“破防”了？全国第一个告别限售的大城市

两万亿新一线 熄火

苏州，一座GDP高达2.27万亿的城市，楼市正在下坠。

2022年1月，苏州首套房首次贷款利率在5%左右，放款速度一个月。

到了2月中旬，全面进入4时代，最低4.75%，大部分4.85%，放款速度加快到2周内。

到了3月中下旬，主流银行首套房贷利率处于4.6%到4.7%之间，二套没还清的贷款利率5.2%以上。

放款时间再次大缩减，工商据称只要2-3天就可审批，苏州银行、建行、邮政、民生银行放款时间1周，且大部分银行额度充足。

就这样苏州房贷利率仅仅在一个季度内，悄然创下5年新低。

追溯房贷利率下降的缘起，主要是一二手房量价齐跌，这背后当然有着疫情反复的“功劳”。

苏州住建局网签显示，2月各区域新房成交2585套，环比1月下滑44.7%。

2月二手房网签1704套，环比1月再下跌63%，同比2021年1月也减少了60.5%。

当然整体数据在下滑，并不意味着所有类型的房子都卖不掉。

3月14日狮子山澜庭一期领证，21日开盘，341套房共计有2098人认筹。

认筹金额为首套首贷220万，非首套首贷350万。即使全都按首套房计算，每人认筹220万，合计认筹金也多达46亿。

另一个备受瞩目的项目，苏州奥体万科颐和玲珑花园，据中介说正在内部认筹，客户目前还要多付一笔茶水费。

房贷利率和楼盘降价紧密相连，与此同时，苏州楼市也在剧烈分化。

相城区黄桥板块的融信保利云上流光，2021年首次领证时均价2.75万一平米，今年二次开盘直接打出85折销售的口号，成为2022年苏州首个降价新盘。

克而瑞苏州数据显示，3月上旬苏州市区成交新房1216套，同比2021年接近腰斩，环比2月则有明显上升，二手房成交1275套，环比2月这就算回暖了。

春节前后两波疫情，让刚需买家的预期收入大大下降，整个市场的信心受到冲击，主流项目又集中在郊区，房企的促销，起不到让客户掏钱的作用。

整体来看苏州这一波下跌行情，大约开始于2021下半年。

当时许多楼盘加大了优惠力度，从折扣价、一口价、工抵房、送车位、分期首付，甚至送家电齐上阵。

在大趋势下行面前，这些措施收效甚微。2021上半年苏州市区单月成交量最高近9000套，下半年单月最低成交套数不足4500套，还是腰斩。

土地市场从最早的竞拍火热变成了底价成交。

克尔瑞数据显示，2021年5月苏州第一轮集中供地，超半数地块溢价成交，更有不少房企为提高中标率，注册十几个马甲抢地。

到了第二轮，溢价土地占比下降到16%，第三轮只剩下8%，大部分都是底价成交。竞拍企业也从万科、华侨城、中粮变成了本地老牌国企。

苏州楼市还有一个被忽略的群体，是来自上海的投资客们。

上海到苏州高铁只要半小时，甚至还有不少人选择在苏州买房、去上海工作这样的双城模式，当地一部分购买力实际上来自上海。

像昆山花桥这样的优质区位，多年前就已被上海投资客们占满。

20世纪90年代以来，苏州开始利用区位优势，承接上海发展过程中的资源外溢，专注发展外向型经济。

（图源：网络）

官方数据显示，1991年苏州实际利用外资超1亿美元，2012年达到90亿美元，当年位列全国地级市第一名。

外向型经济带来海量增长，2000到2010十年间，苏州GDP增速维持在12%以上，到了2021年达到2.27万亿，成为名副其实的最强地级市。

目前第三产业占比超过51%，规模以上工业中新兴产业、高新技术产业占比分别为54%、52.5%，全国领先。

2020年5月苏州放宽人才引进标准，本科以上即可直接落户，专科缴纳6个月社保也可以落户，新政出台10天后收到人才落户申请8755份，申报同比增加711%。

尤其是苏州工业园区收到人才落户申请3976人，同比增加1775%。

