区块链炒房？伦敦首个房地产代币化项目来了！背后是香港知名家族...

当伦敦房地产遇上区块链，会擦出怎样的火花？2022年6月21日，香港富豪郑家纯（Henry Cheng）旗下伦敦房地产开发商Knight Dragon，通过其子公司KD Tokens推出了伦敦市中心首个房地产代币化项目。KD Tokens将发行10万个证券型代币，当指定的伦敦房地产物业估值上升，代币持有人便可将之转售获利，可享物业升值利润的80%。

郑家纯是香港四大家族郑氏家族郑裕彤之子，郑氏家族拥有香港开发商新世界发展和周大福珠宝金行。本次郑家纯进行代币化的房地产项目名为Greenwich Peninsula，位于伦敦东二区格林威治半岛，紧邻泰晤士河，跟金丝雀码头只有一河之隔。

在区块链技术快速发展之际，香港富商计划把Greenwich Peninsula中的明星社区Upper Riverside，当中第四座住宅大楼一共191套公寓的经济权益代币化。

Upper Riverside共有5座住宅大楼，本次进行代币化的四号楼，原本就只会纯粹用于出租。

具体来说，KD Tokens将使用区块链技术，向投资者发行10万枚名为KDB4的证券型代币，代币总体估值为1.4亿英镑，相当于每一枚代币1,400英镑，正式发售日期目前尚未公布。代币持有者将分享伦敦Upper Riverside项目4号楼内191套公寓所产生的80%毛利润。Knight Dragon创办人兼副主席李耀湘认为，通过区块链代币化，能够将“地产投资平民化”，让投资者以较低成本投资房产，甚至是对于普通人遥不可及的伦敦市中心房地产。简单来说，代币化将地产项目的价值，演化成代币的概念，跟资产证券化类似。Knight Dragon创办人兼副主席李耀湘李耀湘表示，虽然买代币并不会让投资者成为业主或住客，但当地产项目估值上升，代币持有人将可以转售获利，享受升值利润中的80%。除此以外，KDB4代币的持有人将被列入白名单上，拥有优先投资或购买Knight Dragon产品的权利。李耀湘表示，现在公司正在物色适合的虚拟资产交易平台，当KDB4代币在该些交易平台上架后，投资者便可在网上直接交易。他还透露，未来区块链技术愈发普及后，公司还计划尝试通过此技术处理物业交易，或直接把伦敦房产转成非同质化代币（NFT）买卖。郑家纯旗下伦敦格林威治半岛房产项目介绍回到本次代币化项目本身。

格林威治半岛（Greenwich Peninsula）房地产项目位于伦敦东南二区，紧邻O2体育馆和泰晤士河。

该项目是全英国乃至欧洲最大的城市更新项目之一，开发商总投资高达84亿英镑，开发面积为150英亩。整个项目由香港郑氏家族全资持有，整体操刀设计和开发。从规划来看，香港富豪希望在北格林威治打造一个地标级别的大型社区，以下是项目现场实拍，目前已有不少人入住。项目沿着泰晤士河延绵1.4英里，占地150英亩，建有7个独立社区，提供超1.5万处住宅、350万平方米的商铺、酒店、学校及公共设施。格林威治半岛项目新建的七大社区分别为：「半岛中心Peninsula Central」、「设计空间 Design District」、「上河区 Upper Riverside」、「下河区 Lower Riverside」、「园畔区 Parkside」、「子午线码头区 Meridian Quays」以及「布里克菲尔德 Brickfields」。

目前，7个社区中的2个已经有大约5000名居民入住。本次代币化的是其中的「上河区 Upper Riverside」四号楼。

香港富豪尝试代币化房地产项目，为什么选英国？事实上，香港富豪之所以选择在英国开创房地产代币化先河，也不是无迹可寻。2022年4月4日，英国政府在官网宣布，英国财政部将采取一系列措施来规范和利用加密货币，以增强人们使用数字货币的信心。详见英伦投资客往期文章：英国最新官宣，要做全球数字货币中心

英国财政大臣苏纳克表示：“英国政府希望在未来看到更多的加密货币企业在英国出现，创造就业机会，而政府也将通过有效的监管，给公司和投资人提供长期经营和投资所需的信心，确保英国的金融服务业始终处于全球技术和创新前沿。”

甚至，除了英国政府，连九十多高龄的英国女王伊丽莎白二世也对区块链表示了兴趣。

这样看来，英国政府对区块链技术和数字货币还是保持着相对开放的态度，因此香港开发商才敢于在伦敦进行代币化尝试。房地产代币化，到底是什么？关于区块链，大家往往想到的是加密货币，尤其是近期暴跌的比特币。

其实，有关于房地产代币化的应用，在世界上已经涌现出很多成熟的案例。总体来说，房地产代币化有五个方面的优势，分别是：流动性，拆分所有权，低交易和时间成本，透明度，以及自动化处理。

地产项目的代币化，首先解决了房地产在传统意义上流动性弱的问题，并将房地产转为更高效和透明的投资产品。在交易方式上，代币化能够减少购房中繁琐法律的流程，让投资者在线上平台自由交易。如果涉及到外国房产的话，代币化还可以让世界上各国投资者不限地区参与海外投资。另一方面，代币化可以让个人投资者避开购房印花税，更公司高效的管理效率还可以间接降低管理成本。这相当于利用机构房东在Build-to-rent（BTR）集中化管理的优势，减少个人买家在持有房产中投入的精力和时间成本。而对于开发商而言，代币化不仅降低了投资门槛，吸引更多人参与投资，也可以让融资方案更加多样化。尤其是在英国央行加息导致利率上涨，借钱成本上升的大背景下，通过代币化先募集资金再提供收益的方式，能够大幅减轻开发商的债务压力。其实相对于虚拟数字货币，房地产代币化更加类似于股票，代表的是房地产项目的股份，分红机制也跟股票更类似。换句话说，代币的价值仍然是与地产项目的收益绑定。更具体来说，代币化的操作，也类似于房地产投资信托（REIT），但部分收益较高的REIT投资门槛很高，比如未上市的私人房地产信托基金通常只卖给机构投资者。值得注意的是，房地产代币化并不意味着能带来类似于数字货币的收益率。从大多数案例来看，代币化所带来的明显收益只有三点：交易速度，个人隐私保护以及去中心化交易。代币化是否能真正给买家带来收益，不仅取决于开发商提供的项目所带来的收益，更重要的是对项目未来的估值。

英伦投资客写在最后

简单总结来说，代币化的操作，对开发商来说可以有效降低融资成本，增加一个新的融资渠道，对投资者来说则提供了一个新颖的小额投资产品，用小成本参与昂贵的伦敦房地产。

当然，对投资者来说，对于这类新颖的投资产品，还是要保持必要的警惕。

目前Knight Dragon对于该代币（token）持有者的权责尚不明确。

比如项目的估值为什么是1.4亿英镑，估值依据从何而来？为什么是毛利的80%？是否享有租金收益等问题仍然没有介绍。

对于买家而言，买代币并不意味着真正购买了房产，而只是获得开发商在该项目中的部分收益权。

在法律方面，房地产代币化在细节上是否符合英国监管规定，投资者未来是否接受这类创新渠道来交易（关系到流动性），跨国投资的权益如何受到保护等等也都需要解释。