5年新高！这个超一线 突然火热！

文/顾天杰

 回暖远超预期

上海楼市再次从全国脱颖而出。

克而瑞数据，2月上海住宅供应面积21.3万平米，成交金额43.77亿，同比上涨35.3%，创下近5年新高。

新房卖得特别好，主要有2个原因：

1、一二手房价倒挂严重，打新成了游戏

2、改善住房、高端住宅供不应求

根据开发商数据，2020年开始推盘的蟠龙天地新房均价6.15万/平米，2021年底一期已建成交付，目前每平米接近10万元，月租金普遍在1万元以上。

蟠龙天地2020年10月18日首次开盘时，上海还没有实行积分摇号，3800组客户争夺948套房，创下当时新房最高认筹率纪录。

后来的蟠龙天地二期2021年10月开盘，热度依旧不减。

3087组购房者争夺741套房，创下416%认筹率，成为上海推行新房积分制后，外环第一个80分一手楼盘。

整体来看，上海新房市场过去一年里量价齐升，高端住宅尤其受欢迎。

第一太平戴维斯数据，2021年，上海成交一手商品住宅1055万平方米，较去年上升13.4%；成交价格比去年微升0.44%，达到55578元/平方米。

2021年全市合计发放280张预售证，外环以外地区占比高达80%，外环以内楼盘数量明显减少。

沪上豪宅向来是风向标，核心区域高端住宅项目受到市场热捧的重要因素包括——供应稀缺、刚需改善需求旺盛、可实现财富保值等等。

高端住宅成交总价集中在1000-2000万之间，占比63%。3000万以上的住宅成交明显减少。

倒不是因为没人买，而是根本买不到。

高端市场触发积分比例达到73%。高价差也导致价值投资者增多，高净值人群加入到了高端住宅市场的抢房行列。

除了传统的徐汇滨江、前滩、苏州河沿线优质改善楼盘入市，正在发展中的嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇五大新城，也丝毫不逊色。

春节后的上海第一批集中供地和新房供应，变化很大。

市区供应量明显不足，最大放量集中在松江区。第一批次上海新房总供应11812套，相比2021年第六批次总供应17487套，一下就少了5675套。

绝大部分卖得不错的上海一手楼盘，都处于大幅度限价的状态中，性价比极高，于是狼多肉少，凡是资金充足的客户都想分一杯羹。

除了房子本身热销，2022开年以来房贷市场也有了明显改善，成了一二手房最强的幕后推手。

部分银行放款速度最快减少至10天，多家银行首套和二套房贷利率由此前的5%和5.7%，分别下降为4.95%和5.65%。

连中介门店带看人数都有不小的上升，平均每天1到2组客户在看房。

很多新房买家的心理是：

反正价格倒挂，买了不亏，先买先上车。

当然，越是成交量爆棚、利率降低、放款加速的时刻，我们越是要睁大眼睛看清楚当下的市场。

上海是回暖最快的一线，也出现了很多不平凡的迹象。但这却无法改变全国楼市依旧低迷的大环境。

据中原新房数据统计，2月14日当周北京普通住宅、豪宅、别墅累计成交58.29亿，环比上升103%，合计卖出720套，均价重新回到6万以上一平米。

北京开发商充其量只是在逐渐找回丢失的信心，仍然在静静等待小阳春的来临，成交主力依旧是刚需楼盘。

上海楼市既幸运又特殊，只能作为参考，“火热的成交和带看”不会拓展到其他一线城市，更不用说那些已经开启救市的三四线了。

房产税遥遥无期

草蛇灰线，伏脉千里。

就在上海楼市复苏的时刻，我们也发现2022年政府工作报告中，没有重点强调房产税。

我们也翻了翻两会期间的提案，目前只有全国政协委员、南通大学校长施卫东，明确提出建议尽快推动全国房地产税试点落地。

在过去的高层会议和报告里，通常会提及一下房产税，措辞一般是：

稳步推进房地产税改革试点工作有序进行

这次用一个词来形容政府工作报告对于房地产的态度，那就是：

偏宽松

涉及房地产的描述主要集中在以下四个方面：

1.坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位

2.探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设

3.支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求

4.稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展

仔细阅读最后一条，政府已明确稳地价、稳房价和稳预期，希望参与者们不要因此再持观望态度，未来3到5年即使房产税落地，也只会是缓慢渐进地试点。

直白点说，这次政府工作报告的关注点，已经切换到救市和托底上去了。

之前40多个城市公布刺激措施：降首付、降息、认房不认贷的组合拳一一出现，也不过都是铺垫。

（来源：中指数据）

3月4日银保监会和央行联合公布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，要求金融机构加大对3亿新市民的贷款支持。

无论一线、二线、三线，这多至3亿在城里工作学习生活的人，因各种原因没有落户的人群，其实是拥有最大的潜在购买力。

让这3亿新市民加杠杆，必定要从信贷、首付、利率、购房资格等方面入手，于是宽松政策的推出也就合情合理了。

总结起来一句话：

当下最重要的任务是去库存，激活楼市，房产税可以再往后靠一靠。

像上海，已试点征收了12年房产税，2022年新建住宅销售均价为40974元/平米，房产税税率分界线为81948元/平方米。

本年度应缴房产税 = 征税面积*新购房单价*70%*税率

房子均价超过81948元/平方米税率为0.6%，小于两倍则税率为0.4%。

比如，一个上海3口之家，按规定免征面积应为180平方米。

他们首套房建筑面积为100平方米，购买的第二套房面积为120平方米，两套总面积220平方米，超出免征面积40平方米。

只有40平米是需要交纳房产税的面积。

假设这个家庭第二套房单价为50000元/平方米，那么年度应该缴纳的房产税为40×50000×70%×0.4%=5600元。

上一次大家讨论房产税试点，还是2021年末，中国人大网发布了两份相关文件。

一份是财政部部长刘昆2021年10月19日对房地产税改革试点草案的说明，另一份是全国人大常委会就房地产试点草案的审议报告。

公开的两份文件只是一个框架，目的是试探市场反应。

预计最早2022年6月底才会有进展，大家最关心的就是第一批试点扩大城市，目前呼声最高的有深圳、杭州、广州、成都、武汉、西安。

从去年底到今年两会，高层多次强调房住不炒、因城施策、精准拆弹，要维护的永远是刚需改善，关注点也一直是在保交楼、稳民生上，这一点一直没有改变。

无独有偶，距离上海高铁半小时的苏州，在3月5日连夜发布46条政策，助力经济平稳有序运行。

其中涉及房地产的有：

对受疫情影响严重的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游、零售、仓储等行业纳税人和增值税小规模纳税人，暂免征收2022年房产税、城镇土地使用税。

因疫情影响开发建设进度的商品房项目，在加强预售资金监管的前提下，经综合研判后，可申请预售时间节点提前30日。

因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日。

克而瑞数据披露，截至2022年1月，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台等7城市的库存量在1亿平米以上。

南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山等11个城市的库存也在8000万平方米以上。

上海一枝独秀，全国所有其他城市难望其项背，放松和刺激政策能在三四线带来多少效果，目前还是未知数。

它们接下来的目标是：

先活下去，再熬过去。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰  编辑：苏苏 北新十六

图片：来源于网络，侵删

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