半价买新房 这个新一线放大招了

文/顾天杰

东莞三限房 搅动大湾区

又有一种新型共有产权房，入市了。

8月24日，东莞住建局发布《东莞市三限房运营管理实施细则（东建房〔2022〕17号）》。

（来源：东莞住建局网站）

什么是三限房？

简单来说就是限房价、限地价、限销售对象的特定房产。

限房价是指：购买的时候可以先只买50%的产权。

根据政策细则，买家只要先付一半的钱，购买门槛大大降低。

具体来说，单套房销售单价会以东莞销售均价为基础，结合楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%，既体现公正也考虑差异化。

限地价是指：建造三限房的土地价格，在评估价50%的基础上起拍。

上浮10%作为最高限价，从源头上限制地价，从而达到稳定房价、地价和市场的预期作用。

另外细则中还规定了开发周期，土地交付并签订《国有建设用地使用权出让合同》后18个月内办理商品房预售，30个月内完成竣工验收交付使用。

因为有政府背书，三限房的公信力在当下市场，反而优于其他民营房企开发的项目。

这么做不仅加快施工进度，还减少了因为房价过快上涨带来的人才流失。

限销售对象是指：购买人要有配偶或共同生活的子女，是无房家庭，避免买家过度炒作投机。

三限房优先会被分配给无房、高学历、高级人才家庭，其次是分配给普通无房家庭，尽量兼顾大家的需求。

同时购买的标准还是比较高的，东莞本市户籍需要3年社保，非东莞户籍需5年社保。

《细则》显示，三限房将按照两个阶段进行分配。

第一阶段是定向分配。

结束后房源有剩余的，就面向镇街符合条件的人员开展第二阶段公开抽签分配。

如果还有剩余房源，接受全市符合条件的人员申请。

正常的申购流程是：

发布公告—网上申购—摇号排序—资格审查—按序选房—购房确认。

本质上来说，三限房不是新提法，早在一年前东莞就下发了相关试点文件。

文件里说，三限房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址。

优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域。

（松山湖三限房 预计提供2300套 位置来源：百度地图）

同时多渠道筹集三限房房源，除新供应用地集中建设外，可通过商品房项目配建、城市更新等途径筹集房源。

根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则，三限房建筑面积限定在70到80平米，户型为两房一厅或者三房一厅，实施基本装修交付。

简单提炼下这种房子的特点：

1.优先安排在产业区、居住集中需求区；

2.70-80平米两室一厅为主；

3.优先保障人才居住；

4.保证装修和交付品质一致；

5.只需购买50%产权。

结论是：

三限房是共有产权房的一种延伸与探索，对外来人才很有吸引力，与商品房互补。

80平米以内的两室一厅、三室一厅，符合经济实用的原则，满足了人才首次入住的基本需求。

对于高端和改善群体，这种房子吸引力不大，预计三限房大部分都将是三口之家在东莞购买的第一套房。

从后期的转卖来看，购买人在取得完全产权之前，不能再申请抵押登记，避免了利用三限房这个特殊渠道再增加房地产杠杆。

当三限房转卖的时候，转让对象需要满足三限房销售对象基本条件，也就是说只能在特定群体里出售，流动性不强、持有周期更长。

满足条件可以按市场价8折取得剩余产权，对于持有莞香卡和玉兰卡的人才还可以享受7折和5折优惠。

原房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏，曾经提出过一个概念叫做：

结构性房价

简单来说就是假设增加住房供应体系里的保障房，那么总的房价就降低。

如果多年不提供保障房，只提供商品房，总体来说房价就上升。

中国绝大部分居民并不关心高房价，普通人最关心的是如何找到更多保障房、共有产权房或租赁住房。

完善住房保障体系，是未来楼市转型的重要一步，东莞三限房即将搅动大湾区市场。

房企掌门人 透露未来

一个神奇的现象是，东莞楼市在沉寂大半年之后，终于再度开始回暖。

7月4日，东莞住建局等四部门发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将33个街镇划分成限购区和非限购区。

目前的限购区只剩下莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。

这一波楼市宽松，确实非常有效。

7月26日，东莞诞生2022年首个日光盘，是位于南城街道的华润润府项目开盘，共有1072人参与认购登记，摇号竞争174套洋房。

（来源：莞e认购）

相当于6.16个人争夺一套房，竞争非常激烈。

华润润府备案价高达5.1万一平米，是东莞主城区第一个价格突破5万元的楼盘，几乎快要和深圳光明区部分楼盘旗鼓相当了。

如果在非限购区买房，无需核验购房资格，对购买首套房的家庭，最低只要付20%的首付。

合富研究院数据显示，东莞7月4日新政后第一周住宅成交890套，环比增长86%创下年内新高。

在新政之前，东莞整个2022上半年楼市供销基本处于历史低位。

第一太平戴维斯发布的《东莞房地产市场2022年上半年度回顾与展望》显示，东莞住宅库存达近八年最高。

在过去3年里，在东莞买房的群体，八成以上都聚集在临深板块，距离深圳越近越好。

后来随着两个城市的价格差距越来越小，临深不再具有巨大吸引力，东莞更多的是客户变成了本地刚需和改善。

7月28日，东莞第三批集中供地正式官宣，将于8月30日集中出让。

7宗地块中，起拍总价最高的为2022WR017号地块，该地块位于东莞市松山湖玉兰路与兰香路交汇处西南侧，起始价45.0858亿，地块最高限价51.85亿。

第二轮供地东莞就已经开始回暖，预计第三轮土拍热度将延续下去。

8月27日最新一则消息是，东莞5个限购区街镇的首付比例可能下调。

核心信息是在这5个限购区，家庭名下1套房，无贷款记录、有1条贷款记录且已结清的，普通住宅首付都只要三成。

除了东莞，苏州、南京、惠州和福州等地，早就开启了一轮又一轮的下调首付比例激励政策。

城市分化越来越明显了。

中海地产董事局主席颜建国，在业绩发布会上，明确了未来楼市三个趋势：

一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场。

二是行业分化，房企数量减少，行业集中度显著提升。

三则是企业分化，容错率下降，管理能力强、产品与服务好的企业胜出。

三大趋势对应了中国楼市未来至少四个方面的巨大潜在需求：

一是新型城镇化和保障性需求，比如共有产权房和租赁住房建设。

二是改善型需求，比如从建筑面积过渡到使用面积，提升住房质量。

三是老龄化需求，居家养老和适老化改造，养老配套设施等。

四是乡村振兴战略，重塑城乡关系，走融合发展道路。

翻一翻目前还能发出财报中报的房企，在告别全行业高速增长后，大家关注的重点已经从数字增长，变成了有增长就行。

楼市的未来依旧是光明的，道路是曲折的。

在当下的节点上，选择好方向比努力回款更重要。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰 编辑：始末

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