根据全国房价行情网的数据，苏州园区二手房均价在4.4万一平米左右，其他区域均价普遍在2万到3.3万一平米，作为全国楼市的研究者，我只能说这并不算特别高。

2017到2021年之间，苏州新房整体均价从1.755万元一平米，逐渐爬升到2.127万元一平米，五年涨了四千块不到，被政府无形压制了。

一成首付 再现江湖

除了苏州楼市之外，南通、无锡、镇江、徐州等多个长三角城市，已经开启了最低一成首付模式。

楼市松绑已经席卷长三角了。

南京滨江地铁口有一个纯新盘，预计近期开售150套房，首付只要一成，并且还送装修包。

在这之前南通部分银行将首套房首付降到最低两成，利率低到4.95%。

无锡中、农、工、建、中信、招行多家接受3成首付。镇江邮储银行、江苏银行满足条件能做到2成首付。徐州的中行、建行、工行也能接受2成首付。

3月17日刚刚结束的合肥土拍上，17宗住宅用地全部出让，15块地触及最高限价，进入竞品质阶段。

合肥的规则是达到限价后，在3天内，开发商谁给出的规划品质高，谁就能拿地。评分标准共计120分，有规划设计、工程建设、开发企业三大分项。

简单总结就是：实力要强、品质要好、配套要有。

合肥土拍逆市火爆的背后，也是国企央企在托底。

竞品质的15块宅地中，至少10块地有5家及以上的房企进行竞拍，4块地有15家房企竞拍，人气最高的一块地招揽了23个买家。

当然参加竞拍的依旧是央企、国企占主导，安徽地方性房企的占比有所上升。

就在长三角地区全面放松的时候，哈尔滨终于撑不住了，发布一则消息，废除了2018年的调控文件。

当时出台的《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，主要内容包括：

1、有针对性地加强土地供应

2、实行区域性限售政策

3、提高公积金贷款条件

4、严格执行差别化的住房信贷政策

5、强化房地产市场监督

最重要的是第二点，限售。哈尔滨主城6区内的新房，网签后满3年才能上市交易。

哈尔滨将2018年调控政策废除后，将成为全国第一个告别限售的城市。

在这之前，无论是京津冀、长三角还是珠三角，楼市松绑的范围仅限于房贷利率、首付、税费、公积金贷款等等。

所谓的四限：限房价、限售、限购、限贷还是岿然不动，然而限售高墙这次终于在哈尔滨倒塌了。

开发商需要盘活自己手中的资产，收紧投资，管房子比盖房子更赚钱的时代来临了。

最近有一家外国公司退出了中国市场，它叫做孤星基金，是一家以投资商业地产、公寓和处理不良资产为主的外国巨头。

孤星退出中国主要原因是2016年高价买入了一个资产包，现在被套牢了。

2016年刚好是人口拐点之后楼市上升周期，行情逐渐从一线拓展到二线城市，资产价格剧烈飙升。

当时成本提升最快的是长租公寓类企业，收房成本占70%，甚至85%都很常见，房东们纷纷害怕之后会收不到房租。

房地产投资成功的三要素，被业界知名投资人总结为：

1.低于重置成本的买入价

2.尽可能使用长期资金

3.慢慢等待，让时间和增长解决问题

3月16日金融委会议上，也多次提到了大力发展租赁住房。

一方面是因为最近两年楼市不景气，很多开发商批量出售资产，项目价格低廉。

另一方面是集体土地逐渐入市，老旧厂房改造成商业、养老设施或者长租公寓，进一步降低了成本。

证监会最近也发文说，将深入推进公募Reits试点，也就是不动产投资信托基金，促进融资良性循环。

尤其是推进保障性租赁住房Reits试点工作，尽快推动项目落地。

随着哈尔滨限售放开，各地限贷实质性放松，限购和限房价未来将只存在于一线和二线核心区。

楼市拐点，已经近在咫尺了。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）