限购松绑又破防 房地产涨停要冷静？

文/顾天杰

放松限购成趋势？

福州正式加入限购松绑。

财联社报道，福州不动产交易中心说，3月18日接到房管局通知，对非五城区户籍家庭在福州五城区购房，实行松绑。

这是一个历史性的转折，也就是说——不必落户、不需要提供近两年满12个月的纳税证明，就可以买一套福州五城区144平以下的普通住宅（当然，购买后房子仍会限售）。

澎湃新闻后继报道：不动产交易中心说，能买几套、限售细则和文件还没有出台，但已可以办理相关手续。

2019—2020的两年，福州楼市几乎一直下行，直到2021年初开放落户，才带起一波成交、价格的回暖。

但回暖只维持短短半年，2021年末开始，市场再次转冷。

延至2022年3月，福州楼市的成交量、价格已跌回2020年疫情时期。

福州是福建省会，位于福建东部、闽江下游，东面靠近台湾海峡，是全国首批沿海开放城市之一，也是著名的侨乡。

福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6县及福清市。

中心城区主要承担市级商业、文化、行政、金融功能。

2020年，福州GDP为10020.02亿元，同比增长5.1%，首破万亿大关，也是福建第二个突破万亿GDP的城市。

2021年，福州GDP全省第一，维持了强省会政策。

福州整体的房地产开发、城市规划路径，可以总结为八个字：

尤其最近两年，颁布各种政策利好：

一、2021年1月1日，正式实行零门槛落户。

二、2021年6月出台人才补贴政策，本科应届生、技校预备技师，在福州工作和创业，缴纳社保3月并且落户的，每人1万元生活补贴。

三、出台商品房销售指导价，遏制房价过快上涨。

最近三年，福州新房市场的变化明显。

2019年是新拍土地面世、新房供应量明显上涨的时间点，在售新房数量创下历史新高。

尤其是个别高性价比红盘，引发了市场高度关注。

2020年初，福州楼市受到疫情冲击，基本停滞，随着下半年疫情好转，累积购买力集中释放。2020年底，福州规划零门槛落户，都市圈建设加速，更是助推了楼市成交。

2021年市场延续了火热涨势，上半年成交量创历年新高，热门板块楼价上涨5%到10%。

但随着福州购房需求陆续释放，加上各种政策调控收紧，2021下半年又出现了打折促销，这种做法在不同楼盘间不停蔓延。

二手房走势基本和新房同步。

2021年福州因放开落户政策刺激，楼市热度极高。

福州二手房成交连续6个月突破3000套，3月、4月甚至突破4000套，创下近三年成交最高纪录。

能够在竞争如此激烈的市场上存活下来的房企，基本都是口碑好、体量大的龙头。

典型的有建发、阳光城、融侨、融信这样的开发商。外来强势军团包括绿城、龙湖，它们进入福州时间不长，也逐渐建立了自己的口碑。

可以这么说，2018年之前，福州总体上有房不愁卖，但营销和广告投放也持续加码，毕竟客户的观望情绪越来越浓重。

2019年之后，福州库存挤压、高周转快销模式成为主流，同时还要考虑降负债、催回款多种压力，于是一批批开发商加入了渠道分销，分销也成了卖房的重要渠道。

目前95%以上的楼盘都会参与分销，根据楼盘的去化情况，分销佣金点数也不同。销售情况好的楼盘分销佣金更低，滞销和偏远楼盘分销佣金要在5%、10%，甚至更高。

2021年的一波零门槛购房红利，只能在一时间拯救福州，不能长期维持。

在过去一年里，大量楼市购买力透支，加上大环境冷却，福州在2022年露出原型，不得不再次放松，直至目前直接选择放开限购。

从全国楼市看，前有郑州、哈尔滨松绑，后有福州接棒，共同点在于：

1.二线城市居多，市场压力大

2.主要内容包括降低购房门槛、可购套数等

3.放松的城市，普遍在最近三年成交不佳

这一波福州的放松，带来的购买力预计会很少，远不如当时零门槛落户吸引到的买家多。

然而地产股和行业上下游，却已提前开始举杯庆祝了。

身体狂欢 内心要冷静

大大小小的A股上市房企，已经开启了狂欢模式。

3月31日，天保基建开盘一字板涨停。这是一家集房地产开发、物业出租、物业管理于一体的公司，也是天津保税区唯一一家国有上市企业。

简单说，它既是地产股也是基建股，蹭上了两大热点，涨停几乎是跑不掉的。

越是在这种满屏幕涨停的情况下，越要理性看待行情。

楼市基本面没有太大变化，大小开发商主要是蹭一波热点，能不能持续谁都不知道。

3月30日晚上，万科披露年报，其中一条是：

作为领头羊的万科，掌门人郁亮在3月31日会上，对业绩下滑进行了检讨和反思。

郁亮站出来说：

财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。

尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，万科的行为未能坚决摆脱高增长惯性。

然而当下的楼市，说大环境不行的人很多，能为业绩道歉的企业家毕竟很少。

长期以来站在开发商背后的银行，也在陆续撤退。

根据财报，目前已有9家上市银行披露了涉房贷款的规模和风险评价。

涉房贷规模最大的是兴业银行，截至2021年末，其投向房地产领域业务余额高达1.65万亿，不良率为1.34%。

光大银行则在四方面进行涉房类贷款投放：

1.积极支持保障性租赁住房的建设和运营

2.积极支持城市更新项目

3.合理支持优质主体+优质项目的房地产并购

4.因城施策，促进房地产健康发展和良性循环。

银行是站在开发商背后，对市场感触最深的群体，因为不仅面对上游开发商，也要面对下游的买家和卖家。

为什么众多银行开始转型，去琢磨房地产并购的相关贷款。这是因为细数央企、国企背景的开发商，它们的共同特点在于：

1.低杠杆

2.稳增长

3.高利润

这样的稳健发展模式，在高周转、高增长、冲规模的白银时代，是绝对不吃香的。但到了2022年稳增长、低负债时代，则一夜变成为最受追捧的。

以至于A股房地产江湖流传出这样一个新段子：

两种不同风格的房企，代表了房地产前后两个30年，这是完全不同的两种打法与思路。

对于我们来说，选择业绩弹性更强的民营房企，还是更稳健的国有房企，背后是两种投资理念的博弈：长期主义还是机会主义。

高杠杆大概率再也不会产生奇迹。稳住，楼市才有未来。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰 编辑：苏苏 北新十六

图片：来源于网络，侵删

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