降首付、放限购、给补贴！新一轮购房陷阱来袭！

作者：米宅 | 2020-02-24

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最近，“救市”声四起。这些声音大致可以分成两类。第一类是“救”购房者，为购房者发声、减负。比如说——河南驻马店出台17项新政，当中重磅提及上调公积金贷款额度、首套房最低首付比例由30%下调到20%、各类人才买房补助200元/㎡、大中专以上150元/㎡、农民工100元/㎡等。苏州相城区印发6条措施，最核心的两点是本科可直接落户、工作满3个月的高技能人才在相城区购房不受户籍、社保和积分的限制。湖南衡阳上线救市17条，有新房二手房补贴契税、车位补贴1000元/个、本科买房补贴5万等。安徽和江西地产协会，不约而同呼吁放限购、降首付、降利率、减契税。……补贴范围广，力度大，拳拳到肉，绝无虚招！第二类是“救”开发商，直接给开发商包扎、输血。举几个例子——

无锡出台十七条政策，有放宽预售条件、税收减免、允许延期缴纳土地出让价款等。西安发布十条措施，有可分期缴纳土地出让价款、允许变更出让款缴纳期限、延期不计入违约期等。南京明确六条举措，有可延迟缴纳土地出让金、可延迟开工和竣工等。……此外，还有天津、上海、广东、武汉、深圳等超过20个省市，点对点减轻开发商资金压力。对于这轮密集的政策，到底有哪些信号？

从已经发布的新政来看，90%的内容都是“救”开发商。是的，开发商确实很难。疫情冲击下，百城关闭售楼部，90余城房源0供应，24城在春节7天假期0成交，较疫情爆发前一周环比跌93%。一周后更是扩大到27城0成交，较去年节后一周成交再暴跌95%。二手房更惨。春节期间，全国7个重点城市二手房成交量由节前的79万方直降为0。前有全行业0回款，后有压顶的银行贷款，这几乎要了开发商的命。特别是2019年，很多开发商就已经在勒紧裤腰带过日子。如今大疫当前，更是难上加难。据不完全统计，从2020年1月25日到2月10日共17天，全国95家开发商春节后完成发债融资的仅有4笔，涉及金额不足百亿元人民币。与2019年春节对应的时段相比，减少86%，断崖式下跌。去年同期发债量更是今年的7.3倍。开发商融资会大打折扣，大概率影响未来到期的债券偿还。至此，视之如命的现金流将更加严峻。根据人民法院公告网显示，近两个月内，全国已经有约100家房地产相关企业破产清算，平均每天都有2-3家被清算。在此情况下，10余城纷纷出手，资金链不行的给你延缓债务压力，资金不够的，土地出让金可以缓缴，甚至减税。每一条都和钱有关，每一条都是实实在在缓解开发商现金流压力。这些救助政策，在之前都是无法想象的。

同时，20余城齐发土拍帮扶政策，说明土地市场也很艰难。依照往年，土地的竞争应该早早就拉开帷幕了。而今年，开发商收入几乎为零，现金流急剧吃紧，实在没有余粮去大手笔拍地了。近期，南昌、长沙、合肥、南京、苏州、厦门等二线城市，不约而同的间接宣布土拍暂停，其中长沙、厦门等相对严厉，线上和线下的交易都暂停了。三四线城市中，也有连云港、盐城、新余、萍乡等快速跟进。除了暂停土拍，很多一二线城市也同时延迟了土拍。据不完全统计，全国10个一二线城市中，延迟土拍出让幅数超过80幅，延迟出让的土地总额接近800亿元。其中——上海延拍25幅，苏州延拍14幅，福州和成都延拍12幅，重庆延拍9幅，深圳延拍4幅，北京和郑州延拍3幅，武汉和天津延拍2幅。于是，济南、西安、杭州、上海、天津、南京等纷纷出台土地新政，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付、降低土拍保证金比例，等等。而接下来的土地政策，大概率会越来越宽松。

目前大部分政策，还是指向开发商。但随着疫情逐渐消散，面向购房者的激励政策一定会全面开花。比如这次的驻马店和衡阳。对购房者的补贴范围很广很直白，不仅包括新房，还有二手房，不仅包括各类人才，还有农民工。但一定要注意，作为三线城市的衡阳，其实早在2018年底，就宣布要取消限价，但当时迫于舆论压力，不得不宣布相关文件暂不下发。河南的驻马店也是如此。这样一些人口流失、产业单一、缺乏竞争力的三四线城市，对于放松楼市的渴望一直都是蠢蠢欲动的。所以，我想说的是——1、更多城市跟进并超过驻马店、衡阳的力度，是一定的。但，千万警惕那些人口净流出、城市基本面缺乏支撑的三四线城市抛出的“超强优惠”陷阱。2、楼市放松政策一定会分城市、分区域精细化。特别是一线和强二线城市，疫情过后的低点是不错的入手时机。而救市力度最大的，当然会在湖北，极有可能是武汉。3、对于开发商来说，拿出库存，打折抛售，保证短期回款，是最优的自救方式。让利不会死，停滞不动，才会耗死自己。所以，一波全国打折促销热潮，正悄然袭来。4、如果开发商年度指标没有调整，如果开发商愿意在二季度增加供应量弥补一季度，那么二季度就是最好的时机。如果你刚好有购房需求，在二季度去看房，一定没有错。5、当然，市场需求的缰绳短期内不会被放开，同样，价格的变化也一定会被好好控制。正如去年，官方认同的涨幅最高在10%，意味着他们认同的最大跌幅，也不会超过10%。米宅服务产品请戳图查询

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