急了！他真的急了！

1

急了，他真的急了。在楼市遇冷的当下，黑龙江这篇小作文堪称教科书级别的“救市”指导。昨天，黑龙江省在其官方发布一则省住建厅部署“全力冲刺房地产业增长工作”的会议内容，如图：很短也很直白，只要不傻都能读懂。1、要多措并举促销。关键词是“促销”，如何促销？要在满足本地居民购房的刚性需求和改善性需求方面想办法。2、激发群众购房需求。这一条的关键词是“激发”，如何激发？要落实各类购房补贴优惠政策。3、积极引导市场预期。这一条的关键词是“引导”，如何引导？要加强舆论引导，提振市场信心。最后会议强调，“要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步。”这句话的重点在后半句，“跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步。”如何确保？“跳起摸高”，可以说是非常传神和精妙了。所以内容是不需要任何解读，都是字面意思。但，有意思的是围观群众们看过之后的反映有点意思。其它地方若出“救市”政策，围观群众的反映有两种：1、很激动。“房价要涨了！”“尽快买房吧！”

 2、很生气。“朝令夕改！中央的政策还要不要了？”“绑架经济，刺激房地产”“又要用尿壶了，不活了。”像黑龙江这样，围观群众既不生气，也不激动，纷纷“哈哈哈哈哈”这里面是几个意思呢？

2

我大胆的分析一下：1、是真的看乐了。近期偷摸“刺激”的城市不少， 但都是明着限，暗地里使劲儿，像黑龙江这样直愣愣“宣传”的没有。相比这些城市，黑龙江不再提什么“满足刚性需求”，而是要求“有效激发群众购房需求“。从“满足需求”到“激发需求”，说法不同，不过大家干得都是一样的事。 购房补贴，不就是刺激购房者买房吗？放宽公积金贷款政策，不就是刺激潜在的购房需求吗？可没人敢这样说啊！  围观群众一时竟也搞不清是黑龙江敢说，还是上头的意思。如果这个提法在全国流行起来，和当年的“去库存”简直就是异曲同工了。 2、觉得没用。比如第一条，要多效并举促销方式是“积极组织协会、商会服务房企，为房企搭建平台，开展“线上”、“域内外”商品房促销活动。”举措是好的。但银行贷不下来款，都白扯！促销的关键“钱”呀。商会再努力叫卖，都不及银行信贷端宽松些，比如降低首付比例，降低按揭利率，抵押条件宽松些，成数高些等等。看看别的城市都是怎么暗地里“使劲儿”的——3、觉得LD们真急了！

从“多效并举搞促销”到“激发群众购买需求”，再到“加强舆论引导，提振市场信心”。

卖房子不就这点事吗？LD们三言两语就说清楚了。就这么一点事，看看过去一年，黑龙江各地市都经历了什么？2021年黑龙江各市新房、二手房市场呈量价齐跌态势。以省会城市哈尔滨为例， 截至11月份，哈尔滨新房销售价格创7年最大跌幅。 二手房价格连跌11个月，降幅与跌入低谷的大理并列70城最大值。整体一二手房价不及一年前的水平。不仅如此，楼市不振直接影响土拍。据中泰证券研究所数据显示，前10个月成交地块的土地出让金中，黑龙江降幅超过50%。而在最新的上海易居房地产研究院发布了《31省份房地产行情报告》显示，黑龙江当前面临的市场压力最大。在31省份中排第29位，仅比云南和青海两省压力略小。

正是基于以上严峻的事实，巨大的压力，才使得省级领导亲自下场指导，恨铁不成钢溢于文字。此时再读会议强调的“跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步” 这句话，竟读出，对2022年房地产业工作，忧虑和殷切两种情绪。4、是真觉得可笑。众所周知的，黑龙江急需解决的不是房地产的颓废，而是民营资本向外流失严重，导致的全行业颓废以及大量人员外流。 还以省会哈尔滨为例，哈尔滨常住人口较六普时减少62.6万，成为十年间全国唯一出现人口净流出的省会城市。一个人口流失到高考本科线 280分的城市，还在妄图以房地产自救，真就是个笑话。哈尔滨尚且因如此，其他地市就更别提了。以上是对围观群众“哈哈哈哈哈”的解读。玩归玩，闹归闹，接下来，咱们展望一下2022年房地产业工作。 

