土拍也开始不对劲了？无人竞拍 竟自己抬价四次 官方回复：操作合法 有“保密底价”

文/顾天杰

国企拿地 不差钱

元旦已过，祝愿各位檀香2022年能够稳稳当当、快快乐乐地过每一天。

临近农历新年，所有开发商都卯足了劲冲最后一波业绩，期间不乏出现一些非常有意思的插曲，今天咱们就从两件小事说起。

第一件发生在山东小城日照。

12月24日，日照一家国企在土地拍卖现场，没有竞争对手的情况下加价4次合计1亿元拍下一块地。

这宗地块编号为2021A-49，位于山海天路以东、东营路以南，面积6.50万平方米。

夺得地块的公司是日照市人防资产运营集团，楼面价为1.66万一平米，媒体一片欢呼，回头仔细一看，发现日照人防的母公司是日照城投集团，再往上是国资委。

好家伙，左手倒右手，原来是国企托底楼市。

那么吃瓜群众的另一个灵魂拷问随之而来：

既然没有竞争对手，为何要自己抬价四次？

《潇湘晨报》专门询问了日照市工作人员，对方12月31日回复说，这块地有一个“保密底价”，尽管只有日照人防一家公司出价，但前三次的价格都没能达到这个保密底价，所以无法成交。

