倒计时20天！海外买家在英国买房将被额外征税？
关于英国可能开征海外买家税，我之前已经写过很多文章。
但随着英国首相突然在上周更换财政大臣，这一决定又有了些许悬念，甚至英媒普遍猜测由于临阵换帅，英国政府可能推迟发布今年的预算案。
面对媒体的种种猜测，英国新任财政大臣苏纳克（Rishi Sunak）刚刚做出正式回应：
今年的财政预算案依然定在3月11日如期发布！
关于这份预算案可能包括的具体内容，我在昨天的文章中详细分析过了，这份非常激进的撒钱基建大幅减税的预算案将包括：进一步降低自住房印花税、叫停豪宅税、增加基建开支、新建自由港等举措。
而在今天的文章里，我们将重点关注许多投资者都非常关心的海外买家税，即英国很可能将在20天后的预算案上出台向海外投资者征收额外购房印花税的新政。
事实上，英国媒体今天除了报道预算日不变，还提前曝光了预算案中的重点内容，其中在海外买家税这个部分，与保守党关系密切的《每日电讯报》是这么写的：
And as chief secretary to the Treasury, Sunak promoted the idea of hiking stamp duty for foreign buyers, something that is expected to be in the Budget.
简单翻译一下就是说，新财相苏纳克在担任财政部首席秘书时就推崇过对海外买家加税的方案，而这一计划也预计将出现在今年的预算案。
这样的说法，进一步验证了英国政府最快将于3月11日，开始向海外投资者征收额外的购房印花税。
更意味着近期有购房计划的投资者，需要把握接下来20天的窗口期。
从过往案例来看，如果投资期房的话，只要海外投资者在英国政府正式颁布政策之前交换合同（exchange contract），就不需要支付海外买家税，即便房子的交房时间在2020年3月11日之后。
另外，海外买家税加的是印花税，印花税属于交易税，只有在交易的时候才会产生，因此这次主要会影响未来打算来英买房的海外投资客，增加一部分购房成本（1%或3%）。
考虑到英国没有房产税，已经在英国买房的海外买家不会受到海外买家税的影响。
海外买家税征收细则曝光
事实上早在2019年年初，英国政府就草拟了长达42页的海外买家征税草案细则，只不过当时的草案说的是加1%，但鲍里斯在大选时承诺说直接改成加3%。
从1%直接提档增加到3%，鲍里斯的狠话也吓到了一众海外买家，近期市场很多投资者赶着在3月11日之前交换合同，就是拜鲍里斯的竞选承诺所赐。
此前发布的海外买家税征税细则，主要包括以下几大关键点：
*英伦投资客公众号后台回复“SDLT”索取征税细则全文
1. 如何定义“海外买家”？
根据征税细则，如果3月11日如期加税，那这次加税将主针对的是不住在英国的海外机构和个人投资者，那些在英国工作、生活的外国人不会受到“海外买家税”的影响。
在细则里，我找到了关于non-resident（海外买家）的定义。
对于个人买家来说，以房产交易日往前推12个月（一年），如果在这12个月（一年）内，个人买家在英国居住的时间少于183天，即为“海外买家”，需要支付额外印花税。
对于公司买家来说，如果使用在英国注册的公司购房，但该英国公司股东为外国人，那公司也需要支付额外印花税。
2. 准备来英国定居的“海外买家”，可以退税
英国不希望这个“海外买家税”阻碍投资者来英国定居，因此新增了一条相对人性化的规定：
只要这个海外买家，在房产交易日往后推的12个月（一年）内，到英国住满了183天或者以上，那他就可以申请全额退还“海外买家税”。
简单来说，海外买家买完英国的房子，并交完税后，如果在之后的一年内搬到英国定居并住满183天以上，就可以申请退税。
3. 举例
我接下来举一个细则中的例子，大家应该会清楚一些。
Sarah是加拿大人，于2023年2月1日在英国买了一套房，价格是30万英镑，根据“海外买家税”的规定，Sarah需要支付额外1%的印花税（也可能会是3%，最终以3月11日发布日为准，这边先按照1%来估算），也就是3000英镑的“海外买家税”。
Sarah之所以到英国买房，是为了之后搬来英国工作，买房后的一年内（2023年2月1日到2024年2月1日），Sarah在英国住了290天。
于是，Sarah达到了退税条件，可以申请退回3000英镑的“海外买家税”。
4. 作为海外买家，这个交易时间点如何界定？
这部分内容不在征税细节中，但从过往相同政策的经验来看，英国通常不会在未来追溯过去的购买行为。
这也意味着，对于有计划投资英国的海外房东来说，只要在政策正式出台之前，也就在3月11日之前进行如下操作，就不用交海外买家税。
具体来说，主要分以下两种情况：
1、对于已经建好的现房，海外买家需要在3月11日之前正式完成房产交易，即完成交换合同+付清尾款并成功交房的所有程序，才不用交海外买家税。
2、对于未建好的期房，根据之前的经验，则会以交换合同为界定标志。 因此海外买家只要在3月11号完成交换合同这一步流程，就不用缴纳海外买家税，即便房子的交房时间在2020年3月11日之后。
英伦投资客写在最后
作为英国脱欧后第一份预算案，新任财政大臣除了将兑现英国首相鲍里斯·约翰逊的承诺撒钱基建并大幅减税之外，还要向海外买家开刀以填补财政空缺。
从影响来看，如果把这次可能到来的加税类比2016年的那次印花税改革的话，那接下来的20天则可以被解读为交易加速期，很可能会带来一波集中购买。
如下图所示，在2016年的印花税改革中，英国房产交易量在新政正式生效之前迅速上升，意外推动了一波抢房潮。
图为英国房产历年交易量数据，黄框（2016年一季度）剧烈上升
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