3

还以哈尔滨为例，在省府亲自下场示范之前，哈尔滨在救市的路上一直很大胆，一直走在最前端。10月初，为提振楼市，哈尔滨8部门联合下发“十六条”，从供需两端刺激共出台。也是本轮一轮第一个发布“救市”新政的城市。可是哈尔滨房地产市场并没有起色，反而更难。很多哈尔滨的朋友说是因为疫情。这是真的。今年哈尔滨算是让疫情缠上了。但抛开疫情，哈尔滨楼市也一直很难。根本原因还是供需结构的问题。哈尔滨自2016开始去库存。效果突出，库存连年减少。2019年哈尔滨商品住宅去化周期为7.1个月，是2010年至今的最低值；这一年，哈尔滨在整个北方楼市走出独立行情。 接下来就飘了。2019-2020年，像疯了一样供地。仅2020年一年，就拍出99块的天量供应。供应量太大。到2021年 8月，哈尔滨商品住宅库存数值已超过2020年全年，库存周期飙升至13.8个月。其结果就是直接导致区域价格战频发，降价促销成常态。正如一位哈尔滨的朋友说，越降价越不敢买。更糟糕的是，房企们的处境也发生了巨大转变。在遭遇在三道红线、供地两集中、拿地金额不能超过累计权益销售额40%的调控叠加下，房企们忙着降价回款，无心拿地。哈尔滨土拍市场一泻千里。2021年1-11月，哈尔滨土拍成交29宗地。其中9月入市10宗地，仅有4宗成功出让。10月零土拍，11月仅一块。用“惨淡”来形容哈尔滨土拍市场一点都不过分。流拍的结果是市场信心的崩塌。再后来房价跌破万元大关、高库存、烂尾楼，市场又给购房者泼了一盆凉水。哪怕哈尔滨是第一个旗帜鲜明救市的城市，也依然无法刺激购房需求。哈尔滨就是典型的记吃不记打。刚刚把库存降下来，你又堆高库存。你不凉谁凉？哈尔滨也是北方绝大多数二线城市的缩影。郑州、天津、青岛等都这样。超大供应，市场贼失衡，价格战从年头打到年尾，搞得房企和购房者都累。建议这些城市，至少在明年10月份前停止或者减少供地。不要救市的时候你最强，也要学一下杭州、合肥、西安这些城市优秀的控地经验啊。

4

当然南北城市差异也是我们必须要看到的。举个小例子：2019 年 1 月 1 日，哈尔滨发布新政，要求多层进度达到封顶时、高层进度达到总层数的三分之二时准予预售。当年这个政策是与南方城市逐渐放宽楼市政策相背离的。今年，哈尔滨土拍市场不行了，才想起来出台房企纾困减负政策。政策是好政策，但已经没什么用了。其实这样的例子还有很多。比如9月，哈尔滨将土地增值税预征率调整为1.5%、2%、2.5%，之前是4%、4.5%和5% 。这个税率是远远高于长三角、珠三角等众多城市。在交易环节征收重税也是北方城市通病。比如说郑州征收20%的个人差额个税，南方一二线城市是没有的。这样的南北政策差异还有很多，其实背后就是营商环境的不同。营商环境决定着经济发展活力、民营资本流向、人才流动。这三点又决定着一个城市房地产业的健康稳定发展。所以说到底，减少供应只是小计谋。改变营商环境才是解决房产业困顿的根本。救市政策是，是最下策。而一个城市救市了，引来的却是围观群众一片“哈哈哈哈哈”，都说他没钱了，他急了，那就真没救了！最后，下表是《黑龙江全省人才补贴政策汇总表》，看完里面补贴细则，相信你哈哈哈哈哈不完。（看完是不是有很多话想说，留言区见哦！）