一线城市的周边，快速崩塌

环京大涨过，腰斩过，北三县一蹶不振；

环沪平稳过，大涨过，分分合合有涨有跌；

临深中，惠州一直很差，东莞目前稳定。

这三个城市群是最复杂的城市群。

这里有全国最复杂的北上深一线城市，同时还有环沪、环京、临深最复杂的都市群，他们互相拥抱，又互相排斥。

数万亿的购买力消耗，

数万亿的大资金投入，

市场最复杂，炒房最厉害，

赚钱的时候赚的最多，

赔钱的时候赔得最多。

三大市场，是一个放肆的市场。

1

北三县去了很多次。

这还是一个被遗忘的市场，每次直播都有粉丝会问，每次写稿很多粉丝都会问，我们就不讲市场暴涨暴跌的情况了，单单讲一点：

为什么北三县就是不行？

为什么环京就是不行？

很多朋友都会质疑，如果北三县真的没价值，为什么那么多人去买，为什么还能在17年暴涨至3万+呢，不合逻辑啊！

于是，针对环京市场必须解决3个问题：

1、环京市场为什么能涨？

2、环京市场到底谁在买？

3、环京市场为什么不行？

我们以北三县为例，说一下其中的原因。

第一、北三县能涨，不是因为北三县很牛，最核心的原因是全国大涨、北京大涨，于是环京一定会涨，这是最简单的洼地效应。

还有一个原因是，18年之前的市场很简单，普涨是一种常识，是一种基本的逻辑，全国涨了，北京也会涨，北京涨了，北三县一定会涨。对吧。

但是，18年之后的市场打断了这个逻辑，全国经济在下行，房地产市场下行，城市更新在下行，开发商也在下行，民众的购买力和预期也在下行，已经不能够完全支撑所有的版块上涨，现在的逻辑已经彻底变了：

全国不一定都涨，只有北京这样的才会涨；

北京什么时候涨，也没有所谓的周期论，需要具体分析；

北京涨了，北三县不一定会涨，或者根本不会涨。

这就是现在北三县的第一个结论。

第二、北三县为什么么不能涨，因为这是一个极其纯粹的睡城，全国的睡城非常多，有些只能睡，比如北三县，有些既可以睡，又可以本地上班，比如昆山花桥。这就是区别。

你思考几个问题：

1、北三县有产业吗？

2、为什么北三县数十万人都要挤着去北京上班？

3、为什么北三县有大量的人通勤往返3-4个小时？

4、疫情一来，北京是北京，北三县是河北。

北三县不能涨最核心的原因只有一个：只能睡，没有产业，留不住本地人。

这是北三县的第二个结论。

综上：未来不能涨，还留不住人，版块没价值。

逃离是第一位的。

2

上海和环沪市场是最复杂的。

上海很牛，跟北京、深圳一样，但是上海的环沪市场跟北京、深圳最大的区别在于，环沪市场不是一文不值，而是跳跃式的有很多的优质版块，同时又有很多能满足基本自住的版块。

浏河仅仅适合自住，

嘉善仅仅适合自住，

南通自住、投资中，偏自住，

太仓自住投资都可以，

花桥自住投资都可以，

昆山自住投资都可以。

从这里就可以非常明显的看出来，环沪市场跟环京市场最大的区别在于，环京市场只有北京是不错的，环京市场头顶上的云只能是北京，北京好大家好，北京不好吸环京，总之，不管环京好不好，北京必须好。

但环沪市场却打破了这个魔咒。

上海可以，环沪市场也可以。

尤其是环沪市场有两点是非常不错的，一是环沪市场是非常典型的城市市场，是相对独立的，二是环沪市场也有自己的产业，规模不一定大，溢价不一定高，逼格不一定高，但是一是有，二是很多产业能弥补上海产业，甚至很多是上海的上下游产业链。

