有救了 国家队出手！| 檀热点

文/顾天杰

接盘侠也有春天

2022年楼市开年大戏，即将上演。

证券日报消息说，房地产并购贷不再计入三道红线，有部分央企、国企正在接触核心城市优质项目，买卖双方暗流涌动。

风险房企们终于迎来救星，不是别人，这次的拆弹专家正是国家队。

第一个吃螃蟹的人叫招商蛇口。

1月13日招商蛇口2022年度第一期中期票据（并购）完成注册，总额30亿融资里，有15亿用作“支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力”。

用一个词来形容这笔钱的用途就是：

捡漏

这是央行、银保监会下发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》后，第一单用途与并购有关的票据融资工具。

当然招商也充分考虑到了风险，没有把所有的钱都拿去并购，票据融资里的12.9亿，被用作2021年8月的一个城市更新项目股债收购。

招商蛇口给当下楼市提供了最重要的东西：

信心

对于那些有资金、有野心的国家队来说，会从三个方面审视民营房企的质量：

一、融资情况

楼市下行周期里，很多开发商都会拿项目进行再融资，导致资金使用效率、投入产出比大打折扣，甚至出现一个项目超额融资的情况。

所以超融的项目越少，房企成色越好，央企同样的资金，能入手的优质项目就越多。

二、资产匹配程度

国企央企背景的开发商差别很大，尤其是第一梯队的中海、保利、华润、招商蛇口、中国铁建、金茂等企业，效率和管理都已经非常现代化，意味着不会闭着眼睛撒钱。

它们必然会寻找在企业氛围、运维管理上最匹配自己公司的民营房企，进行联合。

比如说一个以刚需产品线为主的国家队房企，遇到近期定位高端、豪宅为主的民营房企，就不一定能看得上。

一个融资成本低、强调财务稳健和精细化运营的国有房企，会慎重地测评主打高周转策略的民营开发商。

三、价格

遵循当下市场公允价格，是国资下场捡漏的前提。

一个楼市项目所处的地段、交通配套、存量货值、居民购买力，综合形成一个相对公允的价格。

对于国资和民营来说，开发商各自有算账的方式，能否达成平衡，就看民企开始对资金的渴求程度，以及国资内容内审的松紧了。

一场国企、央企并购优质民营房企的大戏，近在眼前了。

1月18日发改委例会上，政策研究室主任金贤东说：

个别高杠杆房地产企业因自身经营问题发生境外债违约事件，导致中资境外债市场房地产板块出现短暂恐慌情绪，这属于市场的自我调节，不会影响中资境外债市场的整体功能。

这说明风险企业首先是个案，不会影响楼市全局。

国资陆续参股少数民营开发商，充其量也是锦上添花，真正摇摇欲坠的极少数，是不值得救的。

表面上看，当下楼市捡漏的机会很多，实际上市场再也回不到三四年前的高点了。

高周转谢幕 并购潮开启

把时间线拉长，会发现2021年12月20日，央行银保监会就下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行重点支持优质项目收并购。

