叶檀：一个房东一次性卖93套房 都是因为房地产税？

文/叶檀☞ 财经女侠 | 毒舌善心

周末，经济领域发生了两件最重要的事。

房地产税试点 手上房子要不要卖？

房地产税试点真的来了。

20多年，尘埃落定。

据新华社报道，2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

估计各试点城市办法各不相同，试点之后及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。

条件成熟时，及时制定法律。

授权的试点期限为五年，也就是说，房地产税在全国推出最快是五年，五年内全国联网开征，这动作不算慢。

1、三年内不会强冲击房地产市场

参考工资缴税和重庆、上海两地的做法，有免征额，税率各不相同。但对当地的房地产影响不算大。

全球各经济体都有名目繁多的房产税，在税收预期明确的情况下，房地产市场是否热，取决于当地的经济、人口和投资预期收益。

美国各城市有房产税，在2006年之前的一波房地产投资高峰，2021年的投资热，主要是由货币过量、通胀预期引发的。

已经试点的重庆、上海，房产税收入远不足以对现在税收模式形成冲击，充其量，是有益的补充。

当然，房地产税率有时候会变身成为核武器，是个重要的做空工具。

假如房地产税率可以调节，把投资收益控制在一定的范围之内，投资房地产意义不大。

再次强调，黄金时代已过。

房地产市场未来大势是稳定，预测是区间震荡，房地产金融产品会越来越多。在震荡中，让空置率、租售比等关键数据恢复到健康状态。

2、下面这些城市值得重点关注

上海、重庆已经在试点，其他一二线房地产风向标城市值得关注。

2021年一季度，住建部先后在深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安以及南昌等地现场督导房地产调控工作。

4月8日，住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市的政府负责同志。

7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个城市的政府负责同志。

浙江是共同富裕示范区、深圳是社会主义先行示范区、海南则为自贸港。

还有一些城市土地资源匮乏，土地财政遭遇瓶颈，同样需要改革，让地方财政走上良性循环的发展道路。

有一个非常重要的测试是，房地产税到底能够带来多少税收？

3、手上房产应该怎么配置？

拥有自住和改善房，跟投资不沾边的人用不着害怕，他们不是调控的主要群体。

有些租售比非常健康的，也用不着害怕，因为所持有的租金可以覆盖持有成本。

估计下面这些人要调整自己的配置。

手上拥有多套房，并且配置极不合理，无法出租、出租回报率无法覆盖成本、拥有多套豪宅的，这样的人应该是主要调节对象。

预期不明确，要用专业和常识过滤各种消息。

有微信称，上海有房东一次性抛售浦东同一小区93套二手房，据说这个房东以前买入的时候价格只有700元一平，现在往出卖是9万一平， 翻了100多倍，接近30年的平均年化收益率是18%多。

这个极端案例似乎是为了印证房地产税预期对市场的影响立竿见影。

底下有评论说，是一家开发商近几年买下来的老公房，本来准备推倒做商业，后来规划没通过，直接清仓。

这说明的是规划和基建的重要性，不能说明房地产税对市场的巨大冲击。

对于已经明确的预期，要测算成本和收益，把资产集中有性价比好、有收益的部分，没必要跟着瞎起哄。

煤炭大跌到底为什么？

煤炭供不应求，但价格大跌。

10月21日，煤炭板块悉数跌停，焦煤跌停、焦炭跌停，动力煤、螺纹、玻璃跌停，铁矿跌超8%，PVC跌超7%，热卷、甲醇跌超6%，乙二醇、纯碱跌超5%。

生产在迅速恢复。

此前，国家矿山安监局发布消息称，通过安全保供条件审核的153处煤矿大约可增加产能2.2亿吨/年，预计四季度可增加煤炭产量5500万吨，平均日增产达到60万吨。

但远水难解近渴，短期内仍然满足不了需求，四季度煤炭将供需两旺。

市场预计，动力煤缺口在3000-6000万吨，极端估计8000万吨。按上述增产速度，从国庆后主产地加快释放产能的时间即10月初开始计算，缺口得到弥补最快要到11月底了，而按极端值计算的话，可能要到春节前后动力煤缺口才能得到弥补。

再加审核、批地手续办理，安全事故等意外因素干扰，实际时间可能比上述预计的时间节点更晚。

不止中国，国际能源全面紧张。

始于欧洲的能源危机已逐渐扩散至全球，天然气、煤炭、石油等化石能源的价格都在飙涨。

重要经济体正在经受折磨。

以印度为例，煤炭发电占比高达70%，煤炭库存已降至历史低点。10月17日，印度媒体报道，印度的火力发电厂煤炭库存平均只能坚持4天；135座燃煤发电厂中，已有超过50%的煤炭库存坚持不到2天。

此次能源价格大涨主要由周期造成。

根据中信能源首席左前明先生的研究，能源资源的储量没有问题，国内可保证供应四五十年，国际上储量也不是问题。

问题出在产能上，这个行业都被抛弃了十年，2008年金融危机之后见顶，稍有反弹，2011年之后又开始暴跌，能源供需的宽松格局持续了至少5到8年。

当时，政策与资本不鼓励，产能在出清。

到了2020年，疫情影响生产，没想到2021年生产恢复、物流效率下降，造成了严峻挑战。

再掺杂汇率、外交等因素，使得情况更为复杂。

如俄罗斯表示，如果北溪-2项目获得通过，可增加10%的天然气运输量。

根据经验，这一次产能紧缺周期持续时间会延续很长，产能周期的恢复至少三五年，因为电力装备需要一年多能完成，但传统油气田开发需要两三年，页岩油气至少也需要一到两年，新建煤矿的时间则更长，国内井工煤矿没有四五年建不出来。

海外ESG投资盛行，海外资本对传统化石能源持抛弃态度，没有资本助力，产业信心距离真正恢复仍需时间。

因此，保民生、保供应、保生产成为最强音。

10月22日，国家发展改革委价格司召集中国煤炭工业协会和部分重点煤炭企业开会，研究制止煤炭企业牟取暴利、保障煤炭价格长期稳定在合理区间的具体政策措施。

从10月19日以来，短短4天时间，国家发改委连续第9次发文，旨在做好煤炭市场保供稳价工作。

煤炭价格是牵涉到民生、经济的重大问题，纯粹以供需关系导致价格上涨来考虑相关投资，显然是不合时宜的，也是缺乏长远眼光的。

不要试图赚民生困难的钱。

全球能源还会维系在投资高位，太阳能、风能是未来几十年的重点，值得关注。

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作者：叶檀  编辑：苏苏

图片：来源于网络，侵删

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