刚刚房地产蓝皮书发布预测今年房价上涨2.8%

作者： 叶檀财经 | 2022-06-16

文/檀扒爷

6月14日，社科院国家未来城市实验室等三家单位共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》，在总结了2021年房地产市场的情况后，还对今年的形势进行了一波预测，其中有一条很关键：

预计2022年商品房全年销售均价上涨2.8%。

哦豁，这样的结果，恐怕要让不少人大失所望了。

地卖得动房价就涨得动

根据报告，具体点来说，是在政策稳定的前提下，2022年新房的销售金额预计会到15.3-16.7万亿，销售面积同比下降5%的同时，价格上涨3%；二手房预计达到6.3-6.7万亿，销售面积下跌8%，价格增长1%。

总体来说，价格这个购房者最关注的点，预期上是上涨的，涨得不多，但就是涨。

相信这一点对很多人来说是有违认知的，因为从上半年国家统计局70城房价指数来看，房价的颓势，并没有止住。

1-4月，新房环比下跌的城市数量分别为39、40、38和47，同比下跌的分别为20、24、29和39。

二手房方面，环比下跌城市数量分别为55、57、45、50，同比下跌分别为30、39、47、56。

简单看下趋势，就能发现环比上4月由于疫情的问题，先前下降的数量又逆转了上来，而同比方面，则是一路扩大，不管是新房还是二手房。

在这样的价格指数的走势下（五月疫情还在，下跌城市数没准还会扩大），自然而然会认为全国房价下滑那是板上钉钉的。

然而这种结论忽略了起码两点。

第一，疫情时期压抑的需求虽然会被消磨掉一些，但剩余的在疫情过后，经过今年到目前为止超密集的放松政策洗礼，对下半年的走势是一个很大的变数。

第二，那就是房价涨跌和地价是挂钩的，而首轮土拍显示，地还卖得动。

撇去郑州和沈阳两个目前还未进行今年首轮土拍的城市不谈，剩余20个集中供地试点城市首轮卖地金额大约4800亿，虽然相比去年第三轮土拍的总收入要下降不少，但是土地溢价方面却出现了回暖。

图片来源：新京报

从图上可以看出，今年首轮土拍的溢价率达到了5.1%，虽然远不及去年首轮的24.2%，但是却高于第二轮和第三轮，出现了比较明显的回暖迹象。

流拍率上虽然较去年第三轮有所上升，但可能是因为被狠狠调控了一年，各地放地的策略有所改变（比如相等市场再恢复些后两轮再把优质地块大量放出等），地块质量不一所致。

虽然首轮拍地还是以国资托底为主，民企的缺席显得活力不够，但实际上像北上广、合肥、成都、杭州等地土拍恢复得还是很快的，而且，随着不少民营房企问题显露，在它们经营模式改善之前由国资为主，也不是什么坏事。

地价往上，最终也会带动房价的增长，只要这个前提还成立，那全年房价有所增长，的确是可能的。

调控频繁投资者心态不一

因为LPR的变化，目前4.25%的房贷利率已经达到了十年来的低点，之前文章中咱们也计算过不少次了，利息上起码能省下几万块，虽然按30年来看也许不多，但是谁也不愿没事多还钱，不是么？

利率都低到这份儿上了，各地自然也不能放过机会，原本就繁多的放松政策来得更加密集，据证券时报6月13日消息，6月1日到9日，仅仅9天，就有41个地区对楼市进行了调控，都在趁热打铁，卖房子不是最终目的，刺激下经济增长才是目标。

像南京就是省会里比较放得开的，澎湃新闻6月13日报道，南京的政策又出现了改动，非本市户籍的人员要买房子，只要提供6个月社保证明就行了，而且据当地中介介绍，通过个人补缴和单位补缴南京社保，就可以获得购房资格了。

虽然目前细则还没出来，但是这个走势已经很明显了，南京是真放得开。

调控频繁的同时，投资者的状态也差别很大。

6月13日，澎湃新闻还发了一个武汉楼市的调研，有的投资者表示自己的房子买得非常失败，已经跌了2、3000一平，而且小区还有新房在供应，新房价比二手还要低，想转手止损都很难（这个情况去年我们的文章中就提到过不少，武汉新房打折老住户维权什么的）。

根据诸葛找房的数据，武汉这一年中二手房均价，从18438每平，降到了18081每平，降得不多，但是走势不好看。

咨询过武汉当地人，那边不兴二手房，手头有钱要投资的话，也是去买新房，而且城市太大，各个区域都有自己的功能，因此对应价格的分化也非常巨大，隔壁相邻的俩小区，也可能会因为开发商经营的缘故，价格出现倍差。碰上这类，也只能暂时接受自己投资的失败了。

但是相应的，还是有不少投资者对新房抱有信仰，报道中有的投资者就非常看好自己购买的新盘，认为所在区域内的竞争非常激烈，但是自己的盘抗跌。

据统计，1-5月新房成交量月均只有8979套，同比去年，下降了48.5%，凉意十足，但是中部地区的表现都不咋样，比如南昌，1-5月新房成交量仅7807套，还不如武汉月均，再比如合肥，5月新房成交量6606套，和武汉5月的水平差距明显，同行衬托下，武汉新房的水平居然显得还不错......这可能也是相关投资者的信心来源之一吧。

以上，中科院的报告是认为在政策稳定的情况下，今年全年房价还是可以有近3%的增幅的，这一点从溢价率有所回升的土拍来看，的确有可能。

而现在房贷利率已经降到了一个低点，随着疫情的影响下降，以及各地再次疯狂出台的调控政策，都可能是促成这一点的因素。

但是话是这么说，真的要挑这会儿入场的话，挑选区域还是非常重要的，就比如上边说的武汉，别看都叫武汉，落到具体点上时，是涨是跌差别可就大了。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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