北大教授苦劝 晚一点当房奴不香么？

文/顾天杰

新房不限价 东莞撑不住

3月13日东莞一次性上架8宗地块公告，首轮集中供地总起拍价170.83亿。

这次土地拍卖，最主要变化有3点：

1、4月19到20集中出让，部分地块取消配建要求

2、保证金降低，最多从12亿下调到4.5亿，下降62.5%

3、取消新房限价

这是土地市场的一个重大信号，面粉比面包贵的乱象，将进一步减少。

在过去一年，东莞楼市经历了先热后冷的局面。

2021年全市进行了4次楼市调控升级，8月2日新规被称为“莞八条”，实行限房价、控地价、提品质的新型土地出让方式。

2021年9月9日，东莞发布《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》提及将严查买地资金，同一竞买人及同一集团成员企业，不得同时报名竞买同一宗宅地。

这一方面是严格审核房企资金来源，同时也阻止开发商依靠无数马甲拍地，从而提升成功率的念想。

随后东莞土地一级市场迅速降温，出现很多底价成交、流拍的情况。

整体来看东莞2021上半年经历平均溢价率超过30%的高热之后，下半年土地溢价率不仅迅速下滑，而且2021年三季度以来经常出现平均溢价率接近0的土拍。

同一时间，第三方机构数据显示，东莞商品住宅存量从2021三季度开始逐渐上升，截止到2022年2月底达到579万平米，去化周期从5.9个月上升到17.4个月。

通常来说，一个城市的房子存量可卖10个月是正常状态，而一旦去化周期超过12个月，整个城市事实上就处于“供过于求”的状态。

与此相比，供小于求的热门一二线的房子，通常只够卖四五个月。

东莞的一二手房量价齐跌，都卖得不太好。

贝壳研究院数据，东莞2月网交平台二手房交易量环比下降32%，同比下降60%。

价格同时下跌，东莞2月贝壳二手房价格指数环比下跌1.6%，同比下跌9.7%。

到了这步田地，如果新房还要限价，本身意义已不大，因为新房根本达不到这个价格，买家也不会接受。

目前，东莞全市均价在2.3万一平米，只有大约11个镇的房价超过3万元一平米。

当地的几位檀香和我们说，最近观察到的东莞楼市现象有：

1、限贷放松

2、首付审批速度加快

3、房贷利率下调

部分银行的首付审批明显加速，之前有银行要求买家提供相当于月供2倍的流水，但现在即使流水稍差一点，也能接受，银行们已不再挑剔。

房贷利率已从高峰期的5.9%，逐渐降低到5.4%，工、农、中、建四大行首套房贷利率在5.7%到5.8%之间。

整个中介行业，在过去一年里遭遇史诗级打击，目前也算是刚刚回过神来。

2021年10月和11月，东莞成交量低于1000套，同比2020年7月的高峰期8000套已完全跌入谷底。

这导致：一时间人员流失、门店歇业倒闭，这其实也是中介在为前两年的疯狂扩张买单。

这也算是经历了沧海桑田，2020年东莞楼市涨幅曾居全国第一，中介门店迅速铺满热门小区的沿街商铺，个别地方的比例甚至超过50%。

然而一年多之后形势完全逆转。

大量的中介下岗，有的去做汽车销售，有的回老家，有的选择开网约车、送外卖。

2021年9月，东莞人社局将房地产经纪人、房地产经纪人协理列入人才落户负面清单，有效期6个月，进一步加速了中介行业洗牌。

然后是，开发商们选择以最快速度卖房，各种打折优惠姿势全用上。

先是大幅度折扣、特价房、赠送物业费，也有在付款方式上妥协的，比如从过去大范围的全款、高首付优先，变成如今的低首付、首付可分期。

甚至有媒体报道，一套两三百万总价的住宅，首付分期后第一笔只要付3万元即可买房，资质不够还可以延期签约。

一些非常难卖的项目，中心板块项目佣金可达到一套10万元，中介把客户们进一步细分，按照意向程度密集推盘。

到了2022年一季度，东莞楼市热度回归常态。

