2022开局暴击 楼市第一个大动作 来了！｜ 檀热点
普通人头顶上的一粒沙
时代的一粒沙，落在普通人头上就是一座山。
曾经的宇宙第一房企恒大刚刚反复强调保交楼，后脚一个1600亿的工程即将烂尾。
2022年1月1日，新年钟声敲响没多久，恒大掌门人许家印在致辞里说，最近3个月全国项目复工率91.7%，四季度累计交楼5.3万套。
许主席强调：
要恢复销售、恢复经营、还清各方面债务，创造一个涅槃重生的美好未来。当天中午一份海南儋州综合行政执法局发布的处罚决定，在网上流传开来。
根据澎湃新闻的报道，儋州恒旅游开发有限公司位于儋州市白马井镇海花岛2号岛三(六)期项目共建设39栋楼，总建筑面积434941.46平方米。
因违法取得的规划许可已被撤销，项目存在违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定情形。执法局责令恒大子公司10日内自行拆除。
谁也想不到2022年楼市刚开局，就多了一个特别的注脚。
市场本以为恒大至暗时刻已过，欢乐的氛围还没有持续多久，压力瞬间出现。
海南儋州是一个神奇的城市，叶檀财经以70%二手房价、30%租金涨幅，盘点2017年综合涨幅榜的时候，儋州曾经夺得桂冠：
《做梦也想不到 2017房价涨幅最高的 竟然是这个海南小城》
海南省内的几乎所有沿海城市，都曾经是候鸟型旅居房产投资者的最爱，其中东北买家居多。
链家旅居产业研究院数据显示，2016年各年龄购房者中，每年长居（2到5个月）海南的比例超过50%，长居度假成为主流。新海南人最看重的是旅游度假体验和养老需求。
这里的买家还有一个特点：
抱团买房，在一个小区里一群人一下子订好几十套房。在购房者中，在海南有亲友的占比超过70%，这其中31%的购房者在海南有3到5位亲友，没有亲友的仅为29.7%。
对外号称投资超过1600亿的恒大海花岛，曾是海南旅居地产龙头项目。
只不过它的高光时刻极为短暂。
2013年恒大海花岛审批，开建后屡次因为违法填海问题停工，比起恒达汽车的反复横跳不见量产，海花岛的进度要快很多。
2021年元旦海花岛正是开启试运营，6月1日海花岛童世界水上王国开启试营业。
这期间有媒体去拍摄了海花岛的卫星图，发现截止目前恒大只开发了一半的人工岛面积，1号岛东南面未完工，2号岛高层住宅只建了一半，3号岛别墅加高层也只完成一半。
叶檀财经的小伙伴在研究过程中，恰好在B站找到了一位UP主2021年10月去海花岛民宿度假的视频。
根据这位UP主的描述，房东一次性买了5套位置很好的海景房，2015年开盘均价8000元一平米，现在挂牌价格1.8到2万一平米，可惜有价无市。
做成民宿一个晚上90到120元左右，疫情之后入住率持续下滑，房东也想卖掉2套套现，结果挂牌出去2个月无人问津。
简单计算一下，8000一平米按照一户100平米，2015年投入本金80万一套，2021年月租金100元一天，每个月一半时间有租客，月租金1500元，这套房每年回报率也只有2.25%。
曾经抢破头的旅游地产之王，如今沦落到只能做百来块钱一晚上的民宿，自己不住，卖也卖不出去，非常尴尬。
然而儋州政府的处罚决定流出之后，顺着这份文件会发现，更尴尬的在后面。
首先早在2017年12月23日，环保部督查组就向海南省反馈了意见，其中一条是批评海南地产开发，造成自然生态和风貌严重破坏。
督查组尤其批评了儋州海花岛违规违法填海，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损。当时海南省对海花岛存在的违法违规行为立案14宗，罚款2.15亿。
2020年10月，海南发布《第二轮中央生态环境保护督察整改方案》，提到儋州海花岛、万宁日月湾、南海明珠人工岛、海口如意岛、海口葫芦岛、三亚新机场、三亚凤凰岛、澄迈红树湾等违规填海项目，要求继续整改。
房地产相关的项目，占据了违规填海整改的大半壁江山。
儋州政府提出的目标包括：
1.完成两轮生态环境保护督察整改要求
2.拆除4条涵管桥
3.恢复公海属性
