楼市遍地暴雷，这里有一份避雷指南

▣作者：钟灏▣来源：米筐投资（ID:mikuangtouzi)在这个房企遍地暴雷的时期，正是提升自己的好时机。尽管从规模增量上看，中国楼市基本到顶。但从自住、改善、优化配置的角度看，每个人都不可能不和房子打交道——无论是买还是卖。从增量普涨到存量优化的转变，意味着优质房产和普通房产之间的鸿沟越拉越大，山坡将会越来越陡峭，这就对你的选筹眼光和理论水平提出了更高要求。一念天堂，一念地狱。所以今天我把那些常见的坑、深藏在每个人内心深处却不被察觉的思维陷阱总结出来，自渡渡人。

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第一陷阱：先看产品再看地段这是第一次买房的年轻人最易犯的错误。懂房产的人都知道，地段永远是第一位的。但很多人偏偏在这上面犯错。没什么钱的年轻人，兼具这几方面的特性：穷，有憧憬，也有破坏性，还有点自以为是。当他来到大城市落脚，他渴望有所成就，赢得尊重最容易发出的呼声是什么？那就是——不承认任何地段价值。因为任何“地段价值”，对他们而言都是一种既定秩序，一种压迫。他心里隐隐明白：只有颠覆现有秩序，才更容易出人头地。当他们来到远郊楼盘的售楼处，感受到小姐姐的尊贵服务，坐在样板间露台上，看着窗外美景，竹林轻风，不觉间有了他渴望已久的那种满足。这不正是我想要的梦想之宅吗？远郊楼盘因为配套差，会更加注重打造产品和园林，让人在景观示范区中产生到出人头地的虚幻感。而外面的配套你早已抛诸脑后。所以当买房预算不足的时候，最先被牺牲掉的就是地段。以及强烈的处房情结，能买新房绝不买二手房——在他们看来，二手房就是旧秩序的一部分。当然，除了年轻人之外，不少有点资历的买家也会犯晕。见过太多人一开始就着眼于建材、工艺和户型格局，在样板间营造的舒适氛围的打动下，不知不觉就开始幻想入住后的美好生活，买下远郊超级大坑。人终究是感性动物。那么正确的选筹模式是什么？首先选城市，其次选片区，最后才是选楼盘。城市是宏观地段，片区是微观地段，在地段有保证的情况下再选优质产品。城市之间的生产力差异、工作和事业发展机会的差异，要远比产品更重要。这就是从大到小，逐步聚焦的原因。这样不仅效率高，还可以避免选择恐惧症。

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第二陷阱：稀缺的幻觉置业顾问向你介绍楼盘时，常常有这样的话术：我们这个楼盘是XX片区唯一一个在售住宅，你看周边都没地了。以此来暗示他们的稀缺性，让你产生“物以稀为贵”的错觉。很多分析师也犯同样的毛病，总是要为他推荐的城市或项目找到某种“唯一”的稀缺性。比如说：海南是中国唯一一个面积适中的热带宝岛。问题是，什么东西不是唯一的呢？长江只有一个入海口——上海；中国只有一个南大门——广州；内陆只有一个九省通衢——武汉；京广大动脉和亚洲大陆桥也只有一个交点——郑州；西安是全国唯一一个13朝古都；宁波舟山港是中国东海岸唯一一个可进出40万吨级以上巨轮的港口；珠海是珠江西岸紧邻澳门的唯一一个特区；郑州航空港是唯一一个由国务院设立的航空经济先行区；天津是我国北方除了北京以外的唯一一个直辖市……害，只要定语足够多，哪里都是唯一的。所以究竟什么是“稀缺性”，这是一个巨大的思维陷阱。那就让我们回归本源吧：房地产的本质是生产力的载体。哪里有高科技企业，哪里房子就有价值。哪里靠近就业创业中心，哪里房子就有价值。总之，哪里的生产力先进，哪里的房子就有价值。房地产没有“除生产力以外”的稀缺性。切记切记。

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第三陷阱：根据GDP和人口选城市这一条就是很多大V分析师也会犯的错误了。他们往往根据GDP数据、人口数据或者什么财政数据来排出各种城市榜单，来作为选择城市的依据。这些靠谱吗？这些数据能反映的仅仅是过去，它无法推测未来。比如，若是按公共资源来排名，20年前任何一个省会都比深圳好。优质高校和三甲医院哪个不是碾压深圳呢？就是现在来讲，武汉的高校和医院也比深圳多。但它们根本不是一个级别。或许有人会说深圳是特区，政策足。可是同样是特区的汕头、喀什、霍尔果斯却起不来。政策和数据都是表面现象，深层逻辑一定要参透。那就是：在一定的GDP规模基础之上，质重于量，选那些以高附加值产业为主的城市。这些产业主要包括科技研发、互联网、金融、旅游、以及像博彩这样的特色产业。从数据上筛选的话，它们的城区人均GDP一定要高（这个数据不好找），而不是总量高。空有数量而没质量的典型城市有：郑州、武汉、重庆。

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第四陷阱：买低价盘很多楼市砖家更容易钻进这个死胡同。他们最常说的理念是：一个楼盘，地段不好不要紧，户型不好也不要紧，只要价格低，就能抵消所有一切不利因素。乍一听好像没错。但这恰恰掉进了巨大的陷阱：过于执著当前的价格。因为投资的真谛其实在于：投资要面向未来。投资永远要看未来的增长潜力，而不是执著于过去怎样。可能会有人认为：只要我成本足够低，未来我就能赚钱。可问题是，你以为的低，只是“现在”的低。如果它没有增长潜力，当市场普涨的时候，它涨得最慢；当市场普跌的时候，它跌得最多——现在低，未来还会更低。甚至烂尾。通常一个楼盘价格低，恰恰表明了它的潜力不被市场看好，是市场用脚投票的结果。不管是因为地段、户型、还是其它什么硬伤，终归是“它受到了人们的嫌弃”。被嫌弃的，未来大概率会更加嫌弃，被追捧的，未来大概率会更受追捧。因此，低价盘的涨幅大概率跑不赢优质盘。低价城市大概率跑不赢优质城市 。不要觉得优质盘当前价格高，好多没有捡到便宜。只要未来它还能涨，那么现在就是漏。未来不能涨，现在的价格再低也没用。当然，我绝不是说要买高价盘，要追高。而是（在自己资金能承受的范围内）要买最优地段和最优产品，不管价格高低。

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