最后三个月，如何才能买对房？

最近，看到几则消息：广州增城业主半价卖房，2万买的房，1万的价格对外出售，还曾经传被小区业主围堵。某二线城市的远郊别墅，之前卖1.2万，现在8千多，首付30万出头就能买到。西安泾河新城的某盘，3月份备案价是1.4万，清明节成交均价约1.1万/㎡。燕郊：从3.5万跌到1.8万，第一“睡城”房价下跌48%，投资者：想弃房了……降价，卖房，血亏成为不少区域或者城市面临的问题。那么，今天，我们就来说说，当下，到底要如何买，才能远离这些，才能不站岗？2022年仅仅剩下3个月，如何才能买对房？

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首先，我们要明白一件事情：选对城市，可以做到一件事，那就是选择大于努力！而此刻买房一定要选择那些领涨的版块和城市。对于城市最基本的就是人口和GDP，这两个指标是最重要的，也是显而易见的。先来看2021年GDP破千万的城市：上海，北京，深圳，广州，重庆，苏州，成都，杭州，武汉，南京，天津，宁波，青岛，无锡，长沙，郑州，佛山，济南，合肥，福州，泉州，南通，东莞，西安再来看2021年人口破千万的城市：重庆，上海，北京，成都，广州，深圳，天津，武汉，西安，苏州，郑州，杭州，石家庄，临沂，东莞，青岛，长沙，哈尔滨我们下半年选择的城市清单，几乎都在这两个指标涵盖的城市之中。那么，此刻，我们的优先级别是什么呢？给你一个答案：第一梯队：北京，上海，深圳，广州，杭州，苏州第二梯队：西安，成都，合肥，东莞，佛山第三梯队：南京，重庆，郑州，长沙，济南，青岛，宁波，福州，天津等等第四梯队：石家庄，临沂，哈尔滨等这是当下，买房选择城市的顺序，还想提醒大家一点儿：北上广深，有房票有资金，一线城市一定要优先进入。能买杭州，优先杭州，买不到杭州，就买苏州。关于苏州不说，其他，就说一点儿，你瞅瞅，苏州前段时间放松限购，多少人都想去买。苏州是有自我上涨动力的一个城市。而第四梯队则是建议大家尽量不要去买的，哈尔滨的楼市，长春的楼市，就连沈阳也逃不出大降价，大促销的圈圈，东北楼市的寒冬还会持续。石家庄，比较尴尬的存在，周边惹不起，不用我多说。至于，第三梯队的城市，对于跨城投资的人来说需要谨慎的，本地人是可以入手的。

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为什么？我们就拿南京，宁波，杭州这三个城市来说就好了：这是南京和宁波的主要版块的房价二手房地图，大家可以参考。从这里看出：南京很贵，新房的价格，基本上是3万以下的区域是没有价值的。而刚需的门槛是3万-4万，想要改善都需要5万+，比如新玄武和大校场。纯投资，是需要离开南京，来看别的城市的。而再来看宁波，也是如此，房价也很贵，刚需门槛3万，改善4万+。虽然限价，但是有精装包，2千，3千，甚至更高。放在城市内，没有办法，两个城市的刚需都被高房价绑架了。但是放在全国，这两个城市确实比较贵。对比杭州，限价限的比较厉害，这对刚需比较友好，杭州的刚需门槛基本在2.5万左右，在这个价位，能买到差不多的片区和楼盘。也是因为限价的原因，千人摇，万人摇，除此外还要拼社保，真的很难摇到。所以刚需买房也变成很简单的一件事情。只需要在自己的预算范围内买限价比较厉害的楼盘。同样的刚需门槛，杭州不到3万，宁波3万，南京3万-4万，一对比就很清楚了。所以，杭州适合的本地人和外地人，而宁波和南京适合本地人。或许，你会说长沙的限价也是比较厉害，外地人不能去碰吗？限价比较厉害的，依旧是闭着眼睛买豪宅，摇摇摇，前几名都是老大爷和老奶奶。但是长沙城市能级和政策，也只能适合本地人去买。那么，问题来了，城市选择答案揭晓了，在这些城市中，到底要如何买？

