预售制：我不背烂尾楼的这黑锅

作者： 资管网 | 2022-08-01

图片来源：图虫创意

近期多个项目业主提出“强制停贷”后，商品房预售制度毫无意外又成为讨论的焦点。“商品房预售制度是否该叫停了”，每当有烂尾楼盘出现在大众眼前时，这个问题总会引发一番讨论。包括任泽平在内的不少经济学大V建议，取消预售制。唯有取消预售制，保证一手交钱，一手交房，才能让购房者和房企双方处于买卖对等地位，才能确保购房者的合法权益。不过，预售制度本身只是一种工具，这黑锅不应由“预售制”来背。监管的严格执行才是最关键的。发布停贷宣言的业主们，给出的停贷理由主要集中在三个方面，一是，银行为何在楼盘未封顶前违规发放按揭贷款；二是，为何按揭贷款违规划入非监管账户；三是为何银行不履行资金监管义务，纵容开发商违法违规抽调、挪用预售监管资金。业主强制停贷的主要矛头都指向了银行监管的失责！为什么香港没有烂尾楼？

众所周知，内地的房地产预售制度来源于香港的“楼花”制度。避免预售制下楼盘烂尾的答案恰恰也在香港。香港的房地产预售制比内地更早，可香港却极少有烂尾楼。虽然李嘉诚老是被骂，但是，你要是买了和记黄埔的房子，还真不用担心楼盘烂尾的风险。在风险控制这块，以李嘉诚为代表的港资房企要稳健得多。

内地房企负债率动辄80%以上，但和记黄埔负债率长期位于40%以下，居于绝对安全线以内。在这个比烂的时代，回头来看，香港的房地产监管制度要比内地完善得多。

内地在抄香港房地产的作业时，只抄了“预售制”，却没有抄“预售制”背后的“监管制度”。

香港为确保业主权益得到保护，把期房未交付前的风险和责任压实在了银行和律师的身上。业主在购买期房时，先交30%定金，其中房企可以首批拿走5%，剩余资金存入律师在银行设立的信托账户。在楼盘的前期建设过程中，开发商只能用自有资金去支付供应商货款。

律师作为独立第三方，负有监管责任。没有律师的签字，房企不得挪用信托账户里的资金。

银行作为资金存入方和信托账户管理者也负有监管责任。银行必须按照建筑师开具的楼盘建设进度证明，对房企进行分期付款。楼盘建成10%，银行就支付10%，建成90%，银行就支付90%，全部建成交付后，银行才会支付100%。

为什么银行要对房企的在建楼盘进度实施监管？因为这关系到银行的切身利益。在楼盘未交付之前，银行不得跟业主签署按揭合同。也就是说，在业主没有收楼之前，风险全都扛在银行的身上，业主不会背负上贷款压力。

为什么要把风险扛在银行身上？因为相比于业主，银行和房企的关系更加公平对等。房企需要银行提供贷款，而银行也需要房企这类大客户，为银行持续带来贷款业务。二者相互依赖，相互成就，也能做到相互监督。基本上，房企不敢赖银行的账，银行为确保贷款良性，也会积极监督房企的施工进度，按进度拨款。

为防止房企和银行勾结起来，香港还特别加了一道锁——“律师监督”。

在这三方制衡下，对业主就非常友好了。业主只要交了首付，就能安心等着交楼。反正，业主也没有按揭。要是楼盘烂尾，业主就能要求从银行信托账户退还购房款，再买新房。楼市购买力不会消失，人们对预售制也充满信心。

在这种情况下，香港烂尾率极低。因为对香港房企而言，若是楼盘烂尾，那可就全砸在自己手里了，房企要亏得血本无归。

为什么内地楼盘会大量烂尾？从根源上来讲就是，内地只抄了预售制，却没有抄预售监管制度。内地的预售资金由银行和房管局共同监管。但是，房企、银行和地方政府三方本质上存在着深度的利益捆绑，监管效果大打折扣。

目前我国商品房从预售到最终交付一般有两年的时间差。为了保证预售资金用于有关的工程建设，《城市商品房预售管理办法》明确规定，市、县级政府房地产管理部门负责行政区域内的商品房预售管理、制定对商品房预售款监管的有关制度。

然而，从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。就预售许可审批而言，一般是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。严格一些的当属上海、北京，要求7层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，8层以上(含)的则分别需完成规划层数的1/2、2/3以上 (且不低于7层)后方可办理预售。从前期的预售审批，到后续的资金监管，即便政策再严格，如果相关监管部门以及银行不严格执行的话，相关规定也只是形同虚设。因此，近五年来，关于取消预售房制度的声音越来越大。2018年下半年，楼市降温明显的背景下，住建部向四川、广东、湖北、江苏、河南、辽宁等省住建厅发函，要求对商品房预售许可进行深入研究。随后，广东省住房城乡建设厅拟订的材料建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。同年10月，广东首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府在深圳正式亮相。2018年，中山市国土局网站显示，在10余起土地拍卖中，城市住宅用地出让要求以“出让后实行商品房现售”为前提条件。类似土拍新规在不少城市都有实行过。2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度，但也基本局限在部分土拍规则中。最近两年，要求现房销售的地块基本又暂停。从2021年在重点城市试点供地两集中制度以来，出让地块基本没有现房销售的规定，这意味着在重点城市，依然会执行预售制。显然，房企，银行，地方政府各方为了自身利益最大化，把期房的风险转移到了业主身上，让业主提前背上了巨额房贷。即便楼盘烂尾，房贷也不能断供，业主成了终极背锅侠。

要改变这种状况，保护业主权益，其实只要做一个小小的改变即可：在业主未收房之前，业主无需支付房贷。

在内地，银行都是各大房企的金主爸爸。把风险还给银行，银行对监管资金的监管效果必然是立竿见影的。

业主房款也付了，房企也有开发资金，预售制还能保留，不至于破坏现有的房地产销售生态，以稳定房地产行业，风险和监管责任则大部分转移到银行。

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