网友们纷纷表示不认可，既然有保密底价，那么再设置一个低于底价的起拍价格，岂不是多此一举？

更尴尬的是，这块地周边的在售楼盘有爱情芳华里、悦湖湾和莱顿小镇，售价分别为每平米1.3万元、1万元和1.5万元，面粉贵过面包。

（来源：日照人防官网）

再深入一步，看一下日照楼市基本面，就能理解为什么日照国资委会做出这种逆周期神操作。

根据当地楼市数据来看，2021年日照新房供应量高达278.4万平米，是最近五年最高点。

截止2021年12月31日，日照累计未签约住宅19500套，合计未签约商品房30075套，面积355.98万平米。

按照2021年成交商品房面积计算，日照去化周期19.5个月。

城市基本面一般，经济产业没有特点，新房和商办写字楼去化压力很大，市民购买力下滑，房企自然没有信心再去拿地，市场上必须有人站出来，提振一下各方面信心。

日照GDP在山东省内排名末尾。

根据中指数据显示，2021年1-12月山东省各地市宅地成交建面排行中，潍坊、青岛、菏泽位列前三。

排名第一的是潍坊，第二名是青岛，第三名是菏泽。东营排名最低，成交247.5万平米。

2021年1-12月各地市宅地成交楼面价方面，济南、青岛和日照居首，其中济南最高达4168.8元/平米；其次是青岛，成交楼面价3661.7元/平米。

对于三四线城市来说，自家国企或者央企背景的房企，出手托底楼市，是最合适的举措。

第二件事发生在杭州，也是在12月24日。

杭州的第三次土地拍卖在经过降价后重新开拍，开发商热情被彻底点燃，据计算一块土地的平均净利润在9%到11%之间。

最受关注的桥西地块有24家开发商线下摇号，中签率低到4.16%。这块地最后被信德地产拿下，据说拿地团队早上五点就去北高峰财神庙拜了一趟。

在面对蜂拥而至的媒体记者的时候，信德代表面对镜头兴奋地说：

要打造桥西的标杆项目。

另一家新进杭州拿地的上海新黄浦置业，非常幸运地拿到了蜀山西、东湖新城两宗地块，中标率高达66.67%。

除此之外杭州第三次土拍还创下了多个记录：

1.深圳特发首入杭州，拿下铁路北一地块，中签的时候人都没到现场。

2.绿城、滨江各拿4块宅地，本土房企深耕杭州，拿地最多。

3.申花北综合地块经过78轮报价，以94.33以进入摇号，创下竞拍最多和单宗最贵。

4.平均溢价率7.14%，位居全国第三轮土拍前列。

相比杭州，广州、深圳、无锡、重庆、上海等城市都已经经历了第三轮土拍，它们之间的相同点是：

1.底价成交的土地很多

2.平均溢价率在1%到3%之间

3.国企央企背景的房企托底

杭州再次扬眉吐气了一把，充分说明只要留下足够利润，还是有房企原意入局的。从数据上来看，杭州主城区宅地平均成交楼面价每平米下降2000元。降幅最多的华丰板块，第一轮土地集中出让，华丰10地块成交楼面价为23393元一平米，第三轮成交楼面价降到18806元一平米，下降超过4500元一平米。还有一个核心指标地价房价比，也降低了。（成本下降 房企有动力拿地 来源：网络）以南部新城为例，第一轮土地集中出让，蜀山单元33/34地块成交楼面价为17413元/平方米，精装限价25600元/平米，地房直接价差为8187元/平米，地房比68%。这次土拍蜀山单元的地价房价比值，下降到了51%。2021杭州土拍收官，全年出让金突破3000亿大关，仅次于上海的3160亿，成为第二个迈入3000亿的城市。这种政府“托底”楼市的特点在于，不需要采用自己抬价这么显眼的方法，而是从各种角度降低开发商的成本，吸引大家入局。土拍、造楼、卖房依旧是城市收入的大头。只要条件允许，谁也阻止不了杭州想要卖更多地的决心，杭州人民买房的意愿，甚至更强。

两种方式 托底楼市2020到2021，短短两年时间里，房地产行业发生了天翻地覆的变化。告别白银时代的房企们，经历了2021上半年形势一片欣欣向荣，以及下半年的销售额暴跌、融资急速下滑、政策层层加码、热点二三线迅速退潮，最终迎来了年底的国家队无奈托底。百强房企这个曾经的金字招牌也靠不住了。2021年百强房企销售额出现罕见下滑，楼市高增长神话终结。上海易居房地产研究院的统计，2021年全年，百强房企权益销售金额为8.88万亿，同比下滑6.0%。作为对比，2017到2020年百强房企权益销售规模增速分别为40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。统计局70个大中城市的数据也印证了业绩下滑，11月有59个城市的新房价格环比下降，63个城市的二手房价格下降，降价已成为大部分热点城市的主流。2021年百强房企拿地销售比为0.29，同样创近五年新低。宏观层面上，新房销售面积和销售额，已经接近近三年顶点。2021年1-11月，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161667亿元，增长8.5%。预计2021年全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。对于绝大部分普通人来说，2022上半年选择一二线核心区买房，优先寻找产品、服务、品牌更优质央企国企开发商，是更合适的选择。在北上广深和热门二线，国家队只要把土地成本降低，拿地条件放宽，然后再次激活市场就行了，自然有资金富裕的企业入场开发。对于人口外流、产业没有支撑，房企布局不积极的三四线非热门城市，国家队们只能躬身入局，主动托底撑住楼市了。以叶檀财经所在的上海为例，新房市场依旧是供不应求的。克而瑞数据显示，2021年上海新盘开盘去化率高达80%，而2020年仅58%，提高了22个百分点。相当于2021年平均每100套新房里就能卖出80套。上海新房摇号最特殊的一点，就是缴纳社保成核心标准。积分要求最高的复兴珑御入围线达到112.8分，47套房源一共有61组买家，59组为60分、221月社保的顶格满分选手，2组为缴纳220个月社保。换句话说这批购房者都是上海户口、已婚、无房户、5年内无购房记录且缴纳的社保年限均在18年又4个月以上手握数千万现金的群体。之前和一位身相熟的中介小哥聊天，他说很羡慕上海的中介。客户的新房和改善需求很多，尽管开单周期拉长了，但不至于没有业务。在这位小哥所在的西部三线城市，公务员、事业编、国企央企子公司的薪资都在降，房子根本不知道卖给谁：难道要搞一轮送房下乡，去下面的县城卖房？后来我们又找了一位上海的房企员工小伙伴，他说原来提到裁员都是愁眉苦脸，现在反而积极争取早日被裁，因为：区域公司不裁撤，总部不倒闭，安安心心拿到N+1补偿顺利离职，就是最大的胜利。行业现状如此，政府开启逆周期调节，无可厚非。经过2008、2015和2018年三次阵痛之后，几乎没有人指望房地产再次冲高。就像人到中年，结婚生子上有老下有小，每天一睁眼就是一家子的吃喝拉撒，偶尔有一个周末“无事发生”，已是非常幸运。楼市步入成熟期，没有消息就是最好的消息。昨天是二十四节气里的小寒，古人说，小寒时处二三九，天寒地冻冷到抖。它既是一年里最冷的时节，也意味着春日临近，凛冬散去，温暖如约而至。申请文末点个赞！曾经的黑暗时刻、难熬时光已经过去。2022年，穿过兵荒马乱，一定能看到星辰大海。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰  编辑：灰灰

图片：来源于网络，侵删

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