4.依法处置39栋住宅建筑，规范落实生态修复，消除岛体安全隐患
这次海花岛刚好也是除39栋楼，数字对上了，并不是巧合，说明执法早就在进行中了。那么当时当时海花岛项目是如何审批通过的？答案已经写在2021年1月27日《中国纪检监察报》的文章里了。
标题是《海南省原常委、海口市委原书记张琦案以案促改工作启示》。文章披露了张琦滥用公权、以权谋利，巧立名目填海造地、违规开发，把土地资源变成肆意切割的蛋糕、捞钱赚钱的工具，是“靠地敛财”“坐地生财”“借岛发财”的典型。海花岛项目涉及的填海总面积783公顷。在他的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进和审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。2020年12月23日，儋州新市长直接点名2号岛这39栋建筑，要求全面停工，并且收回了预售证。恒大海花岛的结局，从开始建造的那一刻就已经注定了。2020年10月19日，海南举办的一场生态环境保护督察组报告整改方案发布会上了，宣判了大部分人工岛的命运：1.葫芦岛全面拆除2.万宁日月湾月岛填海项目拆除3.三亚凤凰岛二岛项目部分拆除4.海南明珠人工岛项目控规调整5.海花岛39栋住宅建筑全面停工从2018年1月5日，儋州实行对违法违规填海项目的双暂停算起，到现在已经接近四年。儋州曾经因为房价基数低、避开限购升级等因素，跟随全省来了一波房价补涨，之后就持续遭遇着暴击。作为海南经济增长的功臣，房地产一度绑架了海南的规划，也套住了无数候鸟型房东。2022年楼市开启新一年，这一切终于迎来完结篇。
楼市也搞百亿补贴？罗湖区一个住宅项目在备案价基础上打92折，最低均价6.3万一平米，周边新房都是8到9万一平米。福田一个新楼盘均价7.5万一平米起，周边小区均价近11万一平米。许久不见首付分期也重现江湖了。12月光明一新盘推出首期42万起，买家3个月内交齐3成首付即可，首付可分3期。签约后15天只要交一成房款，第二个月和第三个月再分别交10%。深圳开发商年底抢收的主要原因是超高的住宅供应量。贝壳研究院数据显示，截止12月8日深圳住建局发出143张预售证，其中住宅预售证104个，共计55230套。同比2020年，2021年住宅供应量创下近5年新高，仅次于2015年。从新房成交分布来看，2020年有50%成交是总价300到500万的房源。2021年这一比例下滑到43%，同时下滑的还有300万以下与500到800万的房源。有趣的是800万以上的房源占比逐步增加到23.9%。我们可以推测，在一线城市北上广深，刚需群体买第一套房子的年龄正在推迟，而疫情对于房屋置换的影响较小。这就意味着楼市曾经最大的买房群体购买力在折损，是任何城市都不想看到的。纵观整个市场，只有豪宅依旧一片繁荣。易居数据显示，杭州豪宅盘臻奥院中签率只有3.3%，豪宅客户构成发生巨大变化，首先是投资客，第二是人才和社保巨子，第三是富二代与新贵们。2021年总价1000万以上豪宅成交超4万套，其中一线城市成交超3万套，创下历史新高，二手豪宅成交1.8万套，成交处于历史高位，仅次于2020年。豪宅越贵越好卖。之前上海的应届研究生放宽落户，已经北京的7所高校毕业生，符合条件直接落户，再次引起讨论。北京上海是中国最重要的中心城，它们将延续自己的强者恒强的逻辑线。两者的十四五规划里，几乎没有“控人口”指标，北京甚至提出努力实现净增100万中等收入群体的目标。2022年，北上广深以及有产业支撑的城市，将享受新的红利期。想要新一年楼市洗牌里保住竞争力，只有回归常识。（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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作者：顾天杰 编辑：灰灰
图片：来源于网络，侵删
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