长三角重镇全面取消二手房限售 楼市 踏入新阶段

文/顾天杰

江苏首个限售城 放开二手房

江苏第一个限售城市常州，即将在9月1日，放开二手房限售。

常州日报报道显示，此次调整只针对二手房。

新房限售条件不变，依旧是取得产证满2年后可交易。

统计公报显示，2021年常州GDP为8807.06亿，同比增长9.1%，常住人口人均生产总值16.6万，增长8.3%。

第七次人口普查数据显示，截至2020年11月1日，常住人口是527.8万。

尽管早已是长三角经济和人口重镇，常州楼市自2021下半年以来，遭遇持续下滑。

同策研究院数据显示，2022年2月4日常州房产成交量一度跌破2000套，5月重新回升到2080套，6月继续回升到2767套，7月再度收缩到2262套。

量价与成交面积同步下滑。

常州6月成交面积36.2万平米，成交均价18077元一平米。7月成交面积环比下降17%，缩减为30万平米，成交均价也下降到15869元一平米，环比下降12%。

在全面放开二手房限售前，常州已经对楼市进行数次调控放松。

2022年5月13日，常州住建局发布《关于调整商品住房交易限制政策的通知》，将商品房限售期限从4年缩短为2年。

随后在5月16日，常州住房公积金管理中心，发布《关于调整住房公积金使用有关政策的通知》，降低第二次使用住房公积金贷款首付比例，从50%下降到30%。

公积金贷款最高额度也提升了。

一人符合条件最多贷60万，两人以上最多90万。

新政落地，极大地刺激了二手房挂牌热度。

贝壳找房数据显示，2022年6月常州二手房挂牌量达到4万套，7月总挂牌量上升到5.8万套。

尽管房源挂牌量激增，购买力却处于观望态度中，没有同步跟进。

于是常州整体二手房供大于求，销售压力越来越大。

有媒体报道，不少二手房开始降价，位于市中心的钟楼区京城豪苑小户型二手房，59平米报价349万，总价比之前降低19万。

位于常州市中心优质地块的京城豪苑南区、北区，目前贝壳找房均价在5到6万一平米不等。

（来源：贝壳找房）

尽管二手房限售已经放开，但交易成本并没有下降多少。

按照目前常州增值税及附加（个人出售住宅）规定，不动产权证或契税发票填发日期满2年免征。

假设未满2年需缴纳房屋全额的5%，另外按增值税额的6%征收附加。

无独有偶，常州也是江苏第一个实行限售的城市。

（2017年 常州连夜发文件限售 来源：常州市政府）

常州在2017年宣布，要求新购买商品住房(包括二手住房)在取得产权证后满2年才可上市交易。

3年后，常州继续加码，宣布新购买商品住房(包括二手住房)在取得产权证后满4年才可上市交易。

距离限购加码只过去了2年，楼市再度逆转。

尤其是2022年以来出险房企数量增加，买家越来越抗拒新房，更青睐配套成熟的二手房，或者次新二手房。

一是因为常州作为典型二线城市，各板块中二手房价通常低于新房。

二是客户在这个时期，无论刚需还是置换，更愿意主动降低交付风险，购买所见即所得的二手房。

从另一个角度来看，楼市降温并不全是坏事。

预计从现在一直到2022年底，甚至2023上半年结束，房源挂牌量会持续增加，增加了买家的选择空间，也有更充裕的时间等待银行放款、安排资金。

对于常州只有一套，想要自住或者购置优质学区房的买家来说，当下正是压力最小的时刻。

卫星城 寻找老大哥

常州是江苏跑得最快的城市之一。

官方数据显示，2022年1到7月，全市规上工业增加值同比增长5.6%。

增速较上半年提升1%，高于全省平均2.9%，增加值增速连续4个月位列苏南第一。

工信部第四批专精特新“小巨人”企业培育审核公示结束，常州市共有53家企业入选，截至目前已经有81家专精特新小巨人企业。

截至2021年，常州有国字号独角兽企业3家，分别是中创新航、蜂巢能源和星星充电。

