香港楼市30年：李嘉诚还是“男一号”

文/顾天杰

李嘉诚 还是首富

2010年，香港一位叫做庞一鸣的青年开始了一个著名实验：告——别——李嘉诚。

他尝试远离所有李家的产业、产品以及服务，他骑上单车，去小卖部买东西，一头住进破旧粗陋的小屋里。

最后他发现，路灯、电话也是李家的，甚至连品牌矿泉水也是李家的。

这场挑战一下子变得无意义，庞一鸣被迫提前结束。

2013年，一个小学生在作文里一字一顿地写下：李嘉诚，名副其实！香港就是李家的“城”。

一个神奇的现象：名噪一时的香港四大家族，老一辈创业开始都不是以房地产为主，后来却像朝圣，不一而同地选择房地产作为家族的基业。

香港弹丸地，房地产巨头就如石屎森林中的每一棵巨树傲立，东方之珠曾因楼市耀目闪亮，却也因此使这座远东自由之港深陷高房价而无力自拔。

收租--产业--金融这一长长链条，通过四大家族在香港落地生根不断延展壮大，最终捆绑了所有香港居民。

北大教授周其仁在《香港地制的另一面》中说：

保房价，就是保金融，更是保经济。

但保来保去，唯独一个城市中最基层、最重要的广泛市民被排除在外，快要得不到一间劏房（就是大陆的合租房）的庇护了。

第一代掌门人李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭得胜，四人都来自广东，发家的重要时间节点有两个，一个是1958，一个是1972。

细数香港富豪，都有三大爱好：不是抽烟、喝酒、烫头，而是不读书、爱头衔、发动乱财。

1957年，李嘉诚的长江塑胶厂正式挂牌开业，掀起了香港消费新潮流，一时成为世界最大的塑胶花生产厂。

如果事业发展顺利，李嘉诚最终会成为一个优秀的实业家，可惜香港制造业的天花板太低，不但同业竞争激烈，还有一个最严重的成本问题：房东看他赚钱，开始不断涨租金。

万万没想到，一代香港地产教父，居然也是被高房租逼进了房地产（太讽刺了，嘉诚，你这不是忘记自己的初心了么）。

后来，租房子的乙方李嘉诚就做出一个大胆决定：自己盖楼。

1958年，李嘉诚在香港北角英皇道建起一幢十二层高的工业大厦，除了留下数层自用外，其余全部租出去。

当时正值香港经济起飞，房价开始上涨，李嘉诚加大投入，正式进军房地产。

1966年，李嘉诚和庄明月结婚才1年，就赶上香港最大的一场暴乱。一时间，人人自危，房价骤降。但这却绝对是百年难得一遇的机会，李嘉诚拿出6000多万港币买地，造楼速度也大大加快。

1967年，李嘉诚动用2.3亿港元，买入美资集团、希尔顿酒店及凯悦酒店，成为港资吞并外资的经典案例。

资金就这样不断翻滚，1972年7月长实集团成立，11月在港交所挂牌上市。这时距离长江塑胶花厂的成立，已过去22年。

相比李嘉诚，郭德胜的起家也是依靠实业。

50年代末，香港流行西装，拉链式逐渐取代了纽扣式。郭德胜偶然认识了日本YKK拉链厂的管理者，他看准西服改革的趋势，最终获得香港地区YKK拉链的独家代理。

60年代，郭得胜代理的拉链业务收入每年都能突破一千万，由此成为香港一流富豪，并逐渐占据香港杂货第一名的位置。他并不满足，从制衣厂了解到，中小企业的最大需求就是扩建厂房。

于是郭德胜将开发重点放在工业大楼上。

1958年，郭德胜和李兆基、冯景禧等8人组建同业公司，造写字楼分层出售，可分期付款，开业界之先河，很快大厦就销售一空。

1963年，郭德胜重组公司，成立新鸿基实业。60年代还是香港的转型期，房价一落千丈，很多居民移民国外，郭得胜反其道行之，一口气拿下二十多地块。从工业楼宇起步，切入住宅市场，新鸿基的房子价格亲民且努力创新。

