房地产支持政策尚待扭转市场情绪

内容提要

文章指出，中国房地产市场仍陷于信心不足和销售额下降的负反馈循环中。近期，当局已赋予各地方政府在放宽限购限售和房价方面更多自主权，并加大货币和财政政策支持力度，以刺激需求、稳定情绪。这些举措可能有助于抑制房地产市场下行趋势，但要想恢复市场信心，可能需要采取综合性措施。

一、稳定市场情绪是关键

房屋销售是开发商的关键资金来源，截至2022年8月，由于市场信心疲软和新冠疫情扰动，房地产销售收缩已达一年多。收入下降，叠加房地产行业面对收紧的融资环境，导致流动性紧缩、房屋施工停滞。对开发商偿债和房屋交付能力缺乏信心进一步拖累了销售，导致负向反馈循环。

2021年末起，政府开始微调房地产政策。各地方政府在放宽限购限售和房价方面被赋予更多自主权。为应对因住房交付延迟导致的集体暂停偿还房贷事件，中央和地方政府出台措施促进“保交楼”。近期更频繁的政策公告显示出一种迫切性；央行和财政部在黄金周假期前推出了一系列措施，以支持刚需和改善性住房需求。

笔者认为，近期政策措施有助于遏制住房市场进一步下行。然而，月度住房销售环比增速是否会企稳，仍有待观察。笔者认为要解决大多数私人开发商面临的再融资压力，以改善情绪、恢复房地产市场的有机运作，需要一整套综合性措施。

二、住房市场仍是经济增长的主要拖累因素

（一）信心不足、销售额下降的负反馈循环

2016年12月中央政治局会议确定房地产政策的核心原则为“房子是用来住的、不是用来炒的”，其后，房地产行业开始了新一轮调整，一再强调房地产行业健康发展的长效机制。

自2020年9月推出“三条红线”政策以抑制开发商债务融资，及自2021年开始对银行房地产贷款设定上限以来，房地产行业面临着更强的政策约束。房地产投资成为2021年经济增长的主要拖累因素。2021年末开始，政府开始微调房地产政策，以防止房地产投资崩溃，并避免危机蔓延至其他部门。

进入2022年，开发商违约风险持续上升。房屋销售下降，叠加收紧的融资环境，削弱了开发商流动性，使其债务偿还和预售项目完成面临更大困难。新冠疫情持续也增加了刺激需求和确保及时供应的难度。房屋交付延迟进一步抑制了市场信心和住房需求，拖累了销售。

（二）尚未触底

尽管2022年4月政治局会议后，各地方政府对房屋销售、购买和价格的限制有更多放松，但二季度房地产行业实际GDP同比收缩7%，是自2008年四季度以来（剔除2020年新冠肺炎疫情暴发的第一季度）表现最差的一次，。

月度指标显示，下降趋势持续至8月。笔者估算，8月房地产投资同比收缩近14%；住宅在建面积同比下降50%；住宅销售面积同比下降25%。

住房相关行业增长同样受到拖累。截至8月底，水泥、平板玻璃和钢制品的工业生产，及家具、建筑和装饰材料的零售额同比增长已连续五个多月为负值。

房地产行业信贷进一步收紧。上半年，新增房地产贷款仅占新增人民币贷款总额的4.9%，较2021年低14.2个百分点。房地产贷款余额增长从2021年底的同比7.9%进一步放缓至上半年的4.2%，为十年来的最低增长率。7月和8月，居民中长期贷款增长进一步放缓。

此外，国家统计局调查表明，截至8月底，70城新房和二手房均价已连续五个多月下跌，表明住房需求仍然疲软。

三、房地产政策调整的迫切性与日俱增

中国经济面临的不利因素增多。从外部看，地缘政治风险上升和主要经济体货币政策紧缩正在影响全球增长前景。从国内看，严格的新冠疫情防控措施下，需求有所下降。7月、8月数据显示，中国经济复苏依然疲弱。政府近期更频繁地发出积极信号，以缓解房地产行业的政策拖累，稳定市场情绪。

