“万人摇”再现江湖 楼市可否告别寒冬？

文/顾天杰

两万八千人 争抢361套新房

西安楼市出现2022年第一个万人摇新盘。

2月底位于高新区的网红盘天地源丹轩坊，开启线上登记，随后28343个家庭通过核验来争抢361套房，中签率低至——0.64%。

除了这个万人摇以外，同一时间登记备案的奥园誉府、中粮奥体壹号通过核验的家庭也有超过一千户。

这是个啥情况？西安楼市要率先进入夏天是吧？

其实真相只有一个——价格倒挂造成的。

啥？一二手房价格倒挂能有这么离谱？

根据天地源丹轩坊预售公告，这次推出的户型在90-340平米之间，均价26164元/平方米。

贝壳找房APP数据显示，同一小区有33套二手房正在出售，均价56678元/平米，二手房每平米比新房要贵了——3万多！

如果以90平米户型算，只要买到一套新房就相当于赚了270万元，好家伙，好大的一笔钱啊！

（来源：贝壳）

贝壳APP上最昂贵的一套房是89.27平米的2室2厅，总价610万，每平米单价68333元。

同一小区，新房和在售单价最高的二手房之间，一平米差价超过4万元。

在万人摇出现之前，天地源丹轩坊就已被官方多次“点名”。

2月10日，西安高新区交通和住房建设局连发两则官方通报，都和丹轩坊违规销售有关。

更早的2021年8月29日，丹轩坊曾经公开备案，但随后很快撤销公示。9月13日网友询问西安住建局，官方回复项目存在违规销售，所以暂不公示。

这一切的问题都不是问题，在打新一套房，能赚几百万面前，开发商的“被通报”不值一提。

大批手头既有钱也有购房资格的家庭，争相涌入摇号大军。

整体上看，西安过去一年楼市基本保持稳定。统计局数据显示，2022年1月西安新房价格环比持平，同比增长5.9%。

西安安居客统计，2021年累计发生314次新房登记。其中有173次登记家庭大于房源数量，需要摇号；另有141次登记量小于房源数量。综合计算新楼盘的摇号占比为55%。