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其实很简单，一定要跟着城市的发展主轴去买，适合所有城市。因为它背后是源源不断的人力，物力在支撑。在这些城市中，比较典型就是成都。成都向南发展，为了这个方向，他做了什么？1、成都把自己的城市边界直接扩张到30公里外，一下子从核心区拉到30公里外的兴隆湖版块。2、其次，大力搞基建，天府大道直接双向8车道，一条道路两条地铁线路，多条道路和地铁线路经过天府新区，给足这个新区体面。对于新区，道路，地铁意味着什么？可想而知。我们经常说的一句话就是：没有地铁的新区是万万不能的。除此以外，大力引进产业，修绿化带，减少割裂感等等。在这种政策的加持和财力的支持下，天府新区的摇号现场，高新区的房价，分分钟给你证明:在城市发展主轴上能得到什么？直接看下面一张图30公里外的天府新区均价2.4万比市区的某些版块还有贵。那么，其他城市呢？城市太多，我不一一阐述，大家看这份总结就好：南京：对本地自住建议是，有钱的买河西南。北不过新玄武、东不过大校场、南不过鱼嘴、西不跨江。武汉：两江四岸的核心区，拥江发展。12号线把核心区基本串起来，跟着12号线买，以及12号线圈内买才是你跑赢整个武汉大势的第一个选项。郑州：城市向东发展，郑东新区以及外溢的金水北和经开老城，是本地人关注的对象。长沙：限价的楼盘，还有沿着湘江的主城，芙蓉，五一广场，市府等主城核心。青岛：沿着海岸线，市南，市北，崂山还有浮山后围绕主城核心。济南：向东发展，城南，奥体CBD，雪山等板块是重点关关注对象，其实也就是沿着东西走的地铁线路。无锡：向南发展，首先关注的是经开区，老南长。杭州，关注的点儿是限价摇号，未来科技城，滨江，钱江新城等西安：向南，向西这是不可逆的，曲江、高新第一。合肥：向西和向南，政务区第一，叠加学区和产业，其次是高新和滨湖，高新游产业，滨湖有宜居富人区。……苏州的园区，深圳的南山，广州的天河和上海的浦东，合肥的政务区等等，这些区域，往往都会给你意想不到的结果。

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既然清楚了尽量要买哪些城市和版块，也要学会避坑：有一个区域千万不要碰，这个是全国所有城市的共性，那就是新区。90%的新区都是坑，尽量不要碰。比如，青岛的即墨新区，兰州的兰州新区，济南的莱芜，长沙的南部新城，武汉长江新城，杭州湾大湾区，西安的西咸新区除此以外，还有一体化，千万不要碰：郑州和开封一体化，厦漳泉一体化，长株潭一体化等等产业，经济，人口，概念性比较强，大，远随便拎出一个问题都可以说上三天三夜，篇幅有限不展开说了。另外，几个买房的误区需要你谨记：1、90%的旅游养老地产，都会是你踩坑的一个过程，未来你大概率的选择方向是两个：海南和珠海。2、房企联合开发，尽量不要碰！你想要1+1大于2的效果，但是大概率都是两者相互推诿，不愿意负责的态度，合作不好，分裂的比比皆是。3、对于降价，要有自己的判断标准。就像刚开始的某二线城市一样，不到万元的别墅，确实能打动一部分人，但是，你买来干什么？到最后变成：有钱买别墅，没有钱装修和没有条件入住。4、这个时候要把钱用在刀刃上，尽量一击即中。推荐我们正处在一个转折的关键点上。此刻，这一切，在你眼里，是风险？还是机会？米宅观点一直明确：持续并坚定的看好大湾区。这里红利不断，概念不停。但，并不是大湾区所有的城市和区域都值得关注，眼前的入场策略：紧盯珠三角核心！比如东莞/珠海/广州。扫码添加米宅同事，获取专属调研资料，学习选筹逻辑，把握趋势信号！