江苏前三城市 松绑又降价 救市潮已经扩散！

文/顾天杰

苏锡宁 集体大松绑

散装江苏们团结起来！世上本没有救世主，拯救楼市的只有我们自己……

江苏GDP前三的城市，苏州、南京和无锡，在楼市放松这码事儿上，出乎意料得一致。

4月11日苏州发布新政，二手房限售5年改3年，非苏州户口购房改为累计24个月社保，外地人卖房两年内，无需社保或税单直接买房。

南京一下场也迅速跟上节奏。

4月12日南京六合区房产交易中心说，非南京户籍只要身份证就可开购房证明。

在这之前的南京溧水也说，外地人凭身份证即可买房，无需社保、个税证明。

更早的无锡，房贷利率松动，从首套房贷主流利率降到5.2%，再到二套房贷利率下调至5.4%，公积金也有纾困政策出台。

这一波由三四线城市带头的松绑潮，已扩散到了新一线城市。

众所周知，二手房基本上依靠市场供求，不像新房有打新溢价，会吸引买家购房摇号。

这也是南京4月以来，多小区价格一降再降的主因。

根据365淘房数据，建邺湖西街新禧家园一套98.92平米房源，4月3日上架后报价398万元，4月10日改成358万元，一周降价40万。

位于河西南佳兆业城市广场一期一套87平米房源，3月13日上架，报价820万，4月10日改为780万，1个月不到也降价40万。

每年三四月本是学区房的热季，却在2022年持续冷场。

很多南京热门双学区房源价格降幅，已发展到30—60万。

整体看，南京新房成交屡创新低。

我爱我家南京研究院数据，2022年一季度全市二手房成交16235套，环比下滑21.3%，同比减48.3%，创近3年来季度新低；成交均价32124元/平米，同比下跌12.6%。

从成交总价段看，一季度南京二手房成交总价以100万到300万为主，其中100万到200万占比37.2%，200到300万占比28%。

这说明：在南京新房站上3万5关口后，二手房最重要的刚需买家群体，选择老破小作为上车楼盘，剩下不买的大部分人选择观望。

就在主力购房人群选择观望之时，南京库存压力持续攀升。

南京网上房地产数据：新房库存超7.5万套，整体去化周期12个月，存量房以老房、偏远楼盘居多，很难出手卖掉。

除了大家都关注的限购松绑，南京还针对开发商预收资金，作出新的要求。

新政规定：房地产开发企业可凭银行出具保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。

保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

这一措施大大缓解了开发商的资金压力，同时也为即将在4月22日开始的南京土拍托底，督促鼓励开发商们多拿一两块地。

这次集中供地的规则包括：

保证金比例下调至起始总价的20%

集中取消租赁住房的配建要求

优化调整房地价差确保预期利润

取消了竞得地块数量的限制

几乎每一条都是利好开发商，调高利润预期、降低成本、减少限制。

事实上，只有这样房企们才敢出手，否则就变成类似2021下半年一般的场景，大部分土地被央企、国企开发商拿走。

小步舞曲成主流

苏州、南京是新一线代表，且为江苏省强市，每一次楼市调控都具有标杆效应。

苏州二手房限售5年改3年之前，已全面下调了房贷利率。

根据克而瑞苏州统计，苏州房贷利率自2021年11月就开始回落。

2022年3月中旬以来，苏州房贷利率持续下行。

除平安银行、光大银行和江苏银行首套房贷利率为4.65%之外，包括中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行等在内的多家银行房贷利率均为4.6%。

各家银行放款速度也加快到一两周内。

苏州楼市变冷的时间，要比银行放松贷款更早。

2021年下半年，苏州楼市开始持续走冷。

链家网数据显示，苏州市区二手房目前库存超6万套，区域内二手房一季度总成交9853套，去化情况很一般。

克而瑞苏州房产统计，3月苏州市区新建商品住宅供应面积为47.18万平米，环比增加421%，同比减少52.4%。成交面积52.71万平米，同比减少41%。

克而瑞数据显示，苏州二手房一季度总成交9853套，这一数字在之前连续4年超过1万套。

2021、2020、2019年，苏州二手房一季度成交分别为17748、10418和18275套。

从面积上看，2022年一季度，苏州市区成交131万平米，与疫情之前的2019年同比减少23%，与疫情爆发的2020年同比减少10%。

进入2022年4月的首周，全国各地楼市成交都在下降。

中指研究院数据：二线代表城市成交量环比下降超50%，其中苏州成交量环比降幅仅次于宁波、青岛，位列第三，降幅达62%。

苏州是一个神奇的城市，它并不在全国70城指数的名单里，但过去一直是调控方面的优等生。

它曾经是2016年、2019年两波全国楼市大行情的领跑者，是领涨全国的城市之一。

长三角最具代表性的城市南京新房、二手房限售3年，杭州、上海只有部分新房5年限售，而苏州长期以来二手房无差别5年限售。

楼市调控放松，步子会一点点地小步迈开，这已成为全国的主流模式。

这么做不会引起房价太大波动，另一方面对于政府和监管来说操作更方便，阻力也更小。

一个很有趣的数据是，3月中旬以来，国内已有18城实行过静态管理，合计占全国GDP的8.5%，还有20城实行轻度封闭管控，20城合计占全国GDP总量的13%。

如果再加上疫情扩散效应波及的城市，38个城市及其周边，占国内GDP总量的大约22%。

疫情还会持续很久？一线城市正略微回暖，二线城市轮流轮动，三线持续低迷，全国已有超过60个城市出台了松绑政策，未来也只会更多，力度更猛。

在这种大环境下，会进一步强化买房者的心态——

不想买、不敢买、没钱买。

最近上海在流传不少段子，其中一条是这样说：

再这样下去我就得卖房，把钱全拿去买物资，外卖小哥挣钱买房；而疫情结束我却变成了小哥，去送外卖。

越是楼市降温、股市下跌，越要匍匐前进，小心翼翼活下去，唯有坚持，才能等来隐约的那一丝希望。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）