持。

亮点三：支持优质房地产企业通过发行债券融资，同时鼓励信托等资管产品支持房地产融资需求。

先给大家看一组数据，今年1-10月，房地产开发企业到位资金同比下跌24.7%，这说明大部分房企面临的融资环境不容乐观。

如果从金融机构贷不到足够多的钱，房企还能怎么办？

通知提出，房企可以通过发债、信托等方式来融资。要知道，在过去，国内被允许发债的主要是国企、央企，民营房企想发债并不容易，利用信托融资的做法更是一度被严厉打压。

而现在，政策态度发生明显转变，“支持优质房企发债”“鼓励信托支持房地产融资”，房地产企业的融资渠道得到了很大拓展。

文件还贴心地为信托融资指出了三个具体方向，即为房地产企业项目并购、商业养老地产以及租赁住房建设等提供金融支持，这种明确的指导意见使政策具有很强的落地性。

亮点四：房企开发贷、信托贷款在未来半年内到期的，可以展期一年。

从去年下半年起，房地产行业跌至冰点，大批房企都有贷款展期的需求。根据中国房地产报的数据，从去年下半年至今年上半年，约有21家房企对旗下债券进行过展期或交换要约行为；截至11月初，这个数字已经增长至30余家。

此次是官方文件首次明确对房企的存量融资展期表示支持，这将有力缓解房企的偿债压力，按一些专家的话说，是在“以时间换空间”，给很多处在生死关头的房企续上了一口气。

接着来看保交楼方面。

保交楼与稳民生息息相关，是政府支持房地产行业平稳健康发展的一大工作重心。早在今年8月，住建部、财政部和央行等部门就提出，将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。根据中指研究院的数据，从今年7月至今，已经有近30个省市出台了“保交楼”相关举措，包括对问题项目“一盘一策”及时进行协调处置、成立纾困基金等。从数据看，各项保交楼政策的效果已初显。今年1-10月，房屋竣工面积同比下降18.7%，连续第3个月降幅收窄，其中，10月单月环比上涨42%。

此次发布的“金融16条”再提“‘保交楼’专项借款”“一楼一策”等措施，此外还有一条，叫做“鼓励金融机构提供配套融资支持”，也就是以后保交楼的主力不仅有地方政府，金融机构也要加入阵营，为保交楼托底。更关键的是，这条政策里还包含了一个前所未有的“豁免条款”，就是“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。这个免责条款相当于给金融机构和从业者吃了一颗定心丸，让他们尽可能地打消对于出现呆坏债的顾虑，更放心地为房企提供支持。