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官方定调!楼市泡沫化被扭转 还有大动作在路上

作者: 叶檀财经 | 2022-10-07

文/顾天杰

 

楼市信心 正在重建

监管部门对楼市的态度,正在发生微妙的变化。

银保监会,在当下特殊时刻,给市场打了一剂强心针。

 

 

9月23日银保监会在第五次全国金融工作会议上,负责人介绍了房地产相关的风险防范化解工作进展:

1.9月22日,国开行已向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款

2.房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转

3.市场悲观预期有望缓解,提振银行板块估值

金融化泡沫化势头被扭转,并不意味着接下来就可以放松了,而是要把楼市推回到正确的轨道上去。

为什么第一个拿到专项借款的城市,是沈阳?

它未必是保交楼压力最大的,却一定是最努力落实政策的。

4月底以来沈阳逐步重建楼市信心,推出了六大政策。

首先是放开外地人在沈阳购房限制,外地户口无需提供沈阳社保证明。

在改善住房方面,旧房正在出售家庭、有60岁及以上成员家庭、多孩家庭在拥有2套房子的基础上,可再购买1套新房。

同时二手房转让满2年即可免征增值税,二套房贷款最低首付比例降到40%。

首套房贷利率下降到4.4%左右。

5月6日沈阳发布兴沈英才计划,引进高层次人才加大对人才在购房等方面的补贴力度。

六个方面的楼市激励政策,基本覆盖从买房到定居、生活、工作、消费等方方面面。

上半年沈阳楼市经历了一波回调。

房谱网数据显示,2022年1到4月沈阳新房供应44万平米,成交129万平米,均价11731元每平米,与2021年同期相比,供应、销量和价格三者同时下跌。

5月之后终于有了回暖的迹象。

中原研究部发布的沈阳楼市19周周报显示,五一假期后全市供销环比明显增长,供应量环比上涨56%,成交量环比上涨36%。

6月11日到6月17日,沈阳时隔五年重启了房交会。

 

7天时间累计成交新房6854套,成交金额104.07亿。

苏家屯区有一个楼盘,合计推出22套特价房,每套给与15%的降价优惠。

在房交会开始前,这些房源就已经售罄,只需要在展会期间网签备案即可。

银保监会已经表态,之后各种支持政策只会越来越多,二三线能够在自救中慢慢找到出路。

早在2020年12月,银保监会主席郭树清在文章《完善现代金融监管体系》中提出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛,要坚决抑制房地产泡沫。

 

(来源:中国保险行业协会公众号)

随后整个行业迎来近二十年最大最深的一次回调。

央行最新数据是,截至2022年二季度末,个人住房贷款余额38.86万亿元,同比增长6.2%,增速比2021年末下降5.1%。

未来楼市的三条主线不变:

1.完善畅销风控机制,达成稳地价、稳房价、稳预期目标

2.满足楼市融资和居民买房需求

3.稳步处理头部和出险房企的风险化解

二三线再次探底,比预期来得更早一些。

楼市与房价 露出真面目

与二三线相比,一线恢复元气的速度快很多。

上海最近又默默创下一个新纪录:

第三次土拍金额,暂时未列全国第一

开发商用真金白银投票,选出了心中最具价值的城市。

这次上海拍地持续了整整三天。

9月25日第一天,23宗地块成交,合计出让金681亿,其中19宗地因只有一家企业以底价拍下,3宗进入一次报价阶段,1宗以高溢价成交。

9月26日第二天,4宗地块触顶,1宗地块底价成交。9月27日第三天,3宗土地均溢价成交。

 

(上海三次集中供地情况 来源:中指院)

综合来看上海第三次土拍底价成交的土地明显增加了,同时9宗地块进入一次报价阶段,争夺最热门的依旧是核心区优质地块。

从拿地企业分布来看,自然是国企、央企背景开发商居多。保利、招商、建发、象屿、华发、南山控股、安徽高速都参与了土拍。一般来说下半年拿下的土地,基本不能在当年开盘,对于预算不充足的房企来说参与意愿并不高。

上海市场稀缺性高,加上近期二手房成交量不错,于是很多房企依旧保持着信心,积极参与第三次集中供地。

公开数据显示,上海2022年以来合计推出109块地,全都成交无一流拍,合计出让金2712.7亿,位居全国第一。

当下楼市,也只有一线城市有这样的底气。

其余城市最关注的还是保交楼。

湖南、山西、山东、四川、河北和广东多地,已经开始陆续试点交房即交证。

山东省宣布,将工程建设项目审批制度改革和不动产登记流程协同推进,对符合法定条件的房地产项目,交房时同步办理不动产登记。

最近河北自然资源厅、住房和城乡建设厅等部门此前联合发文指出,将推进交地即交证,交房即交证改革。

广东惠州已经选取了8个楼盘,作为交房即交证试点楼盘。

过去业主收房后需要至少半年到一年,才能拿到房产证,一些楼盘一拖就是两年以上,令业主苦不堪言。

 

(河南推进速度很快 来源:河南自然资源厅)

将拿证时间提前到交房时间,倒逼开发商更加重视过程管理、品质管理,有助于进一步规范开发企业,促使开发企业更加重视楼盘质量。

目前来看,能够大力推进交房即交证的房企,基本以头部房企为主,比如碧桂园、万科、中海和保利等。

作为龙头的万科2022年开始推行交房即交证,30个城市公司的94个交付批次实现了交房即交证。

在上一轮楼市去库存周期里,我们付出了巨大的成本。

2014年年底,全国除北上广深和三亚之外,有41个城市取消限购。

2015年3月央行联合5部委发布330新政。

新政内容和现在绝大部分二三线城的托底政策很像,包括:

首套房公积金贷款首付最低20%

而二套房首付下降到40%

免征营业税期限从5年下调到2年

2015年央行累计降息5次之后,房贷利率直接回到4%以内,创下10年最低纪录。

最强大招是三四线货币棚改化,造就了数十家千亿级别房企,所有开发商涌入中小城市,直接抬高了当地房价。

然而到了2022年,楼市基本面完全改变。

居民杠杆率从2014年的35%上升到72%,加上收入受疫情影响,大家存钱越来越多,不敢花大钱了。

其次人口出生率进一步下跌,过去一年全国人口出生率7.52‰,净增加人口仅48万。

稀缺、刚需的房产项目,重新回归主舞台。

大家的需求并没有消失。

尤其是一二线最热门地段,还是有大量的买家持币待购,等着开盘。

换个角度看,楼市依旧是经济支柱产业之一。

统计局第四次经济普查显示,截至2018年末,全国一共有房地产企业法人单位74.2万人,从业人员1263.5万人。

数据包括了房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁服务等各门类。

物业管理占据50%,其次是房企和中介,1200万人以上直接依靠房地产生活。

2022年上半年,全国房屋施工面积120.7亿平米,从全国建筑企业房屋竣工面积构成来看,可以分为三类:

1.住宅房屋竣工面积占比最大,为64.9%

2.厂房及建筑物竣工面积占15.4%

3.商业及服务用房屋竣工面积占6.6%

4.科研、办公、文体、其他种类房屋竣工面积占5%以下

据不完全统计,房地产带动500多个行业、2000多个子专业。

所有人都要面对一件事:

房价下行,无人幸免,时代变了,房地产回归民生。

楼市只不过是露出了本来的面目而已。

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作者:顾天杰 编辑:始末

图片:来源于网络,侵删

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