其中蜂巢能源只用了4年多时间，以黑马姿态杀出重围，估值超过460亿。

论产业聚集，常州不输给江苏省内任何一座城市。

但产业对当地楼市与经济的拉动是长期的，短期内楼市的震荡不可避免。

隔壁同样是江苏百强县榜首的昆山，选择了一条抱大腿的“捷径”。

作为上海后花园，昆山早于常州一周，在8月18日取消了外地户籍购房者的社保要求。

也就是中介口中的：

凭身份证就能买房。

限购放开为昆山带来的购买力，远超预期。

尽管在昆山本地居民眼中，花桥之所以房价能起来，唯一原因还是距离上海近。

昆山本地中介的一种说法是：昆山楼市，十年前看城西，十年后看城东。

昆山城西板块房价从2013年的8000元上涨到2022年的5万一平米，如今已经没有宅地供应。

接下来城东板块走上台前。

昆山楼市上涨的逻辑中，地理位置离上海近是无法回避的。

城东板块承接最多的购买力，就是来自于上海。

其中花桥是最典型的上海外溢板块。

凭借11号线连接，花桥房价实现逆增长，从2014年的均价8500元一路上涨到2016年的2.5万一平米。

2016年10月昆山宣布开启限购，外地人限购一套房，且需要1年社保或个税证明。

紧随其后的是更严厉的限贷措施，花桥房价一度回调到1.7万一平米。

2019年3月苏州S1号地铁线花桥段开工，积压的购房需求快速释放，花桥和昆山楼市再度被激活。

随后2020年上海迎来一轮强调控，一度把花桥板块打压到2万元一平米。

2022上半年的疫情，中断了一部分双城生活工作的上海新市民，昆山本地购房者，也纷纷表示想要把手中房贷利率6%的二手房卖掉，重新以4.25%的利率购买。

和江苏一众城市一样，昆山整个上半年楼市压力一点不小。

克而瑞数据显示，2022年1-7月，昆山市商品房住宅供应面积为14.95万平方米，同比减少65%；成交面积为23.02万平方米，同比减少44%。

从房企销售情况来看，前7个月，昆山市场排名前5的房企金地商置、中骏、碧桂园、招商蛇口和万科，主要是大型国企央企背景房企，以及民营头部。

昆山经济实力有目共睹，连续16年夺得全国百强县首位。

2021年，昆山以4700亿GDP，在苏州六区四县中占据首位。

除了GDP之外，其他数据也相当亮眼，比如：

1.一般公共预算收入466.5亿，全苏州第一，其次是园区。

2.规模以上工业总产值1万亿，依旧第一名。

3.固定资产投资750亿，绝对值第一，增速上是苏州高新区第一。

在多重因素压制下，昆山抱紧上海获得新一轮购买力，而像常州这样本身有一定产业基础的卫星城，却依旧要承受更长时间的震荡。

另外，2020年各省市税务部门数据显示，广东、江苏、上海、北京、浙江、山东国内税收收入分列前六位，规模都超过万亿。

上面六个省市也是地方对中央财政净贡献额前六名。

地方财政吃紧，楼市购买力流失，中国城市财政迎来至暗时刻。

国务院最近召开的常务会议中，推出一揽子19条方案，涉及楼市的有：

允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

可以预见，降首付比例、下调房贷利率、调整贷款额度会在二三线大范围推广开来。

到时候限售、限购、限贷、限价，在非热门城市也就不攻自破了。

历史不会简单地重演，只会反复重复。

城市中的资源和财富总是往最优质、最核心，或者最有潜力的板块聚集，无论是刚需还是改善，甚至豪宅群体都是如此。

潮水退去后，二三线即将迎来的是，更残酷的大逃杀。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰 编辑：始末

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