房子停工 真的没有办法了吗？

文/顾天杰

停贷潮背后 有人摊牌了

6月以来，一场前所未有的停贷风波，正在席卷全国。

江西景德镇业主发布强制停贷书，长沙、武汉、南昌、沈阳、郑州等超50个城市的小区业主陆续跟进。

业主的核心诉求就一条：

开发商尽快复工

当然业主们也点明了最主要的问题，在于银行违规放贷、资金未转入监管账户、未尽到专款资金监管义务等等。

比如说一栋建筑楼不封顶银行是不能发放贷款的，很多小区涉及的银行肯定存在过失。

对于开发商来说，回笼资金是主要目的。

早一天拿到预售款，不仅能缓解资金压力，还能将一部分风险转移到广大购房者身上，业主也顺势成了一条船上的盟友。

集体停贷最早可以追溯到2022年6月河南许昌的一个楼盘，许昌观河宸院早在4月就传出了停工的消息，然后业主们尝试自救未果，选择停止还贷。

房企缺钱，到底缺到了什么程度？

上海票据交易所公布的2022上半年首次商票持续逾期名单中，房地产和建筑企业达到198家，占比51%。

监管层也一直在努力。

央行在2022年年初就召集了6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开会议，商讨为问题房企进行纾困。

后来深圳人民银行、深圳外汇局制定出台政策，要求金融机构加大对优质项目的支持力度，保持房地产开发贷款平稳有序投放，不盲目抽贷、断贷、压贷。

央行、银保监会及证监会三部门还同时发声，强调要做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务，积极支持房地产企业债券融资。

事实上，房企对国内融资基本不怎么指望了，别说借钱，之前借的境外债券都还没还完呢。

克而瑞研究数据显示，2022年上半年企业发债金额2068亿，同比下降49%，不足2021年全年的35%，其中境外发债大幅下降77%至437亿。

2022年，开发商们不是在还债，就是走在还债的路上。

7月有超过120家房企的债券面临到期和付息，恒大、金地、融信、世茂、龙光、佳兆业、远洋、时代中国等几乎所有头部腰部房企。

于是乎很多房企决定：

不装了，摊牌了，我们都是亿万负翁。

这又意味着什么？

没错，开发商小伙伴们几乎已经完全放弃了海外融资这个渠道，决定收拢基本盘，好好活下去了。

2022年7月11日，5家房企直接被香港交易所以0.0001元的系统最低价格剔除恒生指数。

这是一个危险的信号。

业主反抗，房企躺平，于是压力就来到了银行这这边。

此时此刻 做好最坏的打算

银行有恃无恐，业主们已经做好了最坏的打算。

众所周知，信贷违约后果非常严重。

负面影响包括限制高消费，子女入学、入党的限制，成年后考公务员、事业编制也会遇到阻力。

如果不是万不得已，没有业主会真的想和银行闹到鱼死网破。

当然业主们确实有一些法律条款可以参考。

央行2003年发布121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中有这样一句话：

（银行）只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

如果真的法庭相见，业主们到底有多高的胜率？

从过往的法院判决案例来看，极个别确实能够最终判决业主胜诉。

比如广东惠州曾经有一个烂尾楼盘业主，起诉银行，违规将商品房预售款专用账户资金，支付到了开发商设立的其他银行账户，并请求法院支持在房子达到交付标准前，停止还贷。

这个案件在一审、二审中，法院都判定业主团队胜诉。

可惜招行惠州分行并不死心，申请了广东高院再审。

结果还是一样，广东高院支持业主诉求，判定：

招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际情况不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错....一、二审判决，并无不当。

从上面的案例来看，其他城市的业主，不是完全没有胜率。

2022年2月初，叶檀财经团队写过一篇文章：

《五年激增185倍 20万人弃房断供？真相反转 楼市失去春天》

只过了短短半年，银行地位逆转，即将从原告变成被告。

当然也有的地方政府，出台了临时缓解措施。

6月28日，河南济源出台的楼市新政已经有此先例。

文件明确规定：个人房贷在2023年5月31日前，出现的房贷断供行为不纳入个人征信范围。

我们购买新房，最担心的无非是四件事：

7月14日，A股银行板块受到停贷消息影响，持续下跌。

其中兴业银行公告说，已经对近日停贷事件中涉及的楼盘迅速开展排查。

经排查目前公司涉及该事件的相关贷款余额16亿，其中不良贷款余额0.75亿，已出现停止还款的按揭金额3.84亿，主要集中在河南地区。

兴业银行自己说，房地产贷款业务的特征是9978：

1.房地产业务超过90%为自营资产，授信准入严格，阻断理财业务风险传染。

2.房地产自营资产中，约90%分布在二线城市和三大都市圈的中心城市，资产估值稳定，违约率和损失率较小。

3.房地产自营资产业务中，约70%为风险分散且押品足值的个人按揭贷款。

4.对公客户房地产融资中，超过80%是对应优质项目的，是受国家保交楼政策保护的。

央行数据显示，截至3月末，全国个人住房贷款余额38.84万亿，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3%。

按揭贷款的还款，会影响到开发商的现金流。

接下来的问题是，2022年以后还有多少购房者愿意接盘新房？

另一方面，一二线城市最核心区，拥有高壁垒的房产，比如3年内的新房与次新房，主城区的高品质二手房。

它们的保值增值属性，会进一步加强。

这些房子的马太效应会越来越强。

想要避免被新房收割，一个可行的办法是买二手房。

这就必须要面对税费、高于一手房的价格、房屋老旧等一系列因素。

对那些掏空六个钱包买房的家庭来说，也得反复权衡利弊后，再做打算。

不过这些都难不倒神通广大的网友们，大家已经找到了新的解决方案：

不是停贷，是动态还贷，你动我才还。

（来源：微博）

祝愿全国TOP50房地产开发商们，早日动起来，千万不要躺得太平。

毕竟躺的时间太长，就不一定能再爬起来了。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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