楼市正在发生的两大骗局！

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目前楼市正在发生的第一大骗局：新一轮救市开始了，我们正站在新一轮楼市行情的起点！这怎么可能是真的呢？只要不傻的都能感觉到，目前楼市基本面是，全国楼市还在底部徘徊。6月止跌，7月、8月再次探底，9月继续下行，10月，大概率继续。当然，十一假期的前一天，政策面接连释放利好消息。先是降利率，接着又降税。整个房地产圈喜出望外，高呼楼市又一次站在新一轮楼市起点了。可明眼人都知道，再过7天，等这股热乎劲儿过去，这些政策对市场正面影响几乎没有，反而越救越差。这是因为楼市的问题不仅仅出在楼市，还出在经济方面。当下是一个非常非常特殊的时候，因为众所周知的口罩原因，很多事情都存在不确定性的，尤其是未来预期是不乐观的，这个时候你谈楼市回暖，谈房价上涨，都谈的有点早。因为就算哪个城市稍微有一点热度，只要出现几个确诊、密接，一个全城核酸，马上这个行情就被打断了。所以，这个阶段楼市是不可能回暖的，更不可能有什么行情的。目前各个城市的救市策略就是，尽量拖住底，不引发系统性不安定风险就行。房企端是，销售回款依然很难，融资依然很难，仅存的几个优质头部民企，也可能会倒下。比如这几天发文称会努力到最后一刻的旭辉。从旭辉最后努力，也能看出，就连监管部门指名保护的六家民企，发债工作都进展的不顺利。可想而知其它房企们了。当然，楼市近期楼市近期最好的消息是，各地纾困基金已经开始实质性的运作了。定点帮扶一些停工项目解困。但这点资金体量，也就只能救救急。这也就意味着，绝大多数出险项目还要继续等待。等多长时间呢？不知道。 

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于是，房地产市场有一种呼声，那就是希望上头能对房企们来一轮大赦天下，全面给房企们输血，给市场大放水，然后整个楼市迎来新一轮大行情。目前看，这绝对是痴心妄想。看看今年三轮土拍结果就知道。表面看，是民企不拿地了，全面收缩了，包括北京、上海这样的城市也就只有一两家民企参与土拍，剩下的全部都是央企和城投。像郑州更惨，被剃了光头，只有保利一家央企参与了郑州第二轮土拍，其它全部是城投，一家民企都没有。表面看是不是很惨，地卖不出了，民企不拿地了。地方政府急了！？可实际上呢？地方政府急不急，我不知道。但房企们肯定急了，等待他们的将是在未来两三年内，慢慢离场。从天纵骄子到坠落尘埃，也就这一两年的事。还有一点需要广大购房群体注意，供应量正在大幅减少，且主要的供应都被城投拿了。再过一两年，楼市的基本格局就是城投+国央企垄断市场供应，一定程度上也就垄断了价格。价格最终由什么决定呢？供应决定。一个童叟无欺的基本常识是，供应越少，越贵。可能，现在对比2019、2020年确实不算是好的买房时间点。但对比将来可能是最好的时间点了。   智者畏因，愚者畏果。也就这一两年，房价管控会进入新纪元。我们将要面临什么？不知道。只觉脊背发凉。

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楼市正在发生的第二大骗局是，无脑吹长三角和大湾区。在过去三四年楼市，只要你关注楼市，你一定听过这么几句话：1、中国城市格局已定，南强北弱，楼市大分化。2、拥抱长三、珠三城市群，把握红利大趋势。3、长三、珠三核心城市是楼市第一梯队，是核心资产，资产配置最优选。这些话目前已经是群体共识。从城市价值来说，这些话说的没错。但买房投资的角度看，这种共识导致两个结果：1、导致长三、珠三核心城市房价涨幅过快，房价泡沫过高。如果楼市一直向好还行，一旦行情持续下行，就容易形成踩踏式下跌。比如南京江北核的价格基本跌回2019年。杭州网红盘二手小区成交价格踩踏，成交很差。广州整体二手成交价至少回调15%。2、 对广大北方核心城市的全面否定。甚至包括北京，更别说天津、郑州这种持续横盘5年的城市，认为这些城市没价值，要逃离。一边是群体看涨，一边是被群体抛弃，反映到房价上就是以长三角和大湾区为代表的南方主要核心城市房价和以京津冀为代表的广大中西部城市房价已经分化成了两个体系，如下图——当然这一定不是质疑长三角和大湾区的城市价值，也一定不是质疑中国城市南强北弱的客观事实。我也认可，长三角和大湾区是楼市第一梯队，是核心资产，是资产配置最优选等，这些客观事实。但，有些城市的房价真的已经脱离了城市基本面了，房价肯定要回调的。现在只是刚刚开始。另外还有一个客观事实是，近三年楼市供应分布也发生了逆转，尤其是之前天量供应的京津冀以及中西部城市城市，供应量都大幅缩减。比如郑州，连续三年供应腰斩，再少就没供应了。天津、青岛，今年供应不足其高峰供应的三分之一。济南、石家庄、太原，本就不供应大户，这两年受市场影响，供应更少。就连武汉、重庆这种供地大户，三年累计供应减少也都在60%以上。再看长三角和大湾区的核心城市，宁波、合肥今年供应比去年还多。还有深圳的供地一年比一年多，今年计划比去年多。在深圳的供地计划中，2022-2024年年均住宅供地都接近368公顷。大幅超过原计划。上海和深圳一样，同时今明两年还加大了旧改力度。其中，2022年上海预计供应商品住房用地522-592公顷 。若以中位数来计，2022年的商品住房用地供应计划同比2021年增幅约为45%。还有杭州，过去五年都是供地大户，哪怕是在今年这种情况下，计划出让住宅用地比去年还增加了62亩。南京在过去三年供应量排进全国前八，今年的供应也只减少了一点点。大量供应、市场下行，叠加过去两三年的房价透支，尤其是像深圳、杭州、宁波、合肥、广州、东莞等，要么房价大幅回调，要么接下来几年不涨。目前看来是第一种。当然各个城市的情况还是不一样的。比如苏州，房价在过去两三年没有透支，供应量也主要集中在外围，房价至少没有太大的回调压力。而南京虽然和苏州一样，房价没有太大透支，但其核心城区供应量太大，所以，南京房价上涨乏力，爆炒区域回调压力巨大。这是目前楼市的第二大骗局，无脑吹长三角和大湾区。具体一定还是要细分城市的。还有一点，大家别忘了，中国这么大，除了有长三角和大湾区，还有京津冀、还有西南双子星，还有长江中下游城市群，还有其它人口持续流入、经济持续增长的核心城市，他们很多被低估，无论是城市价值还是房价，下一期聊聊被低估的城市都有哪些，以及这些城市的市场预判。 推荐

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