比买到烂尾楼更惨的 是还有220万贷款没还！

文/顾天杰

房子烂尾 不用还贷

人到中年，比裁员失业更悲伤的，可能就是手里有套烂尾房。

最近浙江省嘉兴市中级人民法院，公布了一则案例，涉及一个烂尾楼盘和开发商破产，法院判决开发商承担剩余还贷责任，购房人不再需要还款。

嘉兴市中院网站显示，2014年上海许先生在嘉兴购买一套别墅，银行贷款392万，支付首付后银行将贷款打给开发商，后来开发商资金链断裂无法交房，造成烂尾。

2018年开发商向法院提交破产申请，涉案楼盘没有竣工验收，不符合交付标准，破产管理人调查后书面通知许先生解除“和开发商之间的商品房买卖合同”。

在开发商破产、收房无望的情况下，许先生决定停止向银行支付房贷月供，2020年银行向法院起诉许先生，要求继续支付剩余贷款。

神奇的是：

一审法院判决许先生败诉，要求一次性把剩下的220万还给银行。

但到了二审嘉兴中院，又发生了戏剧性的逆转。

嘉兴中院认为案件的焦点，在于许先生的购房借款及担保合同解除后，还要不要承担剩余还款。

最终法官引用了最高法的一个司法解释：

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

于是判决开发商承担剩余贷款，许先生不再支付贷款和利息。

在嘉兴案件之前，最高法2019年也处理过一个类似的案件。

根据当时的判决书，王某某三人购买了一处商业用房，向银行申请7397万按揭贷款，后来因为开发商没有按约定交付房屋，王某某不再偿还贷款，被银行起诉。

一审法院认为开发商没有按时交付房源，使得《商品房预售合同》被解除，随之导致银行与王某某签署的贷款合同被解除。

合同的解除不能归责于购房人，因此，开发商应代替王某某承担赔偿银行损失的责任。

银行不服，案件进入二审。

二审法院同样依据了最高法的一条司法解释，认定从法律关系上说，购房人王某某是委托开发商向银行归还贷款本息，但开发商没有履行义务，所以王某某与银行的借贷民事法律关系没有消除。

因此二审法院撤销了一审判决，要求王某某三人在判决生效后三十日内向银行偿还贷款。

王某某不服并申诉，案件交由最高法终审，最高法支持了一审判决，认为开发商未按照约定期限交付房屋，导致《商品房预售合同》解除，购房人与银行的贷款合同因为目的无法实现，也在同一时间被解除，王某某不再有还款义务。

仔细观察，这类案件重点在于贷款人和银行的借贷民事法律关系有没有解除。

购房人和开发商之间是房屋买卖合同关系，购房人和银行之间是借款合同关系，这是两个独立的法律关系，开发商破产清算，那么买卖合同自然就解除了。

在一些案例中购房人还是需要向银行还款，则是因为少数法官认为，借款合同还没解除。

嘉兴的案例未来可能成为重要参考，在解除房屋买卖合同的同时，判决解除贷款合同。

这样更符合法治精神，也更好地保护了购房者的合法权益，加快了案件进度。

当我们真的遇到烂尾楼的时候，应该怎么办呢？

开发商无法交房，并不意味着购房人可立刻停止月供。我们咨询了几位律师后，他们的建议是：

1.先到法院起诉开发商解除商品房买卖合同，同时起诉银行解除借款合同

2.拿到法院判决，确定开发商有责任还款后，再停止月供最稳妥

烂尾楼不止是一个有关楼市和房企的经济问题，还是一个民生问题。

之前2月24日的国新办新闻发布会上，住建部副部长倪虹强说，要以保交楼、保民生、保稳定为首要目标，维护社会稳定和购房者权益。

根据不完全统计，石家庄、北京、深圳、济南、海南、杭州等多个城市已经出台政策，开始向准现房销售过渡。

石家庄2021年11月8日出台新规，提高商品房预售许可门槛，要求主体封顶后，项目才能获得预售证。

当地2020年有超过100个问题楼盘，比如位于石家庄火车站附近的祥云国际超级大盘，开发商联邦地产曾宣称投资170亿，打造一个“中国迪士尼”，却从2014年10月一直烂尾。

