终于，核心城市也开始20%首付了！

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今年真的是流年不利！先是四川和重庆大旱、嘉陵江江心都可以跑摩托车了；接着是水电站资源不足造成的限电，再然后是川西地震，震中就在川藏雪山之王贡嘎雪山山脚下的磨西古镇。然后这种反常的现象，甚至蔓延到了整个长江流域。7月以来，长江流域江河湖泊诡异的“主汛期反枯”，在以往需要全民抗洪的季节，鄱阳湖、洞庭湖忽然水齐齐干涸。南方出现了1961 年以水持续时间最长、影响范围最广、平均强度最大的高温少雨天气。这一切的背后，是因为全球正在经历一次长周期拉尼娜现象。本世纪首次三峰拉尼娜现象已经诞生，并将持续到年底。今年冬天，将迎来1961年以来最寒冷的冬天。人类有记载的几千年以来，气候对于历史走向的影响，一直都是关键的，甚至是决心性的。在气候温暖的时候，中国北方的游牧政权就会与中原农耕世界和平共处。一旦气侯变冷，游牧民族放牧出现障碍，为了不被饿死就必须南迁，与中原政权争夺南方土地，战乱也由此而来。每次气候变冷，北方游牧民族政权的南部疆域都必须扩大。如果不能扩大，这些游牧民族政权就会灭亡。魏晋南北朝是中古寒冷期，当时的年平均气温比现在低2到4℃。这个时代出现的是“五胡乱华”之后的十六国割据局面，长达300年，一直到隋唐迎来气候温暖期。再一次寒冷期发生在宋元之间。经历长时段的气候变冷、草木调零，游牧民族金国南下灭北宋。但寒冷持续之后，同是游牧民族的蒙古人又南下灭金，一时间政权更迭频繁。一直到大明建立，气温趋于转暖，才进入到长期的王朝平稳期。气候对于人类行为的影响，一直都是这么重要。而我们可以看见的气候影响下的行为事实，是近些年，大量出现的北方人去南方置业过冬，屡屡上了新闻头条。这都是最近一个月以来出现的新闻报道，此时尚是夏末，但南迁的人群已经蠢蠢欲动了。而冬春之际北人南移，已经成为人们越来越真实的生活习惯。大体说来，北人南迁集中在三个主要的南方城市：三亚、西双版纳和珠海。没钱的人会去西双版纳，因为版纳的均价只有6000元，却有着媲美三亚的暖冬；有钱的人去三亚，因为这里是传统意义上的滨海度假胜地。有钱而又追求生活的人会去珠海，因为这里是大陆版块南段：气候最好，风景最好，配套最齐全的城市。最重要的是，和完全去地产化的海南相比，和几年不供地的三亚相比，和将外地买房客进入视为如临大敌的海南去地产化政策相比，珠海的态度简直是过于友好——首付20%，不到50万就可以入手珠海热门版块央企品质新房。珠海和三亚最直观的区别是，很多人去三亚是为了过冬；而去珠海，却是长居。相比三亚和西双版纳的四季酷暑，珠海四季温度更为适中，居住起来也更为适合国人习性。成为最受欢迎的养老胜地。这让珠海成为中国城市中，唯一一个既可以替代海南进行过冬，又可以长居的城市。这就是从2019年开始，珠海逐渐爆火的根本原因。很多人说最近几年，因为炒房客太多，珠海被炒的很厉害，这是错的。比起庞大的过冬养老需求，炒房客不过是九牛一毛。珠海和三亚都是如此，珠海楼市永远只可能是庞大的居住需求在支撑，而不是其他。

