单价1万多,也能在一线城市买房?
1
都是一线城市,相比北京、上海和深圳,广州的买房门槛是真心低!
先看均价:
北京6.5万,上海6.7万,深圳6.6万,而广州4.6万。
看到没,硬生生低出一大截!
广州外围有太多2万左右的板块,还动不动都是几十万方、上百万方的体量。
比如,番禺的广州亚运城,2009年地王项目,建筑面积500万方,超级大盘,现在还没卖完。
再比如,花都的融创文旅城,南沙的保利城等,都是上百万方体量的大盘。
东部的增城也是一样,合生湖山国际,1992年拿的地,已经开发了30年还在卖,现在开发到七期,后面还有八期。
体量太大,死死将房价压在2万左右。
增城在2021年就以超大供应量称霸广州。
这是截止到2021年12月广州各区的新房库存情况。
增城、番禺、南沙是TOP3。
都是外围区域!
体量这么大,房价怎么能起来?
而今年广州跌得最惨的就是增城了。
国央房企带头内卷,保利某盘直接将增城房价无情的拉下2万门槛!
华润有楼盘被迫从29000降到25000,直降4000!
中建一个楼盘从23000降到21000,另一个楼盘从20000降到18000,直降2000!
国央房企都这样了,让其他小开发商楼盘怎么办,根本撑不住。
1万多的价格哗哗涌来,止都止不住!
石滩、朱村、新塘、永宁这4个板块跌幅都超过10%。
其他外围区域就更不用说了,库存也都很大,房价跌了很多。
整个广州的降价板块基本都被外围区包揽,房价已经低到尘埃。
2
那,广州的外围区到底是哪里?番禺、花都、南沙、增城、从化,就是广州5大外围区。注:广州11区位置图,来源于网络这外围五区曾经都是县级市,属于广州市代管。其中:番禺和花都在2000年撤市设区;南沙2005年正式从番禺区分离出来设立南沙区;增城和从化则设区较晚,2014年才正式撤市设区。此后,整个广州共设11区,再无代管县级市。肉眼可见,外围5区面积庞大,合计供应了广州新房超大比例的份额。
今年6月,增城、南沙、番禺是整个广州新房供应的TOP3。
这3个区的新房供应套数就占全市的61%。
2019年,广州首次实现11个区全部通地铁,总里程500公里。
按照远景规划:
2035年之前要实现轨道交通“3060”时空,即中心城区到南沙、外围城区中心30分钟直达,广州与湾区各城市中心60分钟直达。
现在通往增城的5号线和通往番禺的3号线拥堵不堪。
后续规划的南北延伸18、22号线,新增17、28、37号线,推动南沙、知识城、增城、从化、花都、空港、番禺等外围区30分钟快速直达市中心!
注:图片来源于网络每条地铁向外辐射的里程都特别长,终点完美到达各个外围区。
城市骨架拉的太大,概念定位越来越多,每个外围区都有大片可供出让的土
地,住宅体量大,地铁单兵突进,可产业落地、配套设施都跟不上啊!
问题就出现了,一旦没有行情,这些外围睡城的房价就会原形毕露。
更可怕的是,这些外围区还有天量的潜在供应。
别忘了广州一直在高喊的旧改。
2020年,广州把大批旧改项目提上日程。
而在2021年官方强调在实施城市更新行动中防止大拆大建之后,旧改速度就慢下来,多个项目被搁置。
2022年后,一度暂停的广州旧改再次复苏。
根据《广州市2022年城市更新项目年度计划通知》,123个项目被纳入2022年城市更新项目实施计划。
列入实施计划的续建、新开工项目共55个;
列入前期计划的项目共67个。
广州2022年城市更新项目实施计划(外围区部分):
图片来源:搜狐焦点广州2022年城市更新项目前期计划(外围区部分):
图片来源:搜狐焦点
花都的横潭村、田美村旧改已推进多时,都在2020年3月举行了复建区动工仪式。
南沙的大塘村旧改在2022年初出尽风头,之前一度传出要暂停,后来被辟谣。
增城这两年也是疯狂招商,很多村都完成了招商阶段。
就这样,外围区旧改遍地开花,供应量其实是同质化过剩的。
3
广佛同城化,也是广州外围区域的一大劲敌!
2010年广州和佛山就开通了全国第一条跨城地铁线,广佛地铁,直接打破了市与市之间的行政边界。
随后,广佛之间的连接不断加深,后续甚至规划17条地铁线对接!
如今,广佛两地交通已经融为一体,不分彼此!
广佛地铁的日均客流量早在2019年就突破了50万人次,这意味着一年内就有将近2亿人次通过地铁互访。
2021年,广佛每天多达174万人次通勤,远超深莞的128万人次。
从广州白云机场到佛山顺德,车程也就1个小时。
从佛山主城到广州南站,只要20分钟,甚至比广州市区还近。
广佛主城对接,接壤的边界线又很长。
很多在广州工作的人,都会选择去佛山买房,房价比广州低得多,配套设施还不错,跨城往返毫无障碍。
这就导致广州西边和南边靠近佛山的区域,一直卖不上价。
就算在行情好的时候价格有上涨,当初怎么涨上去现在只能怎么跌回来。
所以,除非是有实质性利好落地,有真正高端产业落地的外围区,否则危险系数极高!
4
近几年,广州的处境确实不太好。
早前被深圳超越,后来又有杭州开始叫板“北上深杭”取代“北上广深”。
那么,广州到底还能不能买?
这里我想告诉大家,要谨慎!
自住没问题,短期投资要谨慎。
如果考虑长持,就一定要选对区域!
广州哪里最有价值?
请看下面这条价值轴线。
珠江新城,琶洲,金融城,鱼珠副CBD,科学城。
总部中心珠江新城已经完全成熟;
琶洲的电商总部企业也正相继入驻;
金融城的主力是金融资本;
外溢延伸的鱼珠副CBD初露头角;
致力于科创研发的科学城也基本成熟。
这条价值轴线,就是广州未来的进化主轴、产业主轴和就业主轴!
直接反馈到房价上就是:
即便在今年上半年,天河一些次新房都还很坚挺,珠江新城也依旧很坚挺。
所以,广州买房只需记住3点:
第一,想要做好资产配置,就贴着“珠江新城,琶洲,金融城,鱼珠副CBD,科学城”这条价值主轴去选择。
第二,资源集中的强势地段完全可以大大方方看多,广州绝对能撑得起优质板块的房价,还正在发展的白云新城都能卖8万,何况是已经有强势产业落地的核心区!
第三,广州外围区还有跌势,你现在看觉得真便宜,可能价格已经腰斩的过段时间还有膝盖斩,等着看吧!
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