尤其是第二点，非常重要。

这就使得房地产跟城市跟产业能形成一条完善的体系。

花桥则是最典型的市场。

很多人不了解花桥，我讲一点：

1、花桥只是一个镇。

2、花桥常住人口是32万。

3、花桥的户籍人口只有不到9万。

4、也就是说，花桥的流动人口高达70%以上。

5、花桥房价很贵，中位数1万5-2万5。

6、这里有大量的上海上班族。

7、交通很发达，S1，开车，公交都可以。

尤其是当我们开车在花桥调研的时候，会惊讶的发现这不像一个乡镇，更像一个微缩版的城市，除了规模小了点，完完全全是大城市的样子，而且非常精致，自住非常舒服，去上海上班也非常方便。

昆山更不必说了。

5000亿的GDP体量就在这放着，全国第一县城，房价也是高的吓人，城西的房价高达4-6万，哪怕是今年热销的限价房——中建麓鸣府，限价也高达3万，3万的价格，可是要跟西安高新区的限价、武汉光谷的限价、成都天府新区的限价，相差无几。

这样的实力，不可小觑。

这也是昆山为什么非常有价值的原因。

3

深圳很牛。

同样，临深的关注度也非常高。

东莞的黄江、凤岗、长安，以及整个惠州，都是前几年投资客非常关注的版块。

那么，临深市场又是怎么样的市场？有价值吗？

深圳房价为什么这么高？最高30万，动辄10万、5万。

广东房价为什么这么高？最高20万，动辄10万、5万。

东莞房价为什么这么高？最高8万，动辄5万、3万。

佛山房价为什么这么高？最高7万，动辄4万、3万。

为何如此？什么基因？

1、产业非常牛逼。

2、购买力非常强。

3、全国的钱都在流入。

最关键的是，这里形成了最好的买房-涨价-再买-再涨这样的闭环，更可怕的是，这里已经成为一套最完善的炒房机器。

松山湖不是临深版块，南城、东城也不是临深版块，即使是长安临深，但是长安这么牛完全不是因为临深，而是因为长安自身的实力非常强。

比如松山湖。

华为，松山湖，8万。这3个标签，足以震撼。松山湖二手房最高8万，松山湖新房限价5万，全部需要抢。大朗镇的房价3万5-4万+。寮步镇的房价3万+。大岭山镇的房价3万+。

这是华为周边大量的产业园：

这是华为四镇的交通：

你完全可以把华为四镇当做一个完整的城市。以松山湖为核心，大朗镇是东部核心，寮步是西北核心，大岭山是西南核心。最关键的是，这里有生活配套，有大量的原住民，有产业中心，有商业中心，有交通枢纽。这样的布局与实力，已经与主城无异。这才是让我最惊讶的地方。

比如南城为什么这么牛？

我就跟你列举4个项目，主城的4个项目：

华润CBD。去年8月，华润以56亿拿下南城CBD地块，东莞总价榜第二，总投资高达190亿，建设一座450米的东莞第一高楼；万科星河传说二期。仅有2栋住宅，都是200平以上的大平层，暂时没有售楼部，但是完全不妨碍这个项目上市就会被抢；东城高田城南印象。主城区捂盘王，紧邻东莞顶豪鹏瑞天玥，同时又紧邻南城西平。

比如长安，不是因为临深，而是自己非常牛。

长安突破800亿，作为最强镇，GDP达880.7亿，坐拥仅次于华为的步步高系企业，是长安经济最有力的支撑。

4

环京、环沪、临深。

各具特色，同时教训非常深刻。

之前有一个段子说的已经非常明白：

北京与周边的关系，是主仆关系；上海与周边的关系，是兄弟关系；深圳与周边的关系，是合伙人的关系。

说的已经非常明白。

这种关系的背后，是关于市场是否尊重，是关于产业是否互补，是关于人员是否流动，远远不是一句你价格高我价格低能解决的，没有那么简单粗暴。

1、北京与周边，纯粹就是吸血与被吸血，短期内北京赢了，长期看北京也输了。

2、上海与环沪，深圳与临深，这是非常健康的市场关系，强弱之间，不在于深圳多牛，东莞惠州多不行，能者上弱者下，松山湖哪怕不是临深也非常牛，惠州即使临深也不行。

3、实力决定了双方关系和地位，房价是最结实的反馈。

4、放弃所有的环京，北京只会抽血不会输血；环沪和临深要挑着看，昆山、花桥、长安、松山湖是最好的强者，值得重点关注。

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