到1980年代初，新鸿基已是拥有上百家公司的大型集团了。

横向对比四大家族一代掌门，会发现基本都踩中60年代香港楼市下跌，逆势囤地的关键节点。

4月6日消息，胡润研究院《2022胡润全球房地产企业家榜》显示：

香港首富长江实业94岁的李嘉诚以2050亿元的财富成为全球房地产首富。

香港楼市 重回起点

1970年代开始，香港楼市像一匹脱缰野马，撒开四蹄狂奔。

楼市疯狂在1981年到达顶峰，不到40平米的房子在香港可以卖到1.1万港币一平米，市民平均收入才3000港币，相当于不吃不喝9年才买得起一套房。

1969到1981的12年，香港住宅均价增长18倍。

1982年9月，撒切尔夫人访华，和邓公商议香港问题。为防止港英政府在回归前，抢先卖掉香港大部分的优质土地套现走人，中国限制香港97前每年出让土地不超出50公顷。

港英政府乐于接受，当时600万香港人挤住在香港18%的土地里，这一政策让香港政府享受到高额卖地回报，之后的几年卖地价格越来越高，政府大肆敛财。

最高峰时土地收入占据政府总收入40%，除此之外，还有二手交易税收以及政府持有物业的租赁收入。

当时房地产对政府之重要，可以说，如果房地产业长期下滑，香港将陷入财政困境，政府、学校、医院、警局、文化、养老机构等等将面对大面积欠薪、停工，社会将陷入一片混乱。

所以港人常讲一句话：有楼万事足，买房必致富。

1996年美联物业的金牌经纪人廖玉娟，全年收入超过400万，工作一年就买房轰动全港，成为人人羡慕的打工皇帝。

到1997年，尖沙咀豪宅嘉文花园发售，当天一个4号筹以203万元转手，楼花价格居然占总楼价的两成，一个人啥也没干，只靠转手豪宅卖楼花就能挣数百万元以上。

但这已经是最后的狂欢。

1997年10月，首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出“八万五”的房屋政策：

每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000套，10年内解决全港7成家庭居住问题，将轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

董建华的设想非常美好，但不幸遇到了金融危机，大批一成首付买房的香港人，被银行收回房子，直接破产流落街头，也迫使董建华停止了“八万五计划”。

楼市低迷一直持续到2003年，一套500万的房子跌到只剩下150万。

从彩虹地铁站转小巴A1，可以到飞鹅山道，这座海拔只有600米的小山，成了许多楼市破产者的终点，在坊间被称为——自杀崖。

金融危机叠加楼市破产，香港水深火热，出手相救的却是对岸的大陆。

2003年7月1日，温总理离港回北京时寄语三条：

香港是中国的香港，香港是香港人的香港，香港是面向世界的香港。

当年8月，国务院送给香港一个大礼包，CEPA，即《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》。

这份经贸协议的核心是允许个人赴港旅游。根据香港特区政府统计，CEPA在2004～2006年为香港创造3.6万个新职位，失业率从2003年的8.5%降到目前的4.3%，创历史最低。

时任商务部长廖晓淇说：

签署CEPA后，（香港）酒店、零售、餐饮、运输等相关行业景气回升，拉动了房地产市场回稳。

香港楼市再次迎来长达15年的繁荣期，除2008年金融危机略微回调，其余年份再也没有回过一次头。

2004到2018年，香港楼市呈现一个鲜明特点：

住宅价格涨得最慢，工业大楼第一，商铺第二，写字楼第三。四类物业之间的价差拉得越来越大。

2012年，四大家族掌门人之一的郑裕彤，宣布二次退休。安排长孙郑志刚出任新世界联席总经理。

地产二代们开始了接班潮，可惜结果大多不尽人意，有人说他们是垮掉的二代，拥有父辈们的基业，却几乎不可能超越老一辈白手起家创造的辉煌。

四大家族的成功载入史册，香港楼市的流金岁月，一去不复返。

1990年初，香港地产行业综合GDP要超过苏、浙、粤、鲁四省。然而到2017年，北京、上海两城市GDP就超越了香港。一年后，香港GDP下降到只占广东省的五分之一。

香港曾经最自豪的海港运输业，被珠三角的临近港口分流，2013年被隔壁深圳超越，失去全球第三大港口的地位。

香港的楼市，是中国房地产的过去。而大陆的楼市，是房地产行业的未来。

四大家族从过去的不断拿地造楼，转变成为坐地收租、买商场，一方面是因为二代们没有当年那么强的经营能力；二是时代变换，赌桌重新发牌时，富豪们没有拿到新筹码。

香港绝对是亚太地区，最早进入内卷的城市。

数据显示，前10名香港富翁的资产总和占据香港GDP的35%，而香港720万人口中，大约有101万人生活在贫困线以下。香港的基尼系数在2017年已高达0.539，正在无限逼近联合国0.6的基尼系数警戒线。

香港曾有一部神剧《狮子山下》，在长达21年的播放周期里，它讲述香港普通市民逆境突围、自强不息的拼搏史。

它的同名主题曲由黄霑作词，罗文演唱，诠释了香港独有的不屈不挠、同舟共济的狮子山精神。

歌中唱到：

人生中有欢喜

难免亦常有泪

我哋大家

在狮子山下相遇上

总算是欢笑多于唏嘘

人生不免崎岖

难以绝无挂虑

既是同舟

在狮子山下且共济

香港政府手握土地，却也遭到土地的诅咒，没有足够能力解决人地间的纷繁矛盾，公共福利下行，社会矛盾尖锐。

人生最大的悲剧是，这个时代早就不属于你，但你依然还在那里。那一些经历过中产时代的老香港人，坚守故土，却无力适应于这新的世代。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

-- END --

▲ 点击上方卡片关注叶檀财经荟，让天下没有难理的财

叶檀财经微信矩阵号

声明：由叶檀财经运营并管理的微信公众号有且仅有叶檀财经、叶檀股市、叶檀楼市、叶檀财经荟、叶檀财富、叶檀放心保，上述六个账号，请用户认准上述微信账号。但凡与上述微信账号不一致的公众号均非叶檀财经注册，也并非由叶檀财经负责运营管理，叶檀财经对其任何行为不承担任何法律责任。请檀香们小心识别，谢谢！

作者：顾天杰 编辑：苏苏 北新十六

图片：来源于网络，侵删

叶檀财经作品 | 尽情分享朋友圈 

转载合作、成为会员、课程咨询等

请联系微信：yezikaibai