一场20年的畸形造富运动，终于结束了

这个话题很敏感。提笔写这个，风险很大，但是我想还是有必要分享给大家，让大家明白其中的道理。什么是棚改？为什么政府要做棚改？为什么棚改造成了贫富差距？天量棚改与房价暴涨什么关系？棚改跟城市化有什么关系？这一篇，全部给你讲清楚。

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棚改的第一层含义：大力拆迁，以旧换新。表面上看，棚改促进了城市的发展，将原有地块的老房子，换成了新房子，这本身是一件好事。但是实际上，正是因为棚改+拆迁的难度，以及地块开发的复杂程度，导致了整个地块的开发成本极高，开发商不得不塞满了安置房、商品房、公寓、写字楼、商铺，居住舒适度反而进一步下降。看看棚改的真正威力。前一段，我看了一个城改楼盘，很有意思，从中也能看出一些棚改的影子，中间的优势劣势全部隐藏其中。我大概给你说一下：1、住宅容积率5.5，除了6栋商品房，还有3栋是安置房；2、商业容积率高达7.89，规划了5栋100-150米的超高层；3、以及3栋公寓，周边一圈还有3万方的商业。4、项目地块不纯粹，商品房只有6栋，周围却被11栋安置房、商业超高层、公寓等包围。5、户型很一般，装修也很一般。不难想象，小区后期住户人群肯定非常，又是业主，又是公寓租客，又是安置房的村民，还有大量的商业，全都聚集在此，堵车、噪音完全不用多想，那是一定会有的，后期管理极难。要知道，这么多的业态，全部挤在这个仅有155亩的地块上，况且还是商品房+安置房+商业+公寓的设计。请问，这样的居住舒适度可以吗？也就意味着，后期的舒适度会非常差。更关键的是，正因为这样的安置房地块这么差，要求这么高，但是拿下这块地的开发商又非常为难，导致这几块地的进展非常慢。2019年地块爆破拿地，却因各种原因迟迟不开；21年4月开盘，首开140套左右，去化不到1/3；7月联合渠道走分销，卖房依旧艰难；12月精装改毛坯，不得不在市场中艰难求生。最麻烦的是，周边竞品甚至都基本售罄了，这个项目的去化速度依然非常慢。能理解，作为城改楼盘，去化确实极慢。要知道，金二环的位置，地铁口，挨着省内最好的医院，往东3公里就是北龙湖——未来郑州最贵的地方，本来可以成为一个非常好的项目。最关键的是，这是郑州大部分棚改拆迁的缩影。全部伴随着天量的拆迁赔付。全部伴随着天量新型建筑垃圾。全部伴随着最差的建筑质量。全部伴随着最低端的建筑业态。看似以旧换新，实际上则是一种新型建筑垃圾的出现。

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棚改的第二层含义：大量的城中村拆迁，尤其是暴力拆迁。比如我知道的某村的城改拆迁，正常怎么拆迁呢？比如说，一个村子的拆迁，大致分为3块：房子，地，附属物。1、房子。房子这一块，一户人均60平房子，但是每人分到的60平需要花4.8万回购。规矩是这么定的，但是正常情况下，基本上都会有加盖，一般情况下限制面积，最大501平，如果超过501平的话，加盖的成本跟赔付的成本差不多了，所以有些人就不加盖了。于是，一家6口人的话，最大可以拿到501平的房子，只不过需要交6x4.8万就能拿到房子，可能会分到一部分的商铺，2、地。正常情况下，一块地的赔付是8万/亩，比如说你家里土地有10亩，那么大概能拿到80万，当然了，不可能一次拿到，因为土地得一点一点开发。3、附属物。还是上面举例子，你家里的土地是10亩，土地上的附属物按照一亩3万赔付，那么附属物的赔偿能拿到30万。所以，综合来看，简单算一下，一个6口之家，拆迁安置的话，能拿到80万+30万的钱，以及最大501平的房子。以及，后期安置房也可以出手，平均一平是4500左右，出手一套80平的两房，又能拿到36万。这笔账就清楚了，如果拆迁安置的话，几乎每家每户能拿到100万出头的拆迁安置费，以及上百平的房子。但是你知道这块地转手出让的楼面价是多少吗？将近800万一亩。整整100倍的价差。我知道要三通一平五通一平，我知道有成本，但是成本依然很低，中间的利润依然很大。一方面，城市更新得到最快速的开发。“十二五”期间，郑州市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。其中，中心城区(围合区域内和航空港区107国道以西)的476个村庄，已完成拆迁改造城中村383个，占总数的八成。但是另一方面，快速变现的财富也在村民手中挥霍无度。这么多钱，放在上亿人的庄家人手中，相当于直接一次性变现，他们哪里见过这么多的钱，要么赶紧消费（赌博、吃喝、买车），要么存在银行，要么买保险，要么买房子，其中去县城、市里买房的人占很大一部分。至于暴力拆迁，不敢多谈，自行理解。

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棚改的第三层含义：释放了天量资金，楼市暴涨，财富分化。棚改的资金量是天量的。什么是棚改？所谓棚户区改造，是改善困难居民居住条件一个很重要的手段。棚户区的范围主要包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类，很大部分也就是人们常说的城中村。大概经历了几个阶段：1、辽宁启动。2005年首次提出棚改，2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2、全国推广。2008年至2012年，棚改开工1260万套。“过去5年，人民生活持续改善，棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户，上亿人喜迁新居”。2015年~2017年，全国新开工各类棚户区601万套、606万套和609万套，按照计划，2018年到2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。自2008年至今，全国各类棚户区改造开工累计超过5000万套。3、棚改加速。2014~2016年全国棚改的货币化安置比例分别为9%、29.9%和48.5%，2014年开始，棚改货币化安置得到大力推广，占比从2014年的9%快速提高到2015年的28%，至2016年达到48.5%。4、最终衰退。但是在2020年的政府工作报告中，有关棚户区改造的表述不见了。短短20年，棚改发挥了巨大的作用。2008年，全国启动棚户区改造。截至2012年，完成各类棚户区改造1260万户。此后2013年改造开工350万套，2014年这一数据是470万套。2015~2018年，全国棚改开工量一直维持在600万套以上，直至2019年的316万套。这可是将近5000万套的天量造富运动。释放了多大量的资金？我可以给大家说两点：1、资金量越来越大。2、棚改货币化安置比例越来越高。2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升为29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存，2017年在60%左右，帮助消化楼市库存2.5亿～3亿平方米。比如2017年的湖南和陕西。2017年，湖南改造任务40万套，1~6月开工263584套，货币安置227490户，货币化安置率为86.3%；陕西改造任务22.7万套，1-6月新开工16.65万套，其中货币化安置12.75万套，货币化安置率76.55%。

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过去20年，是翻天覆地的20年。也是造城、造富、泡沫膨胀的20年。更是财富分化、城/村分化的20年。最关键的是，这一场涉及上百万亿的资金体量，在这一场轰轰烈烈的财富运动中，前进的同时，不可避免的造成了人与人之间的分化，城市与城市之间的分化，以及城市与农村之间的分化。也许，这并不是当时的初衷，但是却不可阻挡的发生了。当20年的造富运动终于终结，贫富差距的后遗症却开始逐渐显现。你、我，天差地别。城、村，天差地别。

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