今年，房价跌了好多啊

武汉，已经成为炮灰。或者换句话说，大涨大跌的城市，已经成为炮灰。多少城市像武汉一样，跌跌不休。我相信，全国90%的城市皆是如此。

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武汉市场，可以代表全国很多城市的基本面。

尤其是最近3年中，有几个非常神奇的点，跟以往大不相同：1、短短3年，走完过去5-10年大涨大跌的周期。这一点，是非常重要的，2020-2021年，武汉大涨，2021-2022，武汉大跌，短短3年内就完成了大涨大跌的周期，这太过于迅速。要知道，在以往的楼市周期中，想要完成救市、启动、大涨、稳涨、横盘、微跌、大跌、救市，至少需要5-10年，但是武汉3年内实现。深圳如此。上海如此。北京如此。广州如此。东莞如此。2、短期内的暴涨暴跌，幅度过高了。武汉3年，等于武汉未来10年的涨幅。这一波涨跌中，武汉涨跌幅度都非常高，最高能涨到40%以上，但是同样，最高跌幅也能创下40%的跌幅，太过于极端了。尤其是对未来市场的透支，是一种破坏性的。3、涨跌板块越来越固化，地王、光谷、学区。这就是武汉市场给我们最大的启发。不管是过去3年的涨幅，还是过去3年的跌幅，甚至未来10年武汉板块的涨跌，都注定了未来只有那么几个板块、几个类别会涨、会跌，其余的板块和业态几乎全部都会死掉，这对于一个城市来说，几乎都是致命的。也许10年后再总结，2020年是一个非常关键的拐点。

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我想谈论武汉市场今年最大的变化：喋喋不休。

以前的武汉市场，只有远郊在跌，只有老破小在跌，只有不限购区在跌，但是现在整个大武汉市场都出现了一系列的疲态：光谷的很多新房都在跌，帝斯曼的学区跌了，复地东湖国际的学区跌了，全市的很多地王也在跌，未来这种情况会继续蔓延到全市大部分板块。什么原因：1、之前涨的太快了，2、现在下跌是必然，3、全国大环境影响。这件事其实给了我最大的反思：那就是武汉的市场为什么涨的这么快？武汉的市场为什么又跌的这么快？要知道，这才3年啊。抛开武汉市场变差，给我最大的启发在于，全国大环境的变化给大家的心态也产生了一系列的影响，不买了，太贵了，不相信能涨了，因此，哪怕再好的市场大家也不愿意怀谦买单了。

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还有一些变化来自于全国决策层的犹豫不决。有一个词非常值得玩味：动态调整。我其实非常惊讶，这个来自于防疫政策的新词，竟然也跨行业的传导至房地产行业，给了很多城市一个进退皆宜的完美借口。尤其是，前几天青岛天津宁波苏州的动态政策调整。青岛：我没有啊，已经删除了不限购的字样。苏州：2日游，高新区、园区依旧限购啊。宁波：我没有执行啊，都是中介和开发商在搞鬼。为什么？一是因为这些城市的IP和名声都比较大，尤其是苏州，本身市场不错，园区和狮山本来就抢房，供地又非常少，一旦放开就会加剧大家抢房的热情。二是目前的政策高压和舆论高压，处于一个很关键的节点，尤其是开大会之前，一切还是稳定为主，不能出现过多的负面和影响大局的政策，稳定压倒一切，政策能不出就不出。更关键的一点，来自于限价的放松。1、新房限价放开。2、二手房指导价的放松。杭州限价放松了，艮北的限价从42400调整倒44400，涨了2000；苏州园区的限价，从36500涨到42000，涨了5000多；西安、成都、合肥、南京的限价都在调整，全部都上涨。为什么？提高中签率，降低打新的热度。大家想一想杭州被骂成什么了，就知道打新城市面临的压力有多大。二手房限价也是一个非常重要的信号。2021年之前，深圳多牛逼啊。2021年2月之后，深圳一蹶不振。何也？二手房指导价。给大家说一个数据，2022年整个深圳二手房量价齐跌，跌幅非常非常厉害，二手房降价8折起，7折也不是梦，最关键的是成交量暴跌，大跌8-9成。深圳今年最多成交量也就2400套上下，最低的数据也非常惨：不到900套。太惨了。同样崩盘的二手房市场，杭州如此，南京如此，合肥如此，西安如此……

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2020年也许是一个非常重要的转折点。这一年，很多大事全遇到了。疫情来了。特斯拉来了。房价大涨。股市大涨。……但是也许当时甚至现在很多人根本没有想到，这会是我们被掏空的一年，购买力被掏空，房地产被掏空，股市被掏空，最关键的是，我们的信心被掏空。我想摘抄一下黄奇帆关于中国楼市的11个指标：1、1990年房地产新增 1000万方，2000房地产新增1 亿方，2010年房地产新增10亿方，2017年房地产新增17亿方。17亿方，已经是顶点，要么不增，要么增速极低。2、人口。14亿人口是天花板，人口逐渐在减少，今年应该会出现净增为负，这一点的负面影响已经分析烂了，不再多说。3、城镇化率。城市化率已经达到65%，欧洲、美国的75%，也就是说，咱们最多增长10%，但是增速必然降低，应该会非常非常慢。4、老龄化。已经达到20%以上，到了2030年会达到30%以上。5、库存。6、人均居住面积。40年前，我们是5平，2019年是48平，2020年50平。也涨不动了。7、投资。年度的投资，2000年是1亿平米，到了2010年是10亿，到了2016-2017是17亿平米，这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番，也是个天花板了。8、地价房价。都没人拍地了，这就是最大的结果。9、棚改、旧改基本结束。再也刺激不出全新的购买力了。10、学校、医院、道路、地铁等基建到头了。11、地产商负债率。房地产金融，房地产商负债率都在90%。全世界你总不能零资产。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板。新阶段，新常态。

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1、我记得以前有个词，特别特别流行，叫做新常态。只不过语境发生了很大的变化，以前的新常态是相对积极的词，现在的新常态是相对消极的词。2、房地产业进入一个新常态，一个是低速增长，一个是向集中聚集，最好的城市只有30个左右，一个城市最好的板块只有7-8个，剩下的都是垃圾板块。3、最令我担心的就是暴涨暴跌时代的结束，武汉3年内暴涨暴跌就是最典型的案例，周期被全面压缩，说明了什么？说明很多城市已经是强弩之末，只能依靠过度的消耗购买力才能支撑。说白了，嗑药，药不能停，但是吃药的周期在不断缩短。4、武汉市场也非常典型，涨的时候地王、光谷、学区涨幅最高，但是同样的，市场很惨的时候，之前涨幅最高的也是下跌的，因此，当然要买最好的，但是一定要赶紧卖，赚钱之后就抓紧卖。5、二手不要碰，杭州深圳南京，已经是最好的案例。6、远郊，没有任何利好的远郊千万不要碰。全部的长江新区、一半的西咸新区、一半的天府新区、一半的浦东新区，不要碰。推荐目前信贷政策宽松，首付40万起就可以置业大湾区核心城市！被评为中央财政支持的社区养老服务改革试点地区，珠海可以说是当下投资兼自住最好的选择之一。米宅主编历时三个月，跑遍全国10城，通过多维度对比、客观分析，整理了一份《珠海调研报告》识别二维码添加米宅好友，即可免费领取！