很多地方政府紧跟节奏，迅速推进。

2022年1月8日广东省政府召集房企，为他们牵线搭桥寻找优质央企出资人。

过去一年里，主动出手做并购大都是TOP10级别的民营房企，比如碧桂园100亿收购富力物业，以及33亿收购花样年物业股权等等。

大鱼吃小鱼是房地产行业不变的趋势，只不过这一次换了主角。

未来五年马太效应会越来越强，过去没有投入到高周转的国资房企，现在未必能很迅速地找到灵魂伴侣：

因为楼市基本面发生了两个变化：

一、回报率降低

根据80家典型房企的财报数据，2021上半年他们的毛利率中位数降到了21.7%，净利率和归母净利率中位数分别降到9.3%和6.5%。

换句话说，整个行业的净利润降到了2015年以来历史最低水平。

营收、利润和回报率的降低，导致房企一方面造房的动力下降，同时又有限购、限售、限贷政策压制，于是只能在房屋质量、装修上一再妥协。

国资入市拣笋，说白了还是希望能捞到回报率高的项目，充实自身资产。

如果未来五年整个市场都看衰，那国资真没必要费力折腾。

二、口碑信誉下滑

叶檀财经后台经常有檀香们询问当地一二手房、租金的问题，最近一年一个明显的感觉是，大家在遇到一个开发商，或者线下看盘的时候，首先想到的是：

楼盘会不会烂尾？

这在过去是无法想象的，在一个所有人都比烂的市场里，信誉、口碑无从谈起，大家对于新房的预期大打折扣，买二手房税费又多，交易流程也很长，不如观望。

从宏观数据来看，楼市经历5年高增长后，在2022年将进入实质性负增长。

首先看1月17日国统局的数据。

2021全年新房销售和开发投资规模全年均创新高，全年销售前高后低，上半年面积同比增28%，12月销售年末翘尾。

从2021年11月开始，深圳、广州、中山、无锡、湖州等多个城市涉房贷款利率下降，合肥、广州、济南等房贷放款速度显著加快。

降房价、松贷款、打折优惠卖房潮在全国进一步扩张。

12月全国商品房销售均价环比再将0.9%。徐州、清远等多个城市一降再降，预售价较高点降幅超过30%。

12月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比分别上涨2%和1%，其中二线城市分别上涨2.8%和1.5%。

多个城市出台二手房交易指导价后，2021年二手住宅市场遭遇较大冲击。

唯一能够逆势增长的，只有少数国资背景开发商。

保利发展全口径销售额小幅增长到5385亿，排名上升一位至第4。华润置地破三千亿，排名上升到第8。招商蛇口破三千亿，排名从第10上升至第8。

未来所有人必须在三个方面努力：

1.降低融资成本

2.区域精耕细作

3.适当开发优质商业地产

未来国资入股优质民营房企后，最大的对手不是TOP10领头羊，而是那些在各个城市精耕细作，最了解当地客喜好，最深入本地市场一线的前三名开发商。

市场永远只嘉奖那些口碑好、品质高、走长期主义路线的人，曾经的高周转一时间很管用，但对民营房企造成的后遗症，需要很长时间去消化。

努力找到自己的位置

2017年万人瞩目的宝万之争迎来落幕。

最终的结果是：

万科易主、央企退出、地方国企介入，利用规则搅乱市场的野心家出局。

当我们复盘这个故事的时候，在法理情怀、资本实业、商业政治、公司伦理和公众舆论各方面，都能有所收获。

万科与华润此前有过长达十几年的蜜月期，华润从不插手日常管理经营，万科则用业绩和分红，来回报大股东的信任。

他们彼此之间也有不成文规定：

万科不主动挖角华润的人才，同类业务上能避就避开。

它们曾经是高效协作，现代化管理的国资民营合作典范。

在深地铁成为大股东后，万科在全国城市积极推进两学一做，以往这种活动几乎不在公司内部出现。

（万科股价为何不涨 是一个谜）

除了万科，过去还有很多国资入股民营开发商的经典案例。

中国平安曾经是金茂第二大股东、也持有融创40%以上股份。金地集团一半股份被生命人寿和安邦保险持有。远洋集团超过59%的股份被中国人寿和安邦保险持有。

国资和民营的结合，有的是把做大做强摆在第一位，也有想开启产业新城、康养业务这样新领域的试错。

这样的做法在五年前是可行的。

当时北上广深、宁波、南京、杭州、成都、重庆等核心城市，城市群概念火爆。既让房地产行业吃到了红利，也带动了周边下沉卫星城的升级，基础设施和产业配套加速发展。

如今房地产再次回到结构性失衡的窗口期，很多掌握优质资产的民营企业，资金链压力很大，能够寻求帮助的几乎只剩下国资。

然而国企以前几乎没有涉及过这些民营房企，在一二三线所做的楼市项目，对于如何收并购、盘活这些资产，都存有疑问。

听一位业内人士说：

以前羡慕别人家业务多，现在回头看干得少反而更安全、赚得更多。

在整个市场都收缩的时候，很多上下游也跟着过冬，好处是坏账比同行少很多，竟然活得也很滋润。

任何人，包括地产从业人员，中介，买房者，工程队和供应商，眼前最重要的事情，就是在下行周期尽快找到适合自己的位置。当下楼市正处于低谷期，对于每一个人来说，熬过去就是胜利，熬不过去就当经历。申请文末点个赞，愿奔波在人生路上的檀香，用乐观与热爱，打败每一个难过的日子。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰  编辑：灰灰

图片：来源于网络，侵删

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