无论北上广 还是小县城 都在煎熬中等待好消息

文/顾天杰

曾经的网红盘 卖房抵债

深圳南山西丽三大豪宅之一的宝能城花园，被挂上了阿里法拍。

这次上架的是位于东区的56套房，单套起拍价在1298万到1962万不等。

曾经网红神盘，如今沦落到卖房还债，令人感慨。

宝能真的尽力了。

宝能城花园二手房巅峰时期曾经达到15万一平米，目前贝壳找房显示，有5套二手房源，政府参考价每平米9.85万元，总价在876万到912万不等。

（来源：贝壳找房）

阿里法拍数据显示，这次上架的56套房，面积在131到199平米不等，房屋均为毛坯，处于空置状态中。

房源将在9月20日和21日两天正式拍卖，参拍者需要缴纳100万保证金，目前排在第一位搜索结果，已经吸引了3107次围观。

（来源：阿里法拍）

曾经的宝能城花园，是深圳南山当之无愧的网红楼盘。

这个楼盘经历过数次备案：

1.第一次是2015年11月18日，主推东区住宅，均价6.96万一平米。

2.第二次是2016年3月28日，只过了短短4个月，备案价每平米上涨9000元。

3.第三次是2019年5月和9月，均价达到8.2万和8.42万一平米，坐稳8字头。

4.到了2020年1月，宝能城主推西区70套住宅，均价维持在8.2万一平米。

5.随后2022年的8月底，宝能城政府参考价上涨到9.85万一平米，市场价格在12万一平米左右。

2015到2022年，七年时间里宝能城花园房价从6.96万一平米，上涨到12万一平米，涨幅高达72.41%。

其实早在6月，宝能城一度挂牌15套法拍房源，计划在7月1日和7月26日拍卖，却因为“涉案房产需向税务主管机关咨询相关税费”而被撤回。

《中国房地产报》有过一次测算，如果按照当时其中一套房源1505万的起拍价计算，有关税费高达822万元，其中增值税723万元。

假设按照一手房测算，买家只要支付契税，首套总价1.5%大约是22.575万元，二套房为总价的3%，是45.15万元。

这次阿里拍卖重新挂出房源，说明中已经写清楚：

司法拍卖、过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担。

假设要按照较高版本支付税费，那么将大大影响宝能卖房回款的速度。

不过，单从房子本身来看，无论是配套设施、交通、商场和教育资源，都非常完善。

宝能城花园位于南山西丽大学城片区，和南方科技大学只隔着一条马路，附近就是深圳地铁5号线塘朗站、中科院和深圳大学医院，吃喝玩乐一应俱全。

（来源：百度地图）

宝能城花园分为东西两个区。

东区拥有11栋超高层住宅和2栋公寓及酒店，附带集中式商业区。西区有一块居住用地和一块幼儿园用地，幼儿园规划18班制。

之所以变成法拍房，是因为宝能集团将楼盘抵押给了平安银行深圳分行。

2022年3月10日，平安银行在业绩发布会上表示，出险房企业务风险整体可控，已经与宝能达成司法和解，法院出具了调解书。

文件显示宝能城将把484套房产拍卖用于还债。

从过去一年的处置历程来看，尽管宝能城是优质资产，却历经坎坷无法出手。

从深圳法拍豪宅整体来看，依旧很高，完全不愁卖。

7月20日深圳香蜜湖第一生态苑15栋63号房产以6570万起拍、9198万元成功拍出。

这套房源为面积358.54平米的别墅，在不含税费、手续费等其他费用的情况下，折合拍卖单价约25.65万一平米。

不单刷新了香蜜湖板块法拍最高成交价，还刷新了过去3年，深圳法拍房最高价纪录。

7月21日，深圳华润城润府三期6栋5303房源以约3600万成功拍出。

这套房源面积191.1平、起拍价约2410万，在不含税费、手续费等其他费用的情况下，折合拍卖单价约18.84万一平米。

深圳法拍豪宅，再次显示出了当地高净值人群的购买力。

不知道宝能城9月份法拍，还会不会有这样的运气。

楼市 急需更多好消息

深圳楼市并不是从一开始，就高不可攀的。

统计年鉴数据显示，2001到2014年，深圳房价处于温和上涨状态，涨幅和人均GDP增幅基本相符合。

直到2015和2016年，深圳乃至整个中国楼市，迎来转折点。

统计公报显示，2015年深圳房价单价上涨近1万元一平米，2016年单价再次上涨2万元一平米。

实属历史罕见。

2016到2020年间，深圳房价进入高位震荡平台，2021年再创新高，突破6万元关口。

基本上可以说，2017年后入手深圳刚需房，难度和之前相比大大增加。深圳一套房距离普通人，也越来越遥远。

官方数据显示，截至2022上半年，深圳成交16126套新房，同比减少38.3%。

从过往数据来看，2021年上半年深圳新房市场成交量是近几年的高峰，成交26140套。

2017年到2020年上半年，连续4年上半年新房成交量不足20000套，最低点出现在2017上半年。

二手成交量正在全面下滑。

乐有家数据显示，2022年上半年，深圳二手房市场创下2007年以来最差纪录，全市存量住宅只备案9965套，同比下跌65%。

一位业内人士说：

这个成交量比2008金融危机楼市寒冬时期，还要少一半。

作为楼市顶流的深圳，和全国其他城市相比，已经是极少数的幸运儿。

因为深圳住建局数据显示，截至6月底，新房可售房源28794套，住宅去化周期上升到8.1个月。

再看看其他城市吧。

克而瑞数据显示，2022上半年狭义库存首次回落，由5月末的23.29个月下降到20.86个月。

二线城市降到18.99个月，三四线6月末去化周期超过24个月。

无论是北上广，还是小县城，都在煎熬中等待好消息。

物理学中有一个概念，叫做相长干涉，两个波的峰值A和B相互重叠，会短暂地产生一个比这两个波大一倍的复合波。

这个概念可以广泛地运用于自然界大部分领域，比如水波、地震波、声波和X射线，或者是电磁辐射，都遵循这种规律。

在海洋领域，相长干涉会带来一种非常危险的现象：

疯狗浪

这是渔民和水手口中的一个俚语，指的是一种长波浪，由各种不同方向的小波浪汇聚而成，在遇到礁石或者岸壁强力撞击后，汇聚成强大的海浪。

中国楼市在2022年遇到的这一波疯狗浪，其实都是此前数年的风险累积，无数小波浪汇聚而成的，包括：

A.无限制的高周转策略

B.三道红线施压

C.房贷集中管理制度和监管账户加强

D.二手房成交量下跌

E.烂尾楼和断贷潮猛增

F.多家房企商票预期

G.城市卖地收入萎缩

H.民营房企海外融资锐减

每一个小波浪警示的风险，无论是房企还是中介、买家和房东都能看见，也有办法减少和降低风险，却任由风险不断加大，最终汇聚成疯狗浪。

中国楼市无法承担第二次疯狗浪的冲击了。

易居研究院报告显示，成都7月二手房17296套，环比增长3.6%，同比暴增386.1%，创下近10年新高。

很多持币待购的成都居民都说：

网上都说房价再跌，但贝壳上稍微好点的户型和楼层，基本上都被买了。

央行8月22日最新会议中，有一条强调：

恢复楼市信心，并非一朝一夕可以达成。

唯一可以期待的是，传来越来越多的好消息。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰 编辑：始末

图片：来源于网络，侵删

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