​新一轮新政18条 这个新一线城市何去何从？

文/檀扒爷

放松限购，不再认房又认贷，推进棚改货币化，这个中心城市的楼市，怎么突然如此激进？

3月1日，郑州冷不丁地发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，一下子甩出18条楼市新政，其中一些亮到扎眼：

老人来郑州投亲养老的，其投靠家庭就多一个购房资格；

支持居民卖小买大，卖旧买新；

土地竞拍保证金比例下调至挂牌价的20%，同时还可以在成交后的一年内分期付款；

下调贷款利率，而且如果已有一套房且贷款还清，那再买时还是按首套来；

以及，鼓励货币化安置。

洋洋洒洒一大片，看着好像回到2020年7月深圳带头调控之前，这限购松得有些超出想象啊......

不得不感叹，郑州楼市过了个虎年，胆子就变大了？

操作如此激进，这个城市的问题，恐怕不仅仅是出在楼市上。

郑州这一轮放松 尺度有多大？

其实，往前翻消息，就会发现郑州的操作，并不突然。

首先，据财联社报道，2月15日郑州市重要会议上提出，“大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置”，同时在会议上郑州代市长也表示，郑州的房地产市场现在遇到点小问题。

好家伙，这是早有预谋啊！

其次，证券日报3月2日报道，银保监会主席郭树清表示，房地产泡沫化金融化的势头已经得到根本扭转，但是不希望调整得太剧烈。

什么意思已经很清楚了，只能说郑州这次调控的时机把握得很好。

这一看就是有备而来，即便如此，郑州这回的部分新政，尺度还是太大了点。

最最显眼的莫过于老人投亲，要知道，郑州此前的限购也并不是那么“严格”。

根据乐居买房梳理，如果是本地户籍的，那在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区、新郑市、荥阳市、中牟这些地方已经有一套房的，限购一套；外地户口的，限购一套。

换句话说，那就是本地限购两套，外地限购一套；现在加上老人投亲创造出的额外购房资格，那就变成了本地三套，外地两套；另外还有单身的，也可以来两套了......

要知道，根据中国统计年鉴2021的统计，河南全省的一代户数量大概是42.99%，对比09年增长了13.22%！

这其中小两口或者单身的数量绝对不在少数，而郑州又拥有1260万人口，这其中能够挖掘的购房数量，可见一斑。

不仅如此，就像开头说的，新政中还提到要降低房贷利率，第一套房还清了的话，那第二套也当首套来，这样一来，就连交易成本，也大大降低了。

这也意味着，郑州成了全国第一个，取消“认房又认贷”的城市，而且，它本身还是国家中心城市之一。

此外，3月1日，河南省房地产业协会还发布了《关于统计上报开发企业（项目）融资需求的通知》，要为开发商们提供一定支持。

同时，根据郑州地产的消息，网传已有包括郑东新区、经开区、中牟、港区在内的4个区域，取消了已经执行了7年之久的20%差额税（也挺有意思的，据说全国就郑州和北京还有）。

具体方式就是出售非满五唯一的房子时，业主可以按要求自己选择，是缴纳差额的20%，还是总价的1%（具体不知真假，还得等官宣）。

图片来源：郑州地产

稍微总结一下，就可以看出，郑州的举动，是一次覆盖了房地产方方面面的，非常完整的“救市”行动。

它要救的，就是自己的楼市，不过个人看来，恐怕不止于此。

需要“抢救”的不仅是郑州的楼市 还有经济

光是刺激下楼市至于这么大费周章吗？这得多惨？

我们可以先看下去年郑州楼市的水平。

图片来源：河南楼市

简洁明了，新房走势很惨，从18年达到巅峰后，就是一路下跌，去年新房成交套数只有16万套，同比大跌33%，少了8万套之巨！

二手房看起来好像没跌，但是6年下来也没任何起色，这一样不是什么好行情。

房价方面也同样如此，诸葛找房显示，过去一年中，郑州二手房均价从1.45万跌到1.41万，虽然跌得不多，但量价齐跌，去化周期还长，去年12月是18.6个月，到了今年1月，变成了21.9个月（根据新政，该对部分区域减少土地供应了）......

这让心里还抱有投资心态的购房者们，怎么舍得下手？

不比别人，就比比同为万亿俱乐部垫底的东莞，人家虽然新房二手房的成交套数也是同比大跌，但是价格分别上升12%和14.3%，调控限制了交易，但是没压死房价。

这对比，甚是惨烈。

如果分月看的话，上半年还好，但是8月在成交套数上直接腰斩，一直到年底都没怎么缓过来。

为啥会这样？因为7.20特大暴雨，以及后续连续到来的多次疫情，让郑州的楼市更加低迷。

然而，即便说到这里，楼市自身的原因，恐怕依旧不是最大的重点。

去年中部几个中心城市，武汉GDP增速12.2%，长沙增速7.5%，郑州呢？作为中部地区的人口之王，1260万人力压武汉，结果增速仅4.7%，完全不是一个级别。

这对郑州在中部区域的地位，是有一定影响的，而造成如此结果的原因之一，依旧是暴雨+疫情。

据央广网21年8月2日消息，这场水灾对郑州造成的直接经济损失，高达532亿，占了全省损失的40%，而紧随而来，且多次反复的疫情，更是拖慢了郑州在三四季度的发展速度，这其中就包括了对房地产开发的投资，以及楼市的热度。

经济发展上的滞后，恐怕才是现在郑州如此激进地发布楼市新政的根本原因，而现在它手里能够实现目标的最大筹码，恐怕就是人口了。

根据七普数据，郑州过去十年人口增量排进全国前五，增量高达400万，平均一年40万，非常不可思议。

而据统计，郑州在校大学生数量，可排在全国第三，仅次于广州和武汉，将近120万人，每年毕业生的数量就有30万。

结合新政中对大学生的购房补贴，以及限购的放松，这一大堆留郑学生，得是多大的一笔财富。

中部第一的常住人口总量，真的是郑州最后的底气。

总之，郑州这次冒险般地出台令人惊叹的楼市新政，目的明显，抢救楼市是第一，且刻不容缓，但给自己慢了半拍的经济发展打一打气，同样重要。

而它积累多年的巨大人口，在这时就成了成败的关键（之一）。

那么问题来了——

郑州想留下如此众多人口给自己消化楼市，它有这个吸引力吗？

在这里，只能祝郑州好运了。

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作者：檀扒爷  编辑：苏苏 北新十六

图片：来源于网络，侵删

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