这个危害楼市30年的毒瘤，终于被做了局部切除手术

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开门见山，2022年8月底，山东省住建厅发布一项楼市新政——全面推行商品住宅“先验房后收房”。这个危害了中国楼市30年的毒瘤，终于被做了局部切除手术。

这项改革，无疑将大大推动中国楼市整体的发展。

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在山东住建厅的具体通知中，是这样要求的：这次执行要求是“在新开工建设的商品住宅中全面推行，其他尚未竣工交付的住宅工程，可参照实施”。也就是说，如果一个项目还没有办出来施工许可证，就必须强制执行。如果已经办出来施工许可证，可以当做尚未竣工交付的住宅就不用执行。虽然说“参照实施”，然而，按照现在普遍房企的揍性，除了个别房企，你就别指望了。那么这项制度如何运行呢？其中最最关键的一条就是——业主查验环节。具体来说，是指在签订购房合同后、签署房屋验收交付单前，房地产开发企业组织业主对其所购商品住宅进行质量查验。业主查验按照业主自愿的原则，可以邀请或委托他人参与查验（也就是相对公平的验房公司和第三方也可以参与）。根据查验的结果，业主可以决定是否收房。如果业主觉得需要整改，开发商要根据业主合理要求进行整改。如果业主能拿出质量问题退房的依据，开发商也应该进行复验退房。这就是中国楼市传说中的“先验后收”。为啥是传说中的呢？因为，在中国，开发商能自觉的遵守“先验后收”的开发商实在太少了，太少了，太少了。米宅作为一家专业服务房地产公司，每年参加的客户委托收房，验房，不下几百场。这几百场中，真正能够完全做到“先验房，后收房”的开发商和项目实在是寥寥无几。甚至不能用寥寥无几来形容，简直就是凤毛麟角。绝大绝大开发商，都是“先交房后验房”。如果不履行完交房手续，不交一堆费用，不签一堆文件，不缴一年的物业费，别说进到你购买的商品房中看看质量，甚至你连交房现场都进不去，小区大门都进不去。然而，一旦你完成交房手续，进入了你的房子。实际上就意味着开发商已经完成了产权移交，不管房子好与坏，只要不塌，它就是你的。这种流程设计，对于买房客户实际上就意味着非常大的风险，因此也产生了许多中国式的奇葩交房故事，更准确来说应该是事故。比如，这个没有手机大的精装房的洗手池。比如，需要业主一脚土一脚泥在无绿化工地进行交房。比如，用画上去的窗户交房的。总之，只有你想不到的情况，没有它不敢交的情况。而且问题还不止这么多。一旦交付，开发商就不再担心晚交支付违约金问题。一旦交付，马上物业费就开始产生。一旦交付，如果问题一旦产生，开发商整改速度也会比较慢。因为整改了它也交了，不整改了它也交了，你急他不急。而这一切根源都在于，在交付环节，行政者却对开发商比较放任，开发商自由可以选择对于自己有利的交付方式。所以，把“先交房后验房”称作是中国楼市的买房者噩梦也绝对不夸张。终于，终于，山东的买房者，终于要结束这场噩梦了。因为今后在山东，政府规定了开发商必须——先验房，后交房。

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实际上，交房是整个房地产建设的最后一个环节，在交房环节把握质量实际上已经是有点晚了。

为了近一步提高房屋质量，山东住建厅一口气在这个通知中，推行了一系列的住房质量改进前置措施。

包括，销售时的质量信息公示和分户验收。

其中质量信息公示包括在开工、施工、销售、验收、交付等阶段，要按进度、分批次公示住宅工程质量信息，接受社会监督。

住宅工程质量信息可制作成二维码形式，便于业主在销售现场、查验现场通过手机扫码查看。

分户验收分为主体结构竣工和单位工程竣工两个阶段，具体环节又分为：

1、（相关阶段）应逐户、逐间进行记录并存留影像资料，分阶段按户存留不少于5张照片，影像资料应完整、准确、清晰地体现楼号户号、验收时间、验收成员、验收部位、验收方式等信息。

2、发现分户验收记录内容明显不真实、比对性复核结果超过规定限值时，分户验收结论判定为“不符合”。

3、发现存在严重质量问题和影响主要使用功能的、参建责任主体弄虚作假等严重违法违规与失信行为的，责令重新组织分户验收，并实施“提级验收”，由项目建设、施工、监理等单位上一级分管技术质量的负责人参加分户验收或现场驻点督导。

图：为了便于执行山东住建厅颁布的关于这项规定两个细则。

一句话，将整个项目的建设过程，纳入买房客户和政府的共同监管之下。及时发现问题及时整改，及时发现问题及时纠正，避免在最后的交房环节发生矛盾总爆发。这是山东省住建厅比“先验后交”交付，更为高明的一招，也是治本之策。

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说实话，中国开发商在过去的二十年中，过得太好了，发展太顺了，因为一切制度设计都倾向于开发商利益的保护。

预售制度，让开发商可以用一张图纸，能用空气房子换来买房者的全款真金白银或者首付加按揭。

公摊制度，让消费者永远摸不清开发商那根“捆螃蟹”的麻绳有多重。

先交后验制度，让所有大大小小的开发商都能把它质量参差不齐的房子交出去。

这让开发商风险无限缩小，同时也让买房者风险无限放。

相较于“仅仅是建议”的内蒙古住建厅的公摊取消事件，我觉得山东这次做的真是很不错了。顶着巨大的压力，割掉了本省已经延续二三十年楼市开发的这个毒瘤。这一点，我觉得不但是全国各省住建厅都应该学习，国家住建部也应该学习，这个毒瘤已经局部割除，啥时候能够全面割除？另外，饱受诟病的哪几个更厉害的毒瘤啥时候割除？改革当然是有压力的，包括废除公摊，包括先验后交，能不能执行，大家都明白，就是我们的人民地方ZF能不能顶住某些利益团体压力的结果。图：该通知原文

顶不住，就是“仅仅是建议”顶得住，就是“决定全面执行”。最后，对时任山东省住建厅的领导和工作人员表示敬意和钦佩。还是，那句话，老百姓心里有杆秤，谁在做事，谁在做人，大家都不是糊涂人。『米宅说房』视频号开通啦！专注城市选筹、城市政策、楼市动态更有超多干货的直播等着你！▼点击关注▼转发，点赞，在看，安排一下