自2019年以来，因城施策已被纳入房地产长效调控机制，各地方政府在房地产措施上已被赋予更多自主权和灵活性。4月政治局会议大幅提升了这一灵活性，明确表示支持地方政府根据当地情况微调房地产政策。此后，全国各地展开新一轮调整，包括：部分/全部放宽住房销售、购买、价格和贷款限制；优化人才政策，通过给予购房资格或税收补贴吸引人才；向受棚户区改造影响的家庭提供货币补偿，帮助其在市场上购买住房，而不是建造更多住房；提高住房公积金贷款额度；降低抵押贷款利率和首付比例。

此外，人民银行（PBoC）、银保监会（CBIRC）及证监会于5月初承诺维持稳定的房地产融资；实施差别化城市信贷政策；满足合理的住房需求及积极支持房地产企业债券融资。所有这些措施都为开发商融资发出了政策支持信号。

（一）增加货币和财政支持措施

尽管5月以来，诸多地方政府实施了一系列放松措施，监管当局也发出了支持性表态，但因疫情扰动及对预售房屋交付的担忧加剧，7月至8月，房地产行业继续收缩。

7月28日，政治局会议强调稳定房地产市场。除了重申“房子是用来住的、不是用来炒的”这一关键原则外，还鼓励因城施策充分利用政策工具箱，以满足刚需和改善性住房需求。会议强调，地方政府要对确保在建房屋竣工和保障居民生计负责。

8月以来，中国货币、财政政策和监管部门已共同努力加大措施力度，以稳定市场信心。近期为确保在建房屋竣工而采取的一些关键措施如下：（1）通过政策性银行设立保交楼专项借款，向地方政府提供贷款。据财新网报道，规模约为2000亿元人民币。（2）资产管理公司（AMC）与地方政府和开发商设立基金，支持项目建设。（3）中国债券保险股份有限公司（CBICL）为选定开发商发行的境内债券提供担保，促进房地产债券融资。

为促进住房需求：（1）人民银行和银保监会允许（6月至8月新房价格月环比和同比均连续下跌的）城市自主决定是否在2022年底前维持、降低或取消首套住房贷款的利率下限。（2）人民银行自10月1日起将首次购房者个人住房公积金贷款利率下调15个基点。5年及以下和5年以上的贷款利率分别降至2.6%和3.1%。（3）此外，纳税人在出售前一套住房后一年内购买住房的，将获得针对房屋销售支付的个人所得税的退税。政策有效期为2022年10月1日至2023年12月31日。

此外，据财新网报道，9月底，主要商业银行收到监管机构的口头指导，加大对房地产行业的支持力度，要求在9月至12月期间，每家银行向房地产行业提供至少1000亿元人民币的新增融资，形式包括住房贷款、开发贷款和购买开发商债券。据彭博社报道，此类金融支持的总规模可能超过6000亿元人民币。相比之下，2022年上半年新发放的房地产贷款总额为6685亿元人民币。

四、笔者呼吁采取更综合性的措施

近期政策支持主要是为了支持住房需求，笔者认为这将起到积极作用。随着时间推移，地方和中央政府的政策可望产生累积效应，有助于抑制房地产市场的进一步下行，并逐步稳定市场预期。

另一方面，相关措施似乎是为解决手头最紧迫问题而采取的临时性和局部性的方法。笔者研究估计，房地产市场资金需求与所发布措施涉及资金的总规模间的差距仍然很大。未来几个月，房地产市场信贷状况是否会触底、房屋销售是否能企稳，还有待观察。历史数据表明，房地产开发企业到位资金和房地产投资之间存在密切关联。

笔者认为，需要采取更综合性和协调一致的方法，以持续地扭转房地产市场的信心。应该让潜在购房者确信开发商能够在本轮市场调整中生存下来，并且在预售和交付期间房价不会大幅下跌。为了摆脱目前市场上的负反馈循环，笔者认为政府需要恢复对相对健康开发商的正常再融资；并按照透明的程序处置存续有困难的开发商，由财务实力雄厚的开发商（如国有企业）接管其项目。

END

作者：陈冠霖，渣打银行大中华区经济学家；丁爽，渣打银行大中华区和北亚区首席经济学家

原文《房地产支持政策尚待扭转市场情绪》全文将刊载于中国外汇交易中心主办《中国货币市场》杂志2022.10总第252期。

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