楼市，可以抄底了？

▣作者：老船长

▣来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi)

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救市的花招，越来越多了。

南宁一家叫轨道地产的地产公司，也就是南宁地铁集团下属的房企，来了一波大优惠：

凡在2022年11月11日-12月31日期间购买轨道地产任一住宅项目的人，可100%享受免费坐地铁10年的福利。

买房就能免费坐地铁十年，直接“地铁自由”了。

看起来优惠力度很大，但有人仔细算了一下，其实也就相当于优惠了3-5万元。不得不说，噱头大于实际意义。

还有更魔幻的，在江苏盐城，一家房企拿出了实实在在的优惠：

没人能想到，一个APP的积分会有这么值钱的一天。

而其瞄准的客户群体，再精准不过。

从去年各地宽松潮以来，从小麦西瓜换房到买房送地铁自由，真的是为了救市，无所不用其极。

至于这么做的原因，10月份的房地产数据，恰好给出了最好的答案。

1-10月份，全国房地产开发投资同比下降8.8%，继续创下两年来新低。  1-10月份，商品房销售面积同比下降22.3%，商品房销售额下降26.1%。销售遇冷的局面，没有一个地区例外。再往上游看，房企的资金问题，依然没能很好地解决。1-10月份，房地产开发企业到位资金同比下降24.7%。而窘迫的局面传导到土地端，同样如此。1-10月累计，地方国有土地使用权出让收入44027亿元，比上年同期下降25.9%。 地产圈崇尚多年的“金九银十”，就这么冷冷清清地过去了。但观察以上数据，也能明显看出其中的信号：市场底，正在或者已经形成了。

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当市场数据还在低迷，城市房价的表现，也好不到哪里去。10月份，70个大中城市的二手房环比上涨的只剩下5个，而环比下跌的城市多达62个，还有3个城市保持不变。62个城市环比下跌，和去年同期基本处于同一水平。5个环比上涨的城市是：成都、南充、烟台、北京、徐州成都的涨幅，再次拿下第一。1-9月份，成都的新房环比涨幅在70城里面，不是第一就是第二。二手房环比涨幅，也没有跌出过前三。而就在前天（11月17日），成都再次放松了限购：将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。在成都东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县区域内生活工作且无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭，可在该区域内购买一套住房用于自住。以成都在四川的人口吸引力，限购门槛再次降低，房价恐怕还要继续上涨。62个环比下跌的城市，占比已经接近90%。仅仅是省会城市，就多达23个：合肥、南昌、长沙、西安、银川、济南、石家庄、沈阳、长春、郑州、武汉、兰州、太原、南京、福州、贵阳、昆明、广州、海口、哈尔滨、杭州、南宁、西宁也就是说，在27个省会城市里，除了拉萨不在统计范围内，成都在上涨，呼和浩特、乌鲁木齐持平，其他23个省会房价全部在下跌通道中。加上深圳、重庆、青岛、大连、厦门、宁波、天津等经济实力强的城市，可以想见，这一波楼市筑底过程，一二三四五线城市，谁都无法幸免。与9月份相比，10月又出现了新情况。那就是上海房价也加入到环比下跌的阵营中。这是一年以来，上海二手房价格指数首次环比下跌。上海二手房成交在7、8月连续逼近2万套后出现回落，10月成交约1.6万套，已经跌至去年底水平。成交量的萎缩，背后体现出市场需求下降，价格松动也就在所难免。从供给端看，不仅在上海，很多城市二手房挂牌量都在大幅增加。重庆、武汉的挂牌量已经超过20万套，杭州、成都、苏州、天津、青岛、南京、西安、北京、沈阳、广州、大连、合肥等12个城市的挂牌量都超过了10万套。北京也在其中，甚至热搜中很多人已经开始预测，北京房价也会马上松动。但二手房挂牌量的激增，背后有着短期政策因素影响。在最近的救市大潮中，很多城市出台针对二手房的宽松政策，最主要的就是“带押过户”以及个税免退。比如财政部出台的“卖一买一置业免税”政策，彻底激活了改善或者置换需求群体，尤其是在北京，原先不满五唯一需要交差额的20%个税。新政策释放了巨大置换空间，挂牌量激增也就在所难免。按照同比涨幅看，10月份70个城市中，上涨的城市只剩下6个：成都、北京、上海、昆明、南充、无锡64个城市的房价都跌回一年前，也就是说，70城里91%的城市，今年的房价都没什么起色。跌得最狠的，依旧是这几个老面孔：牡丹江，同比下跌11%哈尔滨，同比下跌9.7%北海，同比下跌7.9%吉林，同比下跌7.7%洛阳，同比下跌7.7%城市的基本面也都大致类似，要么人口流失严重，要么经济缺乏增长点。除了刚需，对这些城市的房子，还是敬而远之。

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数据公布前几天，官方又出了一手核弹级救市大招。这则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，被坊间称为“金融16条”。16条措施，总结下来最主要的就是一点：救房企。开发贷款要稳定投放； 已经贷到的款如果到期还不上，还可以展期一年； 房企债券融资也全力支持； 房地产项目并购的资金，银行也要做好支持。尤其是到期贷款可以展期一年，真是雪中送炭，救了不少房企于水火之中。尽管“三道红线”和贷款集中管理制度还没有取消，但顾不了那么多了。这么做的目的只有一个：化解风险保交楼。如果房企的资金链断裂，影响的不仅是房企员工的就业，还影响到在建的楼盘能不能如期交付，这影响的是无数普通人的正常生活。先把房企的资金问题解决，才能保证稳定交房，不再发生烂尾事件，维持社会稳定。接着，房企稳住了，才有更多精力去土地市场博弈，为地方增加更多收入。供给端照顾的很好，但需求端也不能忘掉。因为疫情而停业失业失去收入来源的个人，可以申请房贷延期展期。其实很多城市、很多银行早已执行。毕竟，大疫三年，人们收入下降、甚至个体工商户停业失业，都不在少数，而这对消费、房地产又产生了更深的影响。而这次重量级救市，还透露出一个明显的信号：政策底也已经到了。再往前走一步，就是全面放开限购限售了。让房地产软着陆，已经是再明显不过的态度。市场底已经形成，政策底已经显露，是否可以进场抄底了？今天晚上19:30，我们在#视频号：米筐投资来一场直播，好好聊一聊这个话题，点击下方预约按钮，不见不散！

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全国在下的是一盘棋，每个城市的功能和定位都不尽相同，置业或投资不能盲目下手！当下，楼市的发展逻辑确实变了，但我们相信一个常识，优质资产永远涨。所以当下依然可以买房，依然要坚信租金第一、流动性第二，长持、放心。

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