稳字当头，数据还原国内房地产企业经营情况

作者 | 国胜

流程编辑 | 小白

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房地产企业整体韧性较强。

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一、社科院报告：中国房地产市场总体趋稳

12月14日，社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2021-2022)》指出，2022年在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，中国住房市场总体将趋稳。预计全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%，商品住房销售面积增长在-1%至-5%，住房开发投资增速在2%到5%。

同时指出，2021年9月以来，央行以及其他相关主管部门释放房地产调控政策维稳信号，12月召开的中央政治局会议也指出“促进房地产产业健康发展和良性循环”，因此未来房企发展的政策环境预计将在稳定的前提下更加积极。

该报告预计2022年中国住房市场整体将会趋于稳定；房企降杠杆明显，金融政策趋向稳定；行业集中度进一步提升，转型速度加快。

从环比数据来看，今年第四季度市场将企稳，明年一二三季度将加快回升，四季度可能会出现新的变化。

从风险上看，2022年住房市场整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制。

报告强调，从中长期来看，综合人口结构、房地产市场周期以及政策调控的多重影响，预计未来我国房地产需求将会延续总体回调、平稳运行、局部分化的走势。

对房地产行业而言，“稳”字或是接下来较长时期的主基调。下面从数据上看国内房地产开发企业的经营情况。

二、房地产企业韧性较强

我们统计了A股地产企业中盈利前23家公司（2018年至2021年均为同一范围内的公司）的三季度情况：

（来源：根据上市公司财务数据整理）

从上方图表，可清晰看出A股23家地产公司营业收入合计在2018年至2021年是保持增长的，前三季度的营业收入增速接近30%；若不考虑疫情影响，2021年比2019年，净利润合计仅下降了约50亿元，降幅3.7%。

（数据：根据A股上市公司财报数据整理）

A股上市公司中，保利发展、招商蛇口、新城控股、金科股份等净利润逆势增长；而万科、荣盛发展等则出现明显下滑，但万科还是以246亿元的净利润排A股房地产企业第一。

再看港股中内地房地产企业的情况。

因港股大部分公司只披露半年报，采用半年报财务数据，统计在香港上市且房地产业务主要在国内的50家房地产开发企业。

我们统计了H股地产企业中盈利前50家公司（2018年至2021年均为同一范围内的公司）中报数据：

（来源：根据上市公司财务数据整理）

从上方图表也可清晰看出，50家在香港上市的内地房地产企业的营业收入合计增速高达22%，同期净利润小幅增长1.4%，比2019年少约100亿元，降幅约3%；净利润降幅，A股与H股相差不大。

从A股、H股的房地产企业数据来看，国内房地产企业今年前三季度营收规模都是增长的，并且增速都在20%以上。这或许颠覆很多人对今年房地产企业的整体感知。

而从利润来看，本文所统计的A股房地产企业净利润合计是下降2%，而H股的房地产企业净利润合计小幅下降0.4%。

从部分房企的经营数据来看，今年上半年净利润在百亿以上的有碧桂园、恒大、华润置地、世茂集团、融创中国等8家，比去年少了2家。

盈利排名靠前的公司中，华润置地、新城发展、绿城中国、旭辉控股等公司净利润逆势增长；而碧桂园、世茂集团、龙湖集团、雅居乐、合生创展等公司的盈利情况与去年上半年相当，没有出现明显下降。

通过A股、H股房地产企业比较，发现一个有意思的情况，上半年碧桂园、恒大、华润三家公司的净利润分别为333亿元、267亿元、247亿元，而万科前三季度的净利润是246亿元，换言之，H股的盈利排名前三的公司在两个季度赚的钱均比万科今年三个季度赚的多。

（数据：根据H股上市公司财报数据整理）

从上表数据来看，国内大型房企碧桂园、华润、万科、保利、绿地等盈利情况较稳定，而销售规模整体保持增长。

（数据：根据H股上市公司财报数据整理）

这些数据似乎在告诉我们，房地产企业今年并没有想象中过得那么惨嘛！当然，市场个案也是有的。

三、“三道红线”情况

房地产“三道红线”是为了限制房地产行业风险的一条政策，最直接的影响是企业的负债融资规模。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。房地产三道红线的具体内容为：

1、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；

2、净负债率不超过百分之百；

3、现金短债比不小于一。

根据相关房地产开发企业披露的2021年中报数据测算“三道红线”数据情况。

（来源：根据各房地产企业披露的数据测算）

从上表看，万科的净负债率最低，仅仅20%；招商蛇口、中海、华润置地也较低，均不超过40%；此外，净负债率在50%以内的还有龙湖、碧桂园、越秀等公司。

而现金短债比较高的有越秀、弘阳地产、龙湖、建发、旭辉等；万科的净负债率虽然很低，但现金短债比为1.67，而正荣、碧桂园、滨江等的短债比与之也差不多。

“三道红线”旨在设立具体的财务指标引导房地产开发企业合理举债来进行规模扩张，进一步规范行业发展，同时，在一定程度上加快了行业的洗盘和分化，使得行业资源和市场向财务稳健、规范运营、内控完善的企业集中。

（上图来自乐居网青岛）

结合社科院对房地产市场的研究情况和国内地产标杆企业的经营数据看，房地产市场整体较为稳定，经营数据整体没有出现大幅下滑。当然，个别企业的经营风险影响是局部的、短期的。

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