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我非常喜欢珠海，这是一块待开的璞玉，一块南方遗失了几十年的明珠，一个温暖的最像欧洲的小城，也是一个正在冉冉上升的城市之星。珠海历史上，一共有三次国家级的政策红利，而每一次都和大国转向直接相关。第一次是改革开放。珠海1979年建市。1980年中央划定四个经济特区，深圳、珠海、汕头和厦门。珠海基本和改革开放同步生长。邓小平92南巡，第一站去的深圳，第二站就是珠海。这是国家对珠海的第一次红利，但可惜的是，珠海并没有抓住。第二次红利，是粤港澳大湾区一体化。尽管有很多争议，但港珠澳大桥所联通的，依然是珠海、澳门和香港，而不是深圳。第一次红利，珠海没有抓住，是因为珠海生态环境天生丽质，当时想主力发展旅游，这样可以更快的得到收益。这并没有错，因为这正是改革初期，当时中央的经济政策之一。在《陈云传》里写到，在改革开放初期，要大力发展旅游业，从而获取外汇支撑经济建设。这正是陈云主导的发展政策之一。也就是说，改革开放双子星，深圳和珠海，分别走了两条路线：一条是引进外资和产业，一条是发展旅游业快速创收创汇。一城对内引入，一城对外放开，两手棋一起走。但几十年后，结果截然分明。深圳有多辉煌，珠海就有多失落。但阴差阳错的是，珠海却因此保留了最美的本质，成为了南国遗珠，成为了养在深闺人未识的小家碧玉，也成为了整个大湾区生态环境最好、风景最美、也最宜居的滨海城市。这也是我喜欢珠海的原因，这里非常像一座欧洲小城，恬静、雅致。甚至，米宅第一次去珠海调研，原本的宗旨是在海南限购之后，去找下一个海南，下一个可以替代海南成为北方人度假养老的胜地。但是在做了深度考察之后，我们却被珠海的城市红利和国家政策红利深深吸引。那是在2019年3月。在粤港澳大湾区推出之后，作为粤西最主要的核心城市，珠海终于觉醒。2018年，珠海提出了第二次创业。很显然，珠海这次，思维已经被彻底打开了。100年前，有人说，中国是一头沉睡的雄狮，一旦觉醒将震惊一世。珠海不是雄狮，更像是地主的傻儿子，一出生家世就极好，出身非常高，但一直在游手好闲。但是一旦思维被打开了，凭借雄厚的家底，总能做出一番事业。在思维彻底放开后，这时珠海所面临的最核心的问题，则只有一个，这就是空间的优化。杭州能有今天，是因为将余杭和萧山全部划归市辖区，一举将杭州的市区面积扩大了三倍。正是在这个基础上，制定了拥江发展战略，有了未来科技城、滨江、钱江新城、钱江世纪城和奥体、亚运村……这一切不过才十几年，杭州从长三角最被人看不起的省会城市，一路爬升为北上深杭，大有超越广州，成为中国第四城的气势。很显然，珠海的问题，也正在于此，空间永远是制约一座城市发展的最核心、也最致命的因素。深圳只能借地汕头，澳门只能借地珠海。珠海也已经意识到了这个问题。所以珠海第二次创业的最大举动，就是北向大力开发唐家：打造深珠通道，直通深圳前海；成立高新区，划定科创产业核心区；设立深珠示范区，深圳和珠海共管。

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如果说，珠海的CBD之前还有可能是两个地方，横琴和唐家高新区。那么，在横琴粤澳深度合作区正式成立，澳门代管之后，唯一的可能只能是高新区。产业规划之外，最重要的是城市活力。此前很多年，珠海的城市发展围绕新老香洲，很久之前就已经开发完毕，城市建设早已饱和。这也是很多人看来，珠海城市停滞不前的根本原因。这让珠海错过了2009年之后，一直到现在，最大的一波中国城市化进程，在别人都如火如荼的城市化的时候，珠海完全缺失了。但这也让珠海保持住了后发优势，在别的城市城市化已经进入尾声的时候，珠海反而刚刚开始。所以在2018年后，珠海的城市化迅猛发展，并且尚在中途，我们知道，2015年起的大行情，最主要的原因，就是货币化安置促进城市化结果，全国普涨。以唐家高新区科创海岸北围为例，在2019年，我们去调研的时候，整个北围的发展，还仅仅局限在西南角的雅居乐、格力、龙湖版块。但是两年后，整个北围已经开发了一半，各种产业、教育、城市级别的配套、商业等等都在不断落地。在楼市最为落寞的下行时期，这里反而一番生机勃勃的蓬勃朝气。这就是城市化的力量。眼下的情况是，因为全国楼市下行，监管层放松调控监管，这导致市场出现了一波窗口型的结构性机会。20%低首付重出珠海市场，这让珠海出现了一个购房窗口期。再加上低利率政策，这让现在成为买入珠海，成本最低的一次机会。我们再一次的珠海调研之后，在高新区找到了非常动心的城市综合体项目，五星级酒店、写字楼、商业、住宅应有尽有，这正是那种能成为城市中心的项目。

眼下正是最低的购房门槛，最低的买入成本的红利期。

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