涨幅205%！短短10年 这个超大城市 房价翻了近3倍！

文/檀扒爷

房产税税率更新的背后，是一个超大城市10年来高企的房价，甚至于是一个即将到来的“小阳春”？！

2月8日，澎湃新闻报道，作为房产税试点之一的上海（另一个是重庆），将会在今年给房产税的征收，更新一条税率分界线——81948一平。

这个数以上的，暂定按0.6%来收，这个数以下的，则暂定0.4%。

征收方式细化总归是好事，对不同的人群来说显得更加合理，比一刀切要人性化很多。

然而，仔细看看历年相对应的新建住宅销售均价，我们就会发现：

原来上海的新房在10年间，已经翻了近3倍了！

如果再结合近半年来的数据来看，上海楼市，怕不是要迎来一个“开门红”。

早买一年 房产税多交三分之一？

首先说明，房产税≠房地产税，并不是一个东西。

其次，上海房产税的征收涉及到房屋套数、房屋均价、人均住房面积等多个方面，并不是一刀切，相对来说还是很温和的，针对的更多的是多房的有钱人。

具体点看，就是一个上海家庭，在上海新买了房子（具体购房时间根据购房合同网上备案时间为准），且这套房子属于他们家第二套或者以上的，就要看他们家人均的住房面积（全部住房总建筑面积/人数），60平/人是一个分水岭。

小于等于60的，免税；大于60的，那属于新购住房超出部分的面积，注意是超出的部分，就要按照税率征税了。当然还有些特殊情况，比如成年子女共同居住等等情况的，也属于免税部分。

税率开头说了，现在分为0.6%和0.4%两种，具体的分界线，就是前一年的新房销售均价，以及每平米的市场交易价格。

图片来源：上海税务局

81948/40974=2，所以从图上可以看出，新买的房子，如果市场交易均价每平是前一年上海新房销售均价的2倍以上，那应该承担的税率就是0.6%，如果小于等于2倍，那就是0.4%。

这里我们举个例子，我同事老王，小两口过日子，之前15年在上海郊区买了套大房子，150平，2万一平，300万，结果住了几年发现大归大，天天开车地铁都很累，影响幸福感，所以跟父母借钱+贷款，21年在上海主城区整了套很小的，30平，一平8万，240万，不想跑就住那边，没事放着还增值。

那他这个房产税，怎么交？

首先，郊区的大房子是首套，虽然大但一开始是不交的，到了21年二套来了，就要算人均居住面积了，注意上边的征收条件里是建筑面积，是包括公摊的。

所以总建筑面积是150+30=180平米，而人均免税面积是60，那也就是超过了60平米，但是条件里也说了，对属于新购住房超出部分的面积征税，所以老王要交税的部分，就是30平。

接着就是重头戏了，老王的税率是多少？0.6%。

为啥呢？因为这是靠网上备案时间来定的，而21年时每平市场交易价格是7万3多点，老王的小房子8万一平，超标了，他心里肯定想早知道晚几个月再买了。

因此，老王小两口要交的房产税金额，应该是30*8*70%（减去30%后的余值）*0.6%=1.008。

也就是1万块左右，如果税率是0.4%的话，那税费金额就是6720块。

可以看出来，上海房产税的征收还是很温和的，在很多方面留有免税的机会，你想想，如果不管什么首套多套、人均面积、高过/低于市场交易均价2倍什么的，就按总房价的0.6%的标准一刀切，那老王将会付出540*70%*0.6%=2.268，也就是2万3左右的税费。

啧啧，这非常接近很多人脑补出来的房地产税的税收力度，如果是那样的话，估计户均持有住房的面积，将会大大减少。

从房产税的收法 看上海房价的增长

通过上边房产税税率使用表我们可以发现一点，那就是上海的房价，不管是新房交易均价，还是市场交易均价，在10年间增长都非常迅速。

用涨势惊人来形容，一点不过分。

11年时，新房销售均价是13448一平（挺好玩的居然比10年的低了765块，可以找找原因），市场交易价格是28426一平。

到了21年，新房变成了40974，涨幅高达204.7%，翻了3倍不止，而市场交易价格也差不多，涨幅158.5%。

总跨度11年，平均一下，每年分别都有18.6%和14.4%的增幅。

光是从这样的年均涨幅来看，就可以感受到上海楼市的强盛。

去年，上海GDP正式突破4万亿，同比增长8.1%，成为了中国经济规模最大的城市。

而根据金融界2月9日的消息，上海统计局发布《2021年上海房地产市场综述》显示，去年上海房地产开发投资达到了5035.18亿，同比增速7.2%，远超全国平均的4.4%，与GDP的增长倒还算协调。

在一线城市中，即便是北京，也只有5.1%，无法与之相比。

图片来源：爱心房产

再看一眼土拍，上海去年依旧领跑全国，而且和同为3000亿以上的杭州不同，它并没有被那种“土拍预冷卖地卖不动”的负面消息缠身。

而到了今年1月，上海的成交套数和成交面积，再次领衔了一线，甚至说是全国。

图片来源：时代财经

根据诸葛找房的统计，2022年春节期间上海新房成交套数有505套，相比21年时增长了300.8%，相比20年更是高达1478.1%，远远甩开了其他城市！

而成交面积方面，上海依旧以10.3万平米，一骑绝尘。

可以看出，上海的楼市发展非常稳健，甚至可以说非常活跃，一个可以期盼的小阳春，可能就要来了。

根据东方财富网2月13日消息，1月社融数据公布，创下历史新高，同比多增的9842亿（信贷是主要贡献之一），远超预期，实现开门红。

虽然新增信贷中，企业信贷的需求要高于居民信贷，但是两者都在上升（而且去年居民信贷活跃度很高，造成了基数较高）。

而且去年年底LPR下调对整个市场的提振，很明显。

再加上去年9月开始，上海二手房成交量连续4个月上涨，这些情况摞在一起对于楼市来说代表什么，我想不需要多言。

去年年初银行没有卡贷款，但是后来为了降温以及两道红线的影响，对放贷收紧了很多，然而到了第四季度，在央行的态度下，银行对于房贷，对公或者个人的，相对应的放松又开始了。

从这个我们可以看出，这是对全年整体放贷水平的一个调控，增速都会在一个可控范围，只是过程上可能此起彼伏一些。

那LPR等利好都已经抛出，传统的小阳春已经成型，所以如果在这段时间活跃度上去，那后边的量可能就会受到挤压，因为整体的水平大概是已经调控好的。

而且去年已经提出了房地产税的试点，具体什么时候确认还没个准信，这更会刺激“宜早不宜迟”的心态。

啧啧，上海楼市的小阳春，可能真要来了，各位有意向的，可以多关注关注。

最后，说起来，最近关于义务教育就近入学的新闻也很有意思，相当有意思，值得看一下

以上，感兴趣的，还请多多点赞和在看，以示鼓励，多谢啦！

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作者：檀扒爷 编辑：苏苏

图片：来源于网络，侵删

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