想要真正解决烂尾楼，必须追溯上游，也就是中国房地产行业当年改革从香港，学来的“楼花预售制”。

2021年集中拍地后，多城市开启土地竞品质、竞现房模式，开始了从准现房到现房销售的过渡。

但既然目标不可能一步到位，监管部门就从土拍源头抓起，渐次提高对房企现房销售比例的要求。

预售模式 后遗症多

大约1994年，中国引入商品房预售制度，随后短短几年开发商数量暴增，新房如雨后春笋般涌现。

预售制的好处在于帮房企获得大量项目启动资本，加快与提高了商品房供应量。

负面效应是让城市对土地财政的依赖加深，房价也一路猛涨。

预售制使土地、房企、政府、中介、买房人都被捆绑在一条船上，一旦开发中止没有人能独立承担结果。

于是预售资金监管这个配套制度，也顺势出现，买房人的首付会进入到房管部门专设的监管账户中。

根据公开资料，监管资金比例比较高的城市高达40%，最低的也在15%左右。

有这样一笔上亿甚至数亿元的资金“躺平”，开发商自然不开心，于是研究出各种方法躲避监管，比如：

和银行协商解冻监管资金，忽悠监管部门，把所有资金都放在一个账户里，利用项目不同的开发进度盘活资金。

最近三年楼市分化剧烈，房企资金越来越吃紧，尤其2021年三道红线四档管理全面实行，很多项目因此出现了延期或烂尾。

按照楼盘的性质，商品房烂尾可分为两种：

一是主动烂尾；

开发商拿地并且开工后，政府出台一系列限售和限购政策，交易量大幅下滑，房子回款速度过慢，房企不想再继续投入，只能烂尾。

二是被动烂尾。

这种情况一般是开发商破产、涉及纠纷、违规建设等不可抗力导致项目终止。

（云南6月底之前 基本完成烂尾楼清理整治）

商铺类楼盘情况更复杂一些，因为商铺更看重的是后期开发商的运营，三种情况最具代表性：

一是资金不够实力不足，对商业地产的操盘经验不够，导致还没完工就烂尾；

二是商业区域体量过大，人流量支撑不起整个商业楼盘的持续运营；

三是商铺已经开业，因为定位错误、位置偏远、营销不足、成本过高等原因，导致商家撤离或不再续约，最终烂尾。

2018年，人民日报在一篇名为《取消预售制，调研可先行》的文章里，用12个字表明了态度：

取消预售制，长期看或不可免。

2022年北京的第一轮集中土拍，有9块地设置了竞现房销售面积制度，占总地块的一半，越来越向现房靠拢。

然而，最终仅有朝阳崔各庄一块地，进入竞现房环节，现房销售比例为45%。

从数据看，未来五年楼市基本面发生两个变化：

1、行业基本见顶

2000-2021年，全国商品房销售面积由1.9亿平方米跃升至17.9亿平方米，净增长8.4倍。2017年至今，行业规模已连续5年保持在17亿平方米的历史高位。

如何适应零增长甚至负增长，是未来房企们努力要应对的方向。

2、货币超发对楼市的拉动递减

2000-2021年，M1供应量由5.3万亿元跃升至64.7万亿元，净增长11.2倍，成为房地产行业规模持续上行的重要因素，如今货币对楼市的拉动力越来越小。

放松公积金贷款、非限购城市降首付、财税刺激政策，已经在很多三四线城市铺开。

晋中二套首付比例降低到20%；

南宁首套房最高公积金额度从60万提升到70万，二套最高额度提升到60万，二手首付比例降低到30%；

菏泽，四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%；

南通也有工行、农行、建行等五家银行，下调到最低20%首付比例。

广西玉林新市民购买90平以下首套新房，每套补贴6000元，90平以上补贴1万元；

泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元的安居补助。

无论是土拍加入竞现房，还是现房销售试点，都要等到楼市逐渐稳定后，才能实施。

这个时间点，大概在三季度之后，等一二线回暖，三四线趋于稳定的时候。

在这之前，唯一可以做的就是努力熬过艰难期。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

-- END --

▲ 点击上方卡片关注叶檀财经荟，让天下没有难理的财

叶檀财经微信矩阵号

声明：由叶檀财经运营并管理的微信公众号有且仅有叶檀财经、叶檀股市、叶檀楼市、叶檀财经荟、叶檀财富、叶檀放心保，上述六个账号，请用户认准上述微信账号。但凡与上述微信账号不一致的公众号均非叶檀财经注册，也并非由叶檀财经负责运营管理，叶檀财经对其任何行为不承担任何法律责任。请檀香们小心识别，谢谢！

作者：顾天杰  编辑：苏苏 北新十六

图片：来源于网络，侵删

叶檀财经作品 | 尽情分享朋友圈 

转载合作、成为会员、课程咨询等

请联系微信：yezikaibai

喜欢，记得点个赞/在看哟