这个时间节点上最重要的是信心，第一轮集中供地降低要求，就是要达到支撑市场的目的。

看看金融委会议后的A股全面上涨，就知道为什么当下在任何行业，信心要比黄金都要贵。

豪宅不够卖 富豪憋不住

统计局3月16日发布70个大中城市房价指数。

整体来看一线城市新房和二手房环比上涨，二三线持平或者下降。

2月份政策持续落地，LPR利率下调，一线城市市场交易氛围浓厚。三四线继续稳定和增强信心，政策从落地到发挥效果，还需要时间。

短期看，三四线楼市起步会比一二线慢很多，一线城市保持淡季逆市上行。

从城市数量来看，房价下跌的城市略微上升。

2月70个大中城市里，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有40个和57个，分别比上月增加1个和2个。

一线城市里北京上涨最多。

2月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。

众所周知，深圳整体楼市，在被2021年的208指导价新政重创后，几乎降到了15年来的最低点。

中原研究中心数据显示，2022年2月深圳的住宅、商务公寓、商办集体下滑。

住宅成交1959套，环比下滑45.2%；公寓成交138套，环比下滑74.9%。

唯有深圳豪宅，走出一波独立行情。

深圳房地产信息网显示，2022年2月深圳成交440套豪宅，环比上涨2.6%。

南山区成交434套，成交面积5.18万平方米，占全市豪宅成交量的98.1%。

具体成交来看，2月成交排在前五的项目分别为深铁懿府、前海天境华远、润峯府、华润城润玺二期和璞山海家园，分别为192套、79套、75套、72套和8套，总体成交均价11.22万元/平方米。

（来源：房天下）

豪宅市场为何突然迎来暖春？

首先是买家的改善需求爆发，促进豪宅成交。

纵观一线城市最近两个月成交的豪宅，基本以大面积大平层产品为主，富裕人群越来越关注居住品质和体验。

豪宅市场由于政策限制，新产品面积逐渐缩小，因此当大面积产品再度出现的时候，就激活了此前一直干渴的市场。

类似的项目还有北京学府壹号院、圆明天颂，以及上海的翠湖天地、复兴珑御、绿城黄浦湾等二手热门豪宅。

其次是楼市资产配置需求。

在金融委会议之前，无论A股还是美股，都已经积压了大量的套牢资金，疫情后实体经济复苏低于预期，也促使更多的富豪扩容地产配置。

相比实体产业和股票，一线城市核心地段品质出众的豪宅项目，承担了资产锚的作用，加速了富裕人群的布局。

除此之外，面对复杂的国际地缘政治形势，中国富豪也会越来越关注资产安全性问题，国内具有稀缺价值的豪宅，成了最佳选择之一。

最近，还有一位知名北大教授，劝年轻人不要过早买房。

网络媒体的报道显然有点断章取义，只截取了部分内容，姚教授其实还说了：

其实要我说，这一代年轻人担心的不是30岁能不能早点买房，而是有生之年还能不能凑够首付。

（来源：2022中国居民购房意愿调查报告）

套用一个段子说就是：

中国楼市还远远没有达到租售同权、租房躺平的程度，除非年轻人愿意一辈子不结婚、不生孩子，对医疗、教育、养老都没有执念，那确实可以躺平。

在一二三线剧烈分化的年代里打算买房，无非要拷问自己两个核心问题：

1、一旦失业或者降薪，能还房贷几年？

2、如果房贷断供，多长时间房子能出手？

不建议年轻人过早买房，换句话说你不过是早晚得买，当房奴的命你也逃不掉，最后是一个选择题，在哪里当房奴是关键。

先祝这一代年轻人，都能买到自己理想的房子吧。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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