全面降准！但 更重要的在这！ | 檀热点

文/檀所长

上个周末，最受市场关注的无外乎国务院总理在视频会见IMF总裁格奥尔基耶娃时指出：

面对复杂环境和新的下行压力，中国将实施稳定的宏观政策，“加强针对性和有效性”；围绕市场主体需求制定政策，运用多种货币工具，适时降准。

对于降准，尽管市场早有预期，但谁都没想到事情会来的这么快，连常规的周五下班时间都等不了了。

今天下午五点，中国人民银行决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。

为何在这个时点降准？我们认为主要由于两大原因：

1、维护房地产市场的健康发展，缓解房地产产业链的融资压力。

2、银行间资金面仍大幅偏紧，数量型工具有待进一步放量。

政策改善力度或将再次升级12月3日晚间，中国恒大公告，收到要求履约一项2.6亿美元担保义务的通知。“本集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可以导致债权人要求债务加速到期。”简单来说，就是有一笔2.6亿美元的担保义务无法履行，已经造成实质性违约。短短两个小时，广东省人民政府、 央行、银保监会、证监会接连发声，正面回应恒大风险事件。三个中央级单位和一个省政府为了一家房企发声，引发市场高度关注，在中国房地产史上恐怕也是绝无仅有。整体来看，官方表态就是一个意思：恒大出现违约风险主要由于企业自身经营不善、盲目扩张等行为，属于个案风险，不会影响中长期市场的正常融资功能，对资本市场稳定运行的外溢影响可控。值得注意的是，证监会方面，直接表态将会支持地产企业合理正常融资需求，从表态内容上也同样是少有。从官方发表最新的观点和举措，从中可以感受到，行业供需两端的改善力度，将会再次升级。说回降准，关于此次央行降准，有两个需要留意的细节：

1、按照央行的惯例，降息降准的新闻通常都会选择在周五下班时间发布。而此次降准，非常意外的发生在了周一下班时间。

2、按照央行以往的惯例，在降准降息时，往往都会重点提到加强资金监管，防范资金违规流入房地产，而此次降准并未有类似表述。

很显然，此次降准对于当前的整个房地产行业而言，将一定程度上提高银行放贷的积极性，房企融资端的压力也将得到缓解。另外，还有比较重要的一件事，今天中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。尤其“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”是在中央政治局会议层面首次被提出，直接定调了明年房地产的政策方向。毫无疑问，不管是对房地产开发企业还是购房人群，这都将是实打实的利好消息。

等了大半年 房企的诉苦已经开始奏效了今年以来，在“三档四线”、“银行房地产贷款集中度管理”、“土地供给两集中”等政策冲击下，房地产行业的紧箍咒可谓是越来越紧。尤其是三季度以来，整个房地产圈就没传出过好消息。房地产销售、新开工、投资增速全面转负，房企违约、土地流拍频现，融资端的大门也被彻底焊死，高周转+高杠杆的模式彻底不能玩了。这一年下来，过紧过密的政策反而让行业失去了活力，维护房地产市场的稳定、控制并化解房企债务的风险已经迫在眉睫。近期，行业的一举一动都牵动着市场的神经。只要行业一日不见触底，煎熬就多一天，几乎所有人都在等一个政策见底。10月15日以来，全国已经开了四次房地产座谈会了，意在将企业近期经营中的存在的问题反应给决策层。整体来看，房企的诉求主要集中在两个方面：销售难和融资难。没有销售回款、没有宽松的金融借贷，房地产行业目前最大的风险就是资金链危机，房企融资成了政策调整的重点。11月9日，央行点名要求金融机构对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，松绑偏紧的房地产信贷环境。话音未落，银行等投资机构立马开始为房企放开闸门，市场瞬间活跃起来。近日，万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS，并计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕；绿城、龙湖分别计划于近期发行8-10亿元供应链ABS;龙光控计划于12月发行6.65亿元CMBS，并计划后续发行约5亿元供应链ABS；中海企业发展集团公开发行公司债券在深交所上市，规模29亿元；招商蛇口等房企也计划于近期发行公司债券。发债房企的数量更是超过40家，不仅有保利、中海外、招商、上海建工、万科等实力雄厚的央企国企，更有地方性城投公司参与进来，大有解冻之势。发债规模上，也大超预期。11月，房地产贷款投放较10月份大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。据Wind资讯统计，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。真的有触底反弹那味了。另外，还有一个原因，就是土拍市场持续遇冷。众所周知，今年前两轮土拍并不是很乐观，很多房企都望而却步，流拍率持续上升。融资端再不放松，土拍市场可能真的就没人玩了。目前，全国第三轮土拍已经开始，再不松开融资，数据可能会更难看。为了重新焕发市场活力，促进行业健康发展，这次放水势在必行。果不其然，在成功发行债券后，一些央企国企拿地积极性也开始明显提高。那么，这次松绑是否意味这房企的至暗时刻已经过了呢？我们认为，目前仍有不少的房企流动性问题发酵未见底。另外，再加上市场持续降温，房企的销售也难言乐观，要说整个行业开始向好，未免有点言之过早。但是，像一些财务稳健，具有融资优势的国企央企，关于这次政策的边际改善，肯定是优先受益的。

流动性缺口有望收窄最后，从资金层面讲一下此次降准的必要性。当前，我国M2增速为8.6%，这对于央行的数量型工具操作提出较大的挑战。在MLF因成本高企而今年以来持续收缩的背景下，央行11月，已经连续投放碳减排工具、煤炭清洁利用工具等两项新增再贷款类基础货币投放工具。叠加11月底5000亿逆回购余额跨月，月底银行间资金面已经大幅偏紧。而此次降准5个百分点，一定程度上也会降低MLF进行存量置换的难度，银行间资金面偏紧的情况也有望进一步缓解。展望2022年，因为2022年春节提前至2月初，明年1月的M2增速可能因春节错位而进一步上冲，对流动性投放的需求加大。另一方面，近期再贷款再贴现工具使用过于频繁，合格抵押资产也难以在年初大幅增加支持巨大的流动性缺口，春节前预计逆回购的投放也会更加积极。整体来看，此次全面降准有望进一步缓解房企融资端的压力，从而促进房地产产业链的健康发展。另外，中央政治局会议上“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的首次提出，也将促进房地产业健康发展和良性循环。流动性上，5个百分点的全面降准也会使银行间资金面紧张的状况有所好转，12月流动性有望平稳收官。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：檀所长  编辑：苏苏

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