173次需要摇号的楼盘里，万人摇出现13次，中海曲江大城成为第一个3万人摇号的楼盘，而高科麓湾国际社区甚至出现了2次摇号，山水美树也是2次。

纵观所有需摇号的楼盘，尤其是几千上万个家庭参与的热门网红盘，会发现价格倒挂几乎是标配，这表明：买到就是赚到了。

如果再有基本合格的交通配套、商超购物中心等等，那这样赚大钱的机会，已足以让任何一位潜在购房者接近疯狂。

其实说句实话，整个2月份西安的摇号热度，已下降了很多。

根据官方统计，2021年12月全市登记新房大约7400套，摇号人数高达6.5万，光是万科翡翠国际一个项目就有3.3万人摇号。

到了春节后的2月，摇号已变得平缓许多。在10个需摇号的楼盘里，千人摇有4个，中签率在4.45—18.92%之间。

最热门的是天地源云水天境，同样是位于高新区软件新城，周边产业、医疗、交通、教育比较成熟，楼盘也有一定的价格倒挂，火爆是意料之中。

2月还出现了久违的0核验通过楼盘，也就是没什么人气的空盘，是天地源兰樾坊，位于沣东新城中心板块，面积185平米起步，主要客户是改善人群。

从万人摇到0核验，我们明白无误地感受到2022年初西安楼市剧烈的两极分化。

新盘去化率从去年底的56%逐渐上升到2月的72%，很多网红盘在春节后集中入市，11个项目去化率在90%以上，基本都位于限购区。

综合来看，任何一个西安的楼盘想要卖得好，地段、价格、品质缺一不可。

买家深层心理已充满理性，稍微差一点的新房，别说摇号，连看都懒得看一眼。

对于西安刚需买家来说，未来一年想要买到合适的高性价比新房，只会越来越难。

冰火两重天 新房成交创新低

站在全国楼市的角度看，西安的情况并不乐观。

万人摇掩盖了当地价格的两极分化、许多楼盘其实已出现了停工整顿。

西安主城区因为基本面良好、人口密集、新房供应节奏有序，房价方面没有太大波动，新房基本靠摇号，即使供应量较大的改善楼盘也可以正常销售，很快就会清盘。

主城区之外的新区，就是完全另外的一副景象了。

秦汉新城目前无房可买，空港新城可售楼盘少，市场在降温。

回调最明显的是沣西新城和泾河新城，它们的共同点在于：

1.距离主城区接近20公里，没有多少外溢人口，产业不成熟

2.透支过度，过去两年地价抬高了市场预期，短期房价虚高

春节后市场上出现了很多西安楼市的消息，可惜几乎都是负面，包括疫情停工、延期交房、无人施工，无数业主哭诉无门到只能默默承受。

根据不完全统计，2月至今已有超过20个项目出现交房问题，除了常年霸榜的烂尾楼，甚至还出现一些往年数千人摇号的红盘。

我们询问了一位西安当地的檀香，他的回答是：

这年头在西安买房，准时交房的都是意外，延期了才是常态。

从开发商给出的口径看，都说是疫情影响、治污减霾等等，统一回避了最关键的资金链问题，停工影响的不止是买家，还有许多买了信托理财产品的投资人。

这样看来，房企收缩已是既定事实。

中指研究院数据显示，2月50家典型房企拿地同比降低67%。

而央企国企是拿地的绝对主力。

50家代表企业内部分化显著，国央企拿地态度积极，如第一阵营内的华润置地、第二阵营内的绿城中国。

绿城、华润、滨江等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。

短时间内，低迷的楼市成交不会有明显改善。

克而瑞研究中心2月数据，28个重点监测城市新房成交面积环比下降32%，同比下降35%，市场成交创近年来单月新低。

一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%。

北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。

作为一线的广州，最近传出“花都区放松限购，外地户口不需要5年社保，只要花都区劳动合同即可买房”。

听起来有点标题党的感觉，难道一线城市也敢放松限购？

实际上2020年花都区就发布了政策，明确表示：

无论你在广州市区有没有房，只要符合广州政策，且花都没房，花都的企业员工、个体户、绿卡人才亲属，无须社保均可再买一套。

可以看出花都本身限购门槛并不高，广州限购的重点一直在主城区，而不是边缘。

这一波楼市变冷，一二三线无人幸免。

房地产曾经是中国经济权重占比最高的行业，18万亿的总体量占GDP的近五分之一，在粗放发展阶段挤压了上下游的利润，其利润率之高可以甩开制造业两条街。

这导致两个结果：

1.其他行业可分配资源受限，影响了各行业的创新和恢复

2.当前环境下房地产的创新能力有限，对经济质量的提升也很有限

开发商过去过于集中在买地、盖楼、售楼这些环节，中后期的物业管理方面，创新和服务都很有限，物业服务公司除了赶上一波港股上市融资热潮，其余作用不大。

少部分企业将一些高科技、智能建造元素融入开发建设中，或者涉足长租公寓、房地产金融，但是也因为市场下滑，渐次又回归了主业。

2016年以来的房地产调控，整体思路就是引导和控制流入房地产的资金、资源，让行业利润率回归正常水平。

房子对于中国大部分居民来说，有很强的财富聚集效应，房屋市场化改革以来积累吸纳了大量的社会财富。

30年前买房和没买房的两个人，哪怕差别只有一套房，如今的身价境遇那也是一个天上一个地下。

中国城市化进程，使数以亿计的新市民进入城市生活，但其居住成本多年来不断趋高、其可支配收入却不升反降，带动人口生育形势严峻，如果再鼓励房企加杠杆、高周转，明显是和主流政策相违背。

随着政策调控显示出威力，房地产终究回归到民生概念，优秀房企承担的角色不再单一，市场优胜劣汰加速，良性循环最终开启。

审慎和理性，最终能帮助每一个人更好地看清当前的楼市。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰 编辑：苏苏 北新十六

图片：来源于网络，侵删

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