市场腰斩 龙头乍减3000亿！2022年有一种房子却不愁卖

文/顾天杰

五一太冷 龙头变蛇首

金三银四如梦如幻，救市政策如雨如露，楼市仍在迷雾中怅惘徘徊……

中指院数据显示，1到4月百强房企销售额均值212.2亿，同比下跌超过50%。

其中30个重点监测城市，商品房成交面积环比下降18%，同比跌幅扩大到58%。

一线城市成交环比下降19%，26个二三线城市市场冷感，成交环比下降18%。

在2022年的第一场淘汰赛中，无论是龙头房企还是本地深耕，都逃不过势大力沉的楼市下行。

曾经引以为傲的规模，成了最大的困扰。

从数据上来看，1到4月销售额千亿以上的房企只剩3家，同比减少6家；百亿以上房企57家，同比减少46家。

与规模同步下滑的是拿地欲望和投资开发的力度。

1到4月，50家代表房企在二线城市投资面积占比最高，达到68.4%。从区域上看大家都很喜欢长三角，拿地占比47.8%，杭州、宁波、长沙位列前三。

其中杭州以275.6万平方米位列第一，宁波以126.6万平方米位列第二。

兜兜转转一整年，第一梯队房企还是决定把大部分筹码，都压在杭州、宁波这样的新一线城市，降低风险的同时最大化收益。

相比之下，在低位徘徊数月的深圳楼市，五一假期本该是看房热点时间，然而能卖出房子的中介却越来越少。

各种优惠活动不停歇——五一不打烊、免费专车接送看房、推荐获折扣好房等等，但都没能拯救深圳楼市。

深圳中原研究中心数据显示，截至4月27日，深圳新房市场共网签4773套商品房，环比上涨33.1%。住宅网签2714套，环比下降5.1%。

5月2日深圳市住建局公布最新数据，4月深圳二手商品房成交2207套，其中二手商品住宅成交1860套。

整个4月，深圳二手房成交未能突破2000套关口，距离回暖还差得比较远。

5月为了应对下滑趋势，多家开发商加快了新盘入市的节奏。

中原研究中心数据显示，5月深圳共有18个楼盘计划入市，福田和宝安区是供应大头，各有4个住宅楼盘要推出，其次是光明区和龙岗区。

深圳是一线城市里比较特殊的一个案例，开发商主动自救。

另一边的二三线城市，纷纷选择加入降首付大军，刺激市场。

比如连云港，在4月29日发布通知。自5月1日起，从六方面调整楼市调控措施：

1.经营性用地竞买下调保证金、6个月内结清款项

2.住房公积金扩大使用与覆盖面

3.首套房可20%首付、引导银行下调利率、缩短审批周期

4.商品房预售规模调整限制

5.商品房预售资金监管调整

6.开发商企业信用放宽

可以预计：楼市放松与扶持政策，将在上半年达到一个高峰，力度将越来越大，范围越来越广。

需求端围绕限购、限贷、限售将进行有针对性地放松，公积金放宽、利率下调和购房补贴正在进行时。

南京、长沙、沈阳、东莞针对外来人口、高层次人才放宽限购。佛山规定满5年房产不计入房产套数，惠州2区宣布不再限购等等。

三四线城市的限购，其实很多都已形同虚设，实际上已经不必存在了。

包括南阳、洛阳、株洲、镇江等，这些城市陆续宣布采取认贷不认房的首套房认定标准，相关部门引导金融机构执行20%最低首付标准。

针对开发商的各种限制，也从2022年开始逐渐放宽。

比如南阳提出缩短项目审批时限，主体一层封顶即可申请预售，同时也将采取差别化预售资金监管。

所有政策都将持续缓解房企们的资金压力，激活更多的买房需求。

改善住房将享受红利

对于开发商来说，什么样的房子会优先吃到下一波红利？

曾经的刚需群体购买力几乎已消耗殆尽，改善性住房将从幕后走到台前。

改善性住房通常包括两种：

一种是三室一厅、四室一厅以上的高品质住宅。

二是联排、叠拼甚至独栋豪宅。

从一个城市的土地供应可预见未来1年的新房市场容量和供应区位分布，豪宅新房的供应量代表一个城市里高净值人群的买房的潜在市场容量。

豪宅在可预见的未来，连同高品质的改善房一样，会越来越稀缺，政府也偏向于共有产权房和商品房现房销售。

尤其是大片的别墅区，受到拿地限制和新房限价影响，一线城市的新房别墅供应量将会非常少，主要依靠存量土地来开发。

以北京为例。

2022年第二批集中供地，北京出让17宗住宅，所有地块均不含保障性住房，项目开发受到的限制更小。

这次集中供地也提出了建设全龄友好社区要求，提出配套设施、交通流线设计、公共空间等需以适老性为主，兼顾其他年龄段人员特殊需求。

未来更大空间、更高品质、配套更全的改善性新房和豪宅，会卖得更好。

北京4月豪宅新房迎来一波爆发，并且这只是一个开始。

目前市场供应主要集中在2000万左右的价位，西南三环位置居多，产品同质化严重，同时市场选择空间也很大。

无独有偶，最近一个月爆火的刘畊宏，他上海豪宅的价位也是在2000万左右。

一线城市的主城区内，未来供应量大部分会依靠旧改和存量土地开发，中心区新建豪宅只会越来越少，越稀缺。

刘畊宏的豪宅位于长宁区古北路的伦敦广场，户型面积256平米。

我们在贝壳APP上找到户型类似的一套房，四室两厅东北朝向，面积267.91平米，建于2004年，目前报价1999万。

（来源：贝壳找房）

可能有檀香第一眼觉得户型不够方正、厨房位置偏，卫生间形状不规则。

这栋塔楼外形独特，建筑面积超过260平米，实际套内面积大约在200平米。

它的优点是卧室面积大、舒适，环形客厅加上餐厅面积接近70平米，适合各种室内活动，一点不会觉得拥挤，隔离期间在家也感到心情舒畅。

缺点同样明显，厨房卫生间的采光一般，物业费比较高。

长宁古北小区，在15到20年前是妥妥的顶流，出道即巅峰。最早的销售对象是外国人。

当时这里的价格在1400美元一平米，按照1995年的汇率计算，折合每平米价格超过1万人民币。

根据统计年鉴，1995年上海城镇人均年收入只有12883元，农村人均年收入只有5850元，相当于普通上海人一年收入只够买一平米房子。

刘畊宏所住的伦敦广场，算是古北路的地标建筑。

如果是自住，预算就卡在2千万关口，对于不太在意涨幅的高净值人群，伦敦广场能满足一切需求。

反过来说，最近5到10年新建的上海豪宅，已开始逐渐超越老一辈们。

最近刚结束不久的高层会议，明确提出支持刚需和改善性住房需求。

未来3年也将是高净值人群很好的置换、升级住房时间点。

大户型、高单价的改善房、豪宅相比普通住宅本来保值功能就更强，大概率会成为第一批受益者。

我们相信，没有一个春天不会到来，也不会有永远持续下去的疫情，但刚需和改善将长久存在。

疫情之后，你会换一套更好的房子么？

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰 编辑：苏苏 北新十六

图片：来源于网络，侵删

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