大会之前，住建部“剧透”了一个小秘密

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按照惯例，凡是开里程碑意义的大会之前，国务院各个部门都会先开自己小的发布会。

谈一下自己部门的成绩，谈一下自己部门的规划。

毕竟一个月之后的大会是全局会，是总体会，不会把某一个方面的工作说的那么透。

所以需要有些重点部门做一点铺垫，做一些总结。

2022年9月14日， 住建部开了自己的小会。

而这次会议，就是住建部大会之前的“小剧透”。

2

会上，当然要先说成绩。

说到成绩，住建部总结了自己工作的四大方面。

一、建立政策协同机制

二、建立部省市联动机制

三、健全监测预警和评价考核机制

四、加强对房地产市场的监管

我来一个个解释。

首先，啥是政策协同机制。

大家都知道，房地产是一个关联性很强的行业，最关键是上面关联土地，下面关联是金融。

如果单独调房子的政策往往是打折的。

2021年就充分说明这一点，实际上当年初房地产势头还是比较火的，然而几个国家土地调控和金融调控马上把房地产压了下去（再加上部分城市的二手房指导价）。

三道红线把开发商融资压了下去。

三次出让把地方政府卖地热情压了下去。

所以，“政策协同机制”就是指这个意思，用“非楼市”的政策，调楼市的问题，可能比脚疼医脚，头痛医头的政策更管用。

那么什么又是“建立部省市联动机制+健全检测语境和评价考核机制”

说白了，就是明确什么部门该干什么活。

国家出标准和方向，省里来督战，城市去干活，用官方的语言就是——住建部做好政策引导，强化省级政府监督指导责任，夯实城市主体责任。

当然，住建部除了政策引导，还要做一个工作——考评。

——建立健全房地产市场信息系统和监测体系，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核。对超出调控目标的城市，通过发函预警、会商约谈、调研督导等方式，督促城市人民政府采取有效措施，切实稳定市场。

一句话，盯着数字出政策，出了问题请喝茶。

不得不承认，这几年住建部做的考核还是有用的，在房地产火热的那几年，还是起到了一定的抑制作用。

3

好，说完了成绩，说计划。

实际上，大家最最关心的就是未来中国楼市的走向。

而这种走向和住建部未来的政策息息相关，为了避免误导大家，我完整抄录这一段领导表述。

（住房改革与发展司司长王胜军表示）

房地产一头连着民生，一头连着发展。将继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。

坚持一个定位，也就是房子是用来住的、不是用来炒的。这是做好房地产工作的根本遵循。

健全两个体系，一个是住房市场体系，一个是住房保障体系，这两者缺一不可。

努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

房地产“一头连着民生，一头连着发展”，这是一个新提法。

今天放到了这里，甚至放到了第一位，说不定一个月以后的大会，也会沿用这种提法。

当然在不同语境下，有不同的重点。

某些时候，需要强调民生，市场就不能太热，房价就不能涨的太快，太热和太快民生受不了。

某些时候，需要强调发展，比如今年，市场就不能太冷，房价不能降的太狠。

毕竟房地产还是我国拉动经济的主要发动机之一。

中国楼市的难点，就是永远在这两个目标之间徘徊。

房住不炒，被放在了次位，而且又加了一个“这是做好房地产工作的根本遵循”的强调。

所以，一个月之后的大会，这四个字一定会坚持，这一点毋庸置疑。

健全两个体系，一个是商品房体系，一个是保障房体系。

为什么米宅经常说，通常中国未来只有改善品质的住房有保值升值潜力，实际上就是基于这个问题。刚需的需求将被保障房满足，而且随着人口减少，刚需也会慢慢缩小。

稳地价、稳房价、稳预期，成了商品房市场的重要目标，当然也会变成省市地方政府的考核核心目标。

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上面都是大方向，都是老说法，在发言人谈话的最后，他又提出一个不同以往的全新说法，倒应该成为本次剧透会的重点。

——完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

人口，特别是流入人口，将成为未来城市发展最关键的因素。

所谓“以人定房”，未来中国城市的一切一切，都将以人口数量作为规划起点。

人的数量，决定每年一个城市商品房+保障房的规划数量，流出型城市，基本上可以说他们城市规模已经发展到了顶点。

而还在不断有人流进的城市，他们发展的速度和天花板，还将不断地提高。

国家还会继续为他们批钱，批地。

而这里的钱和地，不能单纯地理解为房地产投资，需要有更为广泛地含义。

包括新的基建，比如道路、地铁、轻轨、车站。

包括新的配套，比如学校，医院。

总之，有人才会有一切。

然而，人为什么要来这个城市，人为什么要流动，住建部没有讲。

因为，人口的流动，看的永远不是房地产，而是产业、职位和收入。

城市发展看人，人是需要跟着产业走，只有有了产业，才会有就业，才会有了收入，才会有买房的能力，才会有还月供的底气。

产业、GDP增长和居民人均收入，则是